每(mei)經(jing)編(bian)輯｜趙秀池    

◎趙秀池

近日國土資(zi)源(yuan)部宣布(bu)了不動(dong)產(chan)統一登記(ji)的時間表：2014年建(jian)立(li)基礎性制(zhi)度(du)，2015年推進實施過渡，2016年全面實施。在2018年前，不動(dong)產(chan)登記(ji)信息管理基礎平臺投(tou)入運行(xing)，不動(dong)產(chan)統一登記(ji)體(ti)系基本形成。

去年(nian)有(you)業界大佬曾表示，若實施(shi)(shi)不動產統一登記(ji)制度，房價(jia)馬上會(hui)(hui)跌，真(zhen)會(hui)(hui)如此嗎？筆者認為(wei)，不動產統一登記(ji)的實施(shi)(shi)不會(hui)(hui)對房價(jia)造(zao)成(cheng)直接(jie)影響，更(geng)不會(hui)(hui)令房價(jia)應聲而落。

不動產(chan)(chan)(chan)登(deng)記制(zhi)度(du)(du)是國外(wai)物權(quan)管(guan)理的(de)(de)一(yi)種常見形式，我(wo)國也一(yi)直(zhi)采取(qu)，只不過我(wo)國的(de)(de)不動產(chan)(chan)(chan)登(deng)記是根據(ju) 《土地管(guan)理法》、《城市(shi)房地產(chan)(chan)(chan)管(guan)理法》等(deng)分別登(deng)記，登(deng)記工作分屬不同部(bu)門。現在(zai)需要(yao)做的(de)(de)是把分散登(deng)記的(de)(de)各類不動產(chan)(chan)(chan)進行(xing)整合、聯網，這對于保護不動產(chan)(chan)(chan)權(quan)利人合法財(cai)產(chan)(chan)(chan)權(quan)，提高政府管(guan)理效率和管(guan)理水(shui)平都具有重要(yao)意義(yi)，也是貫徹落實十(shi)八屆三中全(quan)會(hui)提出(chu)的(de)(de)“完善產(chan)(chan)(chan)權(quan)保護制(zhi)度(du)(du)”等(deng)安排必須要(yao)做的(de)(de)一(yi)項基礎性(xing)工作。

根據科斯定(ding)理，只(zhi)要(yao)產(chan)權明確(que)，交(jiao)易費用為零，則(ze)市場(chang)配(pei)(pei)置資(zi)源才是有(you)效(xiao)的(de)。要(yao)發揮(hui)市場(chang)在(zai)資(zi)源配(pei)(pei)置中的(de)決定(ding)性作用，就必須完善市場(chang)經濟的(de)基本制度。產(chan)權明確(que)、完全信息(xi)是使市場(chang)能(neng)夠有(you)效(xiao)配(pei)(pei)置資(zi)源的(de)先決條件。

市場的(de)價(jia)格是由(you)供求(qiu)關(guan)系來決定的(de)，統一的(de)不動產(chan)登(deng)記制度(du)的(de)建立，是否(fou)對房價(jia)造(zao)成(cheng)影(ying)(ying)響，關(guan)鍵取決于該制度(du)是否(fou)對房地(di)產(chan)供求(qiu)關(guan)系造(zao)成(cheng)影(ying)(ying)響。如果有(you)影(ying)(ying)響，則(ze)會(hui)影(ying)(ying)響房價(jia)，否(fou)則(ze)，則(ze)不會(hui)對房價(jia)造(zao)成(cheng)什(shen)么影(ying)(ying)響。

筆者(zhe)認為，不動產(chan)(chan)統一(yi)登記(ji)制度(du)的(de)(de)實(shi)施，可以(yi)起到摸清家底，全面掌握不動產(chan)(chan)信息的(de)(de)作用，使將來的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)調控更有(you)理有(you)據，但并不能(neng)改變房(fang)地(di)產(chan)(chan)市場的(de)(de)供求關系。因(yin)此(ci)，房(fang)價也不會因(yin)為不動產(chan)(chan)統一(yi)登記(ji)制度(du)的(de)(de)建(jian)立(li)應(ying)聲而落(luo)。目前我(wo)國正處于城鎮化加速(su)時(shi)期，到城鎮化完(wan)成(cheng)之時(shi)，還有(you)二三十年(nian)的(de)(de)路要走。

根(gen)據李克強總理的《政府工作報告(gao)》，當(dang)前的重(zhong)點是推(tui)進以人為(wei)核心的新型城(cheng)鎮(zhen)化。在這樣的背景下，我國城(cheng)鎮(zhen)人口在不(bu)斷增加，城(cheng)鎮(zhen)住(zhu)房(fang)的需(xu)求在不(bu)斷加大(da)，住(zhu)房(fang)的供求矛盾仍然(ran)還很突出，尤其是一、二(er)線城(cheng)市(shi)，由于對人口有(you)較(jiao)(jiao)強的吸引力，所以，在較(jiao)(jiao)長一段時間內，住(zhu)房(fang)仍會處于供不(bu)應求狀態，因此，房(fang)價還在不(bu)斷攀升(sheng)。根(gen)據3月份(fen)國家統計局公布的數據，70個大(da)中(zhong)(zhong)城(cheng)市(shi)新建(jian)商品住(zhu)房(fang)與去年同(tong)月相(xiang)比(bi)，上漲的城(cheng)市(shi)有(you)69個，只(zhi)(zhi)有(you)溫(wen)州一個城(cheng)市(shi)下跌；二(er)手(shou)房(fang)也是如此，與去年同(tong)月相(xiang)比(bi)，70個大(da)中(zhong)(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)，價格上漲的城(cheng)市(shi)有(you)68個，價格下降的只(zhi)(zhi)有(you)溫(wen)州和牡(mu)丹江(jiang)。

還有人認為(wei)(wei)，不(bu)動產統一登記制度的建立為(wei)(wei)征收(shou)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)打(da)下了(le)基礎，而房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)可以代替限(xian)購手(shou)段的應用(yong)，從而成為(wei)(wei)抑制房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)的重要手(shou)段。筆者(zhe)認為(wei)(wei)，房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)既(ji)不(bu)能代替限(xian)購手(shou)段，也(ye)不(bu)能抑制房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)，在賣方市場(chang)中，反而會成為(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)的推手(shou)。

從重慶(qing)與上(shang)海的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)試點來看，房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)的(de)(de)(de)征(zheng)(zheng)收(shou)，并(bing)沒(mei)有改變這兩(liang)個城(cheng)市房(fang)(fang)(fang)價上(shang)漲的(de)(de)(de)趨(qu)勢。國外(wai)也沒(mei)有因為征(zheng)(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)而使房(fang)(fang)(fang)價下(xia)降的(de)(de)(de)先例。原因在(zai)(zai)于(yu)，在(zai)(zai)住房(fang)(fang)(fang)供(gong)不應(ying)求狀態下(xia)，房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)是可(ke)以轉嫁給購房(fang)(fang)(fang)人的(de)(de)(de)，征(zheng)(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)產稅(shui)反而會推(tui)高房(fang)(fang)(fang)價。

房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)也(ye)不(bu)(bu)一(yi)定(ding)能(neng)夠逼出空置房(fang)(fang)，限制投資(zi)與投機。這是因為，只要住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)價格的(de)(de)(de)升(sheng)幅高(gao)于(yu)(yu)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)，則把住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)作為投資(zi)品就會有利可圖(tu)，人(ren)們就不(bu)(bu)會放棄通(tong)過投資(zi)房(fang)(fang)地產(chan)獲利的(de)(de)(de)機會。除非(fei)房(fang)(fang)產(chan)稅(shui)的(de)(de)(de)稅(shui)率等于(yu)(yu)或高(gao)于(yu)(yu)房(fang)(fang)價的(de)(de)(de)升(sheng)幅，而制定(ding)這樣(yang)精確的(de)(de)(de)稅(shui)率難度(du)是相當大的(de)(de)(de)。

根據十(shi)八屆三中全(quan)會(hui)的(de)(de)精神，要“完善稅(shui)收(shou)制(zhi)度”，“加快房地產稅(shui)立法并適時推進改革”。合理的(de)(de)稅(shui)收(shou)制(zhi)度安(an)排確實能夠起(qi)到增加財政收(shou)入，調(diao)節財富(fu)差距，有效(xiao)調(diao)節人們的(de)(de)市(shi)場經(jing)濟行(xing)為(wei)的(de)(de)作用(yong)，未來經(jing)過頂層設計的(de)(de)房地產稅(shui)也會(hui)成為(wei)房地產長效(xiao)調(diao)控機制(zhi)的(de)(de)一部分。

（作者為首都經濟貿(mao)易(yi)大(da)學教授）