每經記(ji)者 尚希 發自北(bei)京

5月1日，一篇名為(wei)《毛大慶：全國房地產將下(xia)行 搞(gao)不(bu)懂(dong)北京樓市》的文(wen)章(zhang)在(zai)網絡上瘋傳(chuan)，深入(ru)的分(fen)析以及(ji)翔(xiang)實的數(shu)據意在(zai)反(fan)映目前真實的房產市場現狀，內容令人震驚。但(dan)文(wen)章(zhang)被傳(chuan)出當日傍晚，萬科(ke)發表聲(sheng)明稱，文(wen)中(zhong)信息不(bu)代表萬科(ke)公司(si)和毛大慶個人觀點(dian)。

“這里面有兩點比較明(ming)顯不是他說的(de)(de)，一個是對政(zheng)府的(de)(de)態度；其(qi)次是對北京市場(chang)的(de)(de)分析(xi)，毛總做了這么多年的(de)(de)北京市場(chang)，不存在(zai)說看(kan)不懂。”昨日（5月4日），北京萬科相關人(ren)士(shi)在(zai)接(jie)受 《每日經濟新(xin)聞》記者采訪時證實，毛大(da)慶(qing)的(de)(de)確參加了建策沙龍，但網上流傳的(de)(de)發(fa)言稿中部分內容并不屬(shu)實。

被視為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)風向標的萬(wan)科，其現(xian)狀體(ti)現(xian)了行(xing)業(ye)的整體(ti)生存狀態。進(jin)入2014年，萬(wan)科交出的一季(ji)報成績并不優異(yi)——截至3月31日，萬(wan)科實現(xian)營業(ye)收入94.97億元，同比下(xia)跌32.16%；同時，歸屬(shu)于(yu)上市公司(si)股東(dong)的凈利潤12年來首次出現(xian)同比下(xia)滑，為(wei)15.3億元，跌5.23%，這一指標的下(xia)滑，被視為(wei)房(fang)(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)進(jin)入拐點。

萬科稱部分內(nei)容(rong)系偽(wei)造(zao)/

5月1日，微信朋友圈中(zhong)，萬(wan)(wan)科執(zhi)行(xing)(xing)副總裁(cai)毛(mao)大慶(qing)近萬(wan)(wan)字(zi)的(de)(de)發(fa)(fa)言(yan)讓市(shi)(shi)場風聲鶴唳。《每日經濟新聞》記(ji)者注意到，這篇(pian)文章中(zhong)，毛(mao)大慶(qing)的(de)(de)發(fa)(fa)言(yan)核心內容(rong)為三點：內地反腐對于高端市(shi)(shi)場的(de)(de)影響、部(bu)分城市(shi)(shi)的(de)(de)供應(ying)過(guo)剩、銀行(xing)(xing)資金面(mian)收緊。發(fa)(fa)言(yan)中(zhong)引用(yong)了大量的(de)(de)數(shu)據以及城市(shi)(shi)案例(li)，信息量極(ji)大。

作為(wei)房產龍頭的(de)高管，毛大慶的(de)“看空(kong)論”對市場的(de)影響(xiang)力不(bu)言而喻。但在文章(zhang)被(bei)流傳不(bu)到24個小時的(de)時間，萬(wan)科(ke)方面緊(jin)急發(fa)布聲明稱，該(gai)文章(zhang)內(nei)容不(bu)是由活動(dong)主辦(ban)方和萬(wan)科(ke)公(gong)司(si)提供。文中信息不(bu)代(dai)表萬(wan)科(ke)公(gong)司(si)和毛大慶個人觀點，如果有采(cai)訪需求，請(qing)聯(lian)系北(bei)京公(gong)司(si)品牌部(bu)。

隨后(hou)，原(yuan)住建部政策研究中(zhong)心主任(ren)陳淮發(fa)布微博稱，“網傳萬科(ke)毛(mao)總一(yi)個內部沙龍發(fa)言，這(zhe)會(hui)恰為(wei)我(wo)主持。在(zai)我(wo)印(yin)象中(zhong)，毛(mao)總所講關鍵點，一(yi)是(shi)市場價格(ge)有點敏感，二是(shi)不同城市出現分化(hua)，三是(shi)有些城市盲目擴張。并(bing)無(wu)超(chao)出近(jin)期市場議論(lun)的夸(kua)張之語(yu)。既然有參與(yu)者不珍惜此(ci)交(jiao)流機會(hui)，再不會(hui)有這(zhe)沙龍了。”

“這原(yuan)本是內(nei)部會議，受邀參加大(da)多是房企高(gao)層、行業(ye)(ye)分(fen)析機構(gou)領導也有政(zheng)府部分(fen)的(de)一(yi)些高(gao)層，大(da)家(jia)也都會比較坦誠地去交流。”一(yi)位不愿具名的(de)行業(ye)(ye)人士對(dui)記者(zhe)表示。

昨日，記者聯(lian)系(xi)了(le)北(bei)京(jing)(jing)萬科(ke)相(xiang)關人士(shi)，該人士(shi)表示，雖(sui)然毛(mao)(mao)總(zong)的確參加了(le)這一沙龍(long)，但是(shi)網(wang)絡(luo)上傳播(bo)的這篇文章中(zhong)有(you)一些內(nei)容并非是(shi)毛(mao)(mao)總(zong)的發言。“可以看到(dao)比(bi)較明顯的兩點，一個是(shi)對政府的態度，不管是(shi)萬科(ke)還(huan)是(shi)毛(mao)(mao)總(zong)都不會(hui)指責(ze)政策(ce)荒(huang)謬；其(qi)次，毛(mao)(mao)總(zong)已(yi)經做了(le)很(hen)多年的北(bei)京(jing)(jing)市場(chang)，在之前接受大家的采訪(fang)中(zhong)，對于市場(chang)的思路(lu)也很(hen)清晰，不存在說(shuo)看不懂(dong)北(bei)京(jing)(jing)市場(chang)。”

最近，北(bei)(bei)京(jing)萬(wan)(wan)科(ke)部分在售項目銷售價格的下調引發了(le)市場關(guan)注(zhu)。此前萬(wan)(wan)科(ke)橙項目號稱開盤“降3000元(yuan)”引起(qi)各方熱議(yi)，更有甚者(zhe)將其稱為北(bei)(bei)京(jing)樓市的“崩盤信號”。

而(er)在上(shang)述發(fa)言中，記者看(kan)到文(wen)章中也提到這樣的(de)(de)(de)內容：“市(shi)場(chang)中90%以上(shang)還是剛性需求，他們(men)(men)的(de)(de)(de)臨界點特別敏感(gan)。前段時間(jian)萬(wan)科在北京(jing)賣的(de)(de)(de)房子(zi)（住總萬(wan)科聯合開發(fa)的(de)(de)(de)萬(wan)科橙項(xiang)(xiang)目(mu)，單價(jia)2.2萬(wan)元），在市(shi)場(chang)上(shang)引起軒(xuan)然大波，這個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)是被建委(wei)要求價(jia)格(ge)合理一點，低一點，萬(wan)科提出有(you)股東、合作伙伴，是否可(ke)以不(bu)賣，但建委(wei)仍然要求賣，要求我(wo)們(men)(men)起帶頭(tou)作用……萬(wan)科要帶頭(tou)降價(jia)了(le)……”現在市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)承受空間(jian)和區間(jian)是非常明確的(de)(de)(de)。“我(wo)們(men)(men)（萬(wan)科）有(you)一個(ge)建委(wei)批了(le)的(de)(de)(de)賣3.6萬(wan)每平方米(mi)的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，在北京(jing)亦莊(zhuang)，開盤后賣了(le)40%，后面(mian)的(de)(de)(de)量就(jiu)走得很(hen)慢很(hen)慢了(le)，大家能看(kan)出，2.2萬(wan)元的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)4小(xiao)時銷售賣光(guang)，3.6萬(wan)元的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)很(hen)慢。”

對于萬(wan)科接下來(lai)的(de)定(ding)價策略，上述相關人士對《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者表示，會(hui)堅持響應(ying)政府的(de)號召(zhao)，根據政府的(de)要求來(lai)確定(ding)價格。

萬科拿地速度未放緩

對此次事件(jian)，上述相(xiang)關(guan)人士指(zhi)出，在(zai)萬(wan)科的歷史上也(ye)曾(ceng)遇到過相(xiang)似事件(jian)。早在(zai)2008年(nian)，一篇(pian)名為 《萬(wan)科集團主要負責人在(zai)松(song)山(shan)湖會(hui)議上的講(jiang)話》的文稿在(zai)網絡上流出，講(jiang)話中的主要內容也(ye)涉(she)及對于(yu)市場看空(kong)的判斷(duan)，并稱要敢于(yu)降價(jia)，勇于(yu)降價(jia)……

萬科當年也(ye)曾發布(bu)澄清聲明稱該文(wen)稿系偽造，并(bing)報案意在通過法(fa)律途徑追(zhui)究有(you)關人員的責(ze)任。時隔6年，萬科再次(ci)“中招”，但不同的是此次(ci)并(bing)非 “空穴來風”，萬科方面也(ye)證實了此次(ci)會議的真實性，只(zhi)是強(qiang)調部分內容并(bing)非出自毛(mao)大慶，而是有(you)所篡改。

值得注意的(de)(de)是，在(zai)這篇文章中，對于庫存(cun)問(wen)題有較詳細的(de)(de)分析——萬(wan)科(ke)以平均(jun)21個(ge)月(yue)作為風險警(jing)戒線，但(dan)目前(qian)包(bao)括無(wu)錫、寧波(bo)、杭州、上(shang)海、唐山(shan)等多個(ge)城市的(de)(de)庫存(cun)已經遠遠超(chao)過了這一(yi)警(jing)戒線。

《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者隨(sui)后翻閱了萬科(ke)一季度業績報告，第(di)一季度公司實現開工面(mian)(mian)積(ji)為(wei)420萬平(ping)方(fang)米，占(zhan)全年新開工計(ji)劃(hua)的(de)比例為(wei)18.8%。隨(sui)著未(wei)來(lai)開工規(gui)模的(de)增加(jia)，預計(ji)公司全年實現的(de)開工面(mian)(mian)積(ji)會(hui)高(gao)于(yu)年初制(zhi)定的(de)計(ji)劃(hua)。期末，公司凈負債率為(wei)40.9%，持有現金(jin)375.3億元(yuan)。

在合并現金(jin)(jin)(jin)流量表中(zhong)，購買商品(pin)、接(jie)受勞務(wu)支(zhi)(zhi)付的(de)現金(jin)(jin)(jin)從去(qu)年同(tong)(tong)期(qi)的(de)320億(yi)元下(xia)降(jiang)為(wei)249億(yi)元，同(tong)(tong)比減(jian)少(shao)了(le)70億(yi)元左右。而對比“招保萬金(jin)(jin)(jin)”中(zhong)其他三家房企(qi)的(de)這一數(shu)字，萬科(ke)一季度支(zhi)(zhi)出有所減(jian)少(shao)。這個(ge)數(shu)據實(shi)際反(fan)映公司購買商品(pin)、接(jie)受勞務(wu)實(shi)際支(zhi)(zhi)付的(de)現金(jin)(jin)(jin)，包括本(ben)(ben)期(qi)購入商品(pin)、接(jie)受勞務(wu)支(zhi)(zhi)付的(de)現金(jin)(jin)(jin)，以及(ji)本(ben)(ben)期(qi)支(zhi)(zhi)付前期(qi)購入商品(pin)、接(jie)受勞務(wu)的(de)未付款項(xiang)和本(ben)(ben)期(qi)預(yu)付款項(xiang)、購買或接(jie)受小規模納稅(shui)人所銷售商品(pin)或提(ti)供的(de)勞務(wu)而支(zhi)(zhi)付的(de)增(zeng)值(zhi)稅(shui)。

“但從單個季(ji)度的指標下降還不能判斷萬科放(fang)緩開發進度，整(zheng)個投資計劃的安排(pai)之前就已(yi)經確定，而去年購買商品服務的支出很猛，光(guang)土地(di)支出就超過了2012年的一倍。這(zhe)一季(ji)度下降只能是說去年的基(ji)數比(bi)較(jiao)高。”一位(wei)不愿具名的分析人士(shi)表示。

隨后，記者統計了萬(wan)科(ke)去年一(yi)季度以及今(jin)年一(yi)季度拿(na)地(di)支(zhi)出的對比，發現在土地(di)購買上萬(wan)科(ke)并未放緩。今(jin)年一(yi)季度，萬(wan)科(ke)拿(na)下(xia)10宗地(di)塊，總(zong)建筑(zhu)面積為(wei)16.52萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，總(zong)金額為(wei)83.46億(yi)元。而(er)去年同期拿(na)下(xia)11宗地(di)塊，總(zong)建筑(zhu)面積17.58萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)，總(zong)金額為(wei)49.87億(yi)元。根據克而(er)瑞統計數據，萬(wan)科(ke)去年一(yi)季度的平(ping)均樓面價為(wei)2835.79元/平(ping)方米(mi)(mi)，而(er)今(jin)年一(yi)季度為(wei)5050.47元/平(ping)方米(mi)(mi)。土地(di)價格的上漲速度十分明顯。

“并不能從毛大(da)慶的(de)講話中判斷出萬(wan)科(ke)(ke)會放(fang)緩開(kai)發腳步，萬(wan)科(ke)(ke)需要大(da)量拿地(di)來支撐下半年(nian)的(de)業績。”在分析人(ren)士(shi)看來，萬(wan)科(ke)(ke)一(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)凈(jing)利(li)潤(run)的(de)下滑與其自身控制(zhi)結(jie)(jie)(jie)算節奏有很(hen)大(da)關(guan)系，“一(yi)(yi)(yi)個項目(mu)交房從具備結(jie)(jie)(jie)算條件后通常可(ke)以調節半年(nian)時間(jian)，也就是說原本有一(yi)(yi)(yi)些(xie)項目(mu)可(ke)以放(fang)在一(yi)(yi)(yi)季度(du)(du)結(jie)(jie)(jie)算但沒有結(jie)(jie)(jie)算”，之(zhi)所以會放(fang)慢結(jie)(jie)(jie)算，與大(da)股東(dong)華潤(run)高(gao)層(ceng)更替以及內部推行的(de)合伙(huo)人(ren)制(zhi)度(du)(du)有關(guan)。