“完美的產品(pin)、極致產品(pin)會帶來(lai)更(geng)好的銷售。”近日，特斯拉創始人馬斯克在國內某論(lun)壇公開表示。

顛(dian)覆了(le)傳統汽(qi)車(che)制造的(de)特斯拉，在全球汽(qi)車(che)界刮起了(le)一陣強勁風(feng)暴。如今，特斯拉亦(yi)被外(wai)界與蘋果(guo)相提并論。談及其成功的(de)經(jing)驗，“產品至上”備受(shou)馬斯克的(de)推崇(chong)。

縱觀地產開發界，力(li)求“將產品(pin)做到極致”這一(yi)理(li)念仍不乏追求者，綠城、仁恒、中(zhong)海的產品(pin)都備受購房者和業內(nei)人士(shi)所(suo)青(qing)睞(lai)，從(cong)而與(yu)擅長資本(ben)運作的一(yi)線(xian)房企們 “分庭抗禮”，成(cheng)為(wei)對抗全球(qiu)資本(ben)化運作發展(zhan)企業思維下的另類“標(biao)桿”。

而在成都房產界，萬華旗下項目早已(yi)成為吸引外地來蓉房企(qi) “賓客”們群賢(xian)畢至(zhi)的地方，先是“麓山國際社區”、如今是“麓湖生態城”。2013年，并未大(da)力推盤(pan)，“麓湖”仍取(qu)得了23億元的簽約銷售額，位列(lie)前列(lie)。在資(zi)深業內人士看來，萬華的成功(gong)哲學在于(yu)，是地產界的“極客”思(si)維與資(zi)本力量的對抗(kang)。

“房企應該(gai)更加(jia)關注(zhu)產品本身(shen)，而不(bu)是去迎合(he)政策單(dan)純強(qiang)調利潤(run)率(lv)(lv)。大浪淘(tao)沙，房地產行業成(cheng)熟之后應該(gai)是穩定和專業的(de)(de)。”成(cheng)都(dou)萬華投(tou)資集(ji)團董事(shi)、總裁(cai)羅立平如是闡釋(shi)公司(si)的(de)(de)開發理念。而在他領率(lv)(lv)下的(de)(de)“麓湖(hu)”打造經(jing)驗則是：“不(bu)復制(zhi)，用改變的(de)(de)思(si)路確保了每個(ge)產品都(dou)是限量版的(de)(de)”。

地產開發模(mo)式之辨：資本與技術(shu)對決

身為(wei)房地產(chan)業“一哥”萬(wan)科(ke)新領航者的(de)萬(wan)科(ke)總裁郁亮，馬年(nian)伊始先后向海爾、小米參觀學習。

“65歲的(de)(de)張瑞敏(min)，在(zai)一(yi)半的(de)(de)時(shi)間里，表現得像北京(jing)車庫咖(ka)啡里一(yi)位互聯網創業的(de)(de)IT極客，正在(zai)忽悠投資人。”《萬(wan)科(ke)周刊(kan)》如是描述(shu)與(yu)海爾(er)的(de)(de)交流情節，盡管海爾(er)也認為，他(ta)們(men)的(de)(de)互聯網轉型還在(zai)路上。

“因(yin)為海爾作為一個優秀的傳統企業，在用移動互聯網思(si)維改造自己。”郁亮認為，阿里、騰訊等互聯網企業最重要的思(si)想是平(ping)臺、生(sheng)態系統。

作(zuo)為國內手機行業的(de)顛(dian)覆者，小(xiao)米又(you)給了郁亮(liang)怎(zen)樣(yang)的(de)啟發呢？在郁亮(liang)看來，小(xiao)米在用(yong)(yong)互聯網方式創造出(chu)以前無(wu)法想(xiang)象的(de)高(gao)性價(jia)比(bi)產品。同樣(yang)的(de)性能傳統制造業會賣(mai)得(de)很貴，但(dan)小(xiao)米除了核心的(de)研發、用(yong)(yong)戶維護等功(gong)能外，生產環節通過整合資源(yuan)外包(bao)，銷(xiao)售環節也通過互聯網直(zhi)供。

在外(wai)界(jie)分析看來，萬科(ke)之所以拜師家電企業、互聯(lian)網企業，與房地(di)產(chan)行業的(de)發展狀況(kuang)有(you)著很深(shen)的(de)聯(lian)系。如今，持(chi)續多年的(de)行業高增長開始進入修正階段，囤地(di)捂盤這種(zhong)以時(shi)間換空間、賺取暴利(li)的(de)模式將成過(guo)去時(shi)。未來房地(di)產(chan)行業的(de)毛利(li)率(lv)、凈利(li)率(lv)水平將向(xiang)社會平均利(li)潤率(lv)穩步趨同。

回溯房地產行業發展背后的(de)開發模式之變，驅動因素或包含(han)四(si)類：一是(shi)資源性驅動，因為(wei)房地產行業很典(dian)型是(shi)土地，就(jiu)是(shi)有關系，能拿到便宜的(de)地，由(you)于土地本身(shen)的(de)升值就(jiu)可(ke)以(yi)賺(zhuan)很多。

其(qi)次(ci)是技術型驅(qu)動，企業在(zai)建筑的(de)質量(liang)、產(chan)品(pin)、品(pin)牌上出現明顯的(de)差異化(hua)。業內認為，如綠城、仁恒、中海即是以產(chan)品(pin)取勝(sheng)。

另(ling)外是(shi)管理型驅(qu)動，如果(guo)企業周轉速度和戰略(lve)判斷能(neng)(neng)力、運營(ying)能(neng)(neng)力很強的話，它的發展(zhan)、抗風險能(neng)(neng)力會強化(hua)很多。

最后就(jiu)是(shi)資(zi)(zi)本(ben)(ben)驅動(dong)。這一種模式(shi)亦被認為是(shi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)發展(zhan)的一大(da)方(fang)向。“境外(wai)資(zi)(zi)本(ben)(ben)說這么一句話，在中國還(huan)有(you)(you)哪一個行(xing)業(ye)說排(pai)名第50名還(huan)有(you)(you)百億(yi)的，沒有(you)(you)了(le)，只有(you)(you)房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)，房(fang)(fang)地(di)產(chan)是(shi)資(zi)(zi)金密集型，資(zi)(zi)金再(zai)多，規模再(zai)大(da)，還(huan)是(shi)需要錢。房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)加速向資(zi)(zi)本(ben)(ben)化發展(zhan)。”中國房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)協會(hui)市場委員(yuan)會(hui)副秘(mi)書(shu)長(chang)、克而瑞信息集團企業(ye)戰略部總經理陳嘯天去年曾如是(shi)表示。

與資本驅(qu)動如今(jin)在業(ye)內不乏追求者一樣，包括(kuo)產品的技(ji)術(shu)驅(qu)動，亦被越(yue)來越(yue)多的企業(ye)所(suo)認識到和推(tui)崇。SOHO中國(guo)于2012年開始謀(mou)求轉(zhuan)型，SOHO中國(guo)董(dong)事長潘(pan)石屹也曾強調，“SOHO中國(guo)轉(zhuan)型最核心(xin)的是要把產品做好”。

業內專家指出，在(zai)全球(qiu)(qiu)資(zi)本化運作發(fa)展的背景下，蜚聲(sheng)全球(qiu)(qiu)的企(qi)業中(zhong)，比如說(shuo)特斯拉(la)、蘋果(guo)等(deng)等(deng)，都是將(jiang)(jiang)產品(pin)做(zuo)到極致作為(wei)(wei)自己(ji)的發(fa)展途徑(jing)，“這類企(qi)業是不可復制的，同時也是當(dang)下全球(qiu)(qiu)資(zi)本化運作發(fa)展企(qi)業思維下的另類和(he)對抗者”。而這樣的對壘，在(zai)被素來(lai)認為(wei)(wei)是資(zi)金密集型的房地產開發(fa)界(jie)同樣存在(zai)，未來(lai)將(jiang)(jiang)繼續(xu)上演。

羅立平亦是產(chan)品驅動(dong)理念的(de)追隨者(zhe)。“蘋果的(de)iPod、iPhone，它在不(bu)斷地(di)提(ti)供不(bu)同產(chan)品給消費者(zhe)。以及(ji)奢侈品的(de)LV等(deng)(deng)等(deng)(deng)，它們都是針對特(te)殊(shu)客群(qun)來服(fu)務，并非以量(liang)取勝(sheng)的(de)。”羅立平認為。

“極客(ke)”思(si)維的運(yun)用：萬華押(ya)注“富裕(yu)時代”開(kai)發

將產(chan)品做到極致作為(wei)自己的(de)發展途徑(jing)，這契合了時下最為(wei)熱絡的(de)“極客”思維。

“極客”，來自于美國(guo)俚語“geek”的音譯(yi)。“走在(zai)未(wei)來之(zhi)前，改變當(dang)下(xia)生活”是GEEK的精神內涵。

目前(qian)，國內房地產(chan)業界仍不(bu)乏通過絕不(bu)復制的(de)產(chan)品(pin)拉動市場的(de)開發商，比如(ru)浙(zhe)江綠(lv)城(cheng)等。

成都(dou)萬華的開發歷(li)程是“極客”理念在房(fang)產(chan)界(jie)運(yun)(yun)用(yong)(yong)的體(ti)現。這樣的理念運(yun)(yun)用(yong)(yong)實際房(fang)地產(chan)開發中，便有了(le)萬華旗下的“麓(lu)山”及“麓(lu)湖”項目的誕生。

羅立平(ping)說，麓(lu)山(shan)(shan)雖然(ran)配(pei)套(tao)很豐富(fu)，但是(shi)它(ta)還是(shi)一(yi)個社區級別的項目，成(cheng)(cheng)功(gong)(gong)在(zai)于“當初(chu)麓(lu)山(shan)(shan)抓(zhua)住(zhu)了近郊住(zhu)宅漸成(cheng)(cheng)為主流的這(zhe)種生活方(fang)式”，而目前 “麓(lu)湖(hu)就(jiu)是(shi)城(cheng)市(shi)的功(gong)(gong)能(neng)往(wang)外遷(qian)出來”，麓(lu)湖(hu)擔綱“小型城(cheng)市(shi)”功(gong)(gong)能(neng)的房(fang)地產開發。

“你(ni)就每(mei)次(ci)在做開(kai)拓者，不是簡單在復制和(he)拷貝。會覺得比別人(ren)走(zou)得累一點(dian)(dian)，比別人(ren)辛苦一點(dian)(dian)。但從商業模式上來(lai)說其實不是，我認為是更加長遠的(de)思維方式。”羅立平如是闡釋著(zhu)自己的(de)開(kai)發理念。

成(cheng)都萬(wan)華也正以這種企業(ye)思(si)路決定了整個(ge)企業(ye)的(de)思(si)維模式(shi)的(de)變化，以萬(wan)華為例(li)(li)，從人員架構上，整個(ge)公(gong)司(si)的(de)高管，設計師(shi)、工程(cheng)師(shi)出(chu)身的(de)比例(li)(li)超過80%，企業(ye)自身擁有全套的(de)產(chan)(chan)(chan)品(pin)研發、產(chan)(chan)(chan)品(pin)設計、產(chan)(chan)(chan)品(pin)落地團隊，其專業(ye)實力足(zu)以對抗三個(ge)國家甲級設計院。

同時，萬(wan)華對于設(she)計(ji)(ji)成本的投入更是(shi)毫不吝嗇，50余(yu)家國外設(she)計(ji)(ji)機構，100余(yu)位國際知名設(she)計(ji)(ji)師(shi)是(shi)萬(wan)華長期的合作(zuo)伙伴，而這個數量還在不斷增(zeng)加。

如今，萬華已經布(bu)局全(quan)國，公(gong)司(si)在海南的兩個項目，分(fen)別(bie)是(shi)以養(yang)老地產和度假物業(ye)為主(zhu)。

不追求(qiu)復制此前的(de)地產(chan)(chan)開發(fa)模式(shi)，卻(que)選擇(ze)有(you)些“另(ling)類”的(de)發(fa)展(zhan)路徑，羅立平將其歸結于(yu)打造(zao)面向 “富裕時(shi)代”的(de)產(chan)(chan)品(pin)。“其實(shi)我(wo)們現在是在小康時(shi)代做富裕時(shi)代的(de)產(chan)(chan)品(pin)，其實(shi)我(wo)們富裕時(shi)代還真(zhen)沒來，說真(zhen)心話(hua)。”羅立平說。

羅立平(ping)身上(shang)有(you)非(fei)常(chang)濃(nong)厚的(de)產品(pin)主義(yi)情節。他常(chang)常(chang)在不(bu)(bu)同場(chang)合表達他的(de)觀點：我們(men)(men)不(bu)(bu)要(yao)做像上(shang)海或者北(bei)京(jing)的(de)社區(qu)，我們(men)(men)也不(bu)(bu)是(shi)簡單地希望和(he)美國的(de)某個城市(shi)看齊(qi)，或者試圖成(cheng)為某個偉大建筑師(shi)的(de)試驗場(chang)。“我們(men)(men)麓湖(hu)，就(jiu)是(shi)我們(men)(men)自己(ji)(ji)(ji)。而在中國城市(shi)發展環境下，要(yao)成(cheng)為自己(ji)(ji)(ji)，麓湖(hu)必(bi)須要(yao)找到自己(ji)(ji)(ji)的(de)個性。”

萬華(hua)成功之道(dao)：產品絕不復制 每一(yi)個(ge)都是限量版

“完美的產(chan)品、極致產(chan)品會帶來更好(hao)的銷售。”談及其成(cheng)功的經驗，近日(ri)，馬斯(si)克在國內(nei)某論壇(tan)公開(kai)表示。

“產(chan)品至上”備(bei)受特斯(si)拉創始人馬斯(si)克的推崇。這恰恰也是麓湖產(chan)品的理念。

單(dan)套別墅(shu)總價(jia)動(dong)輒數千萬，“麓湖(hu)”何(he)以打動(dong)身(shen)份(fen)尊貴、眼光(guang)異常挑剔的高端買家們(men)？產品是其核心。

成都(dou)萬(wan)華相關(guan)人士曾透露(lu)，公司的(de)銷售客戶，60%～70%都(dou)是通過客戶口碑相傳的(de)方式(shi)而來，老客戶介紹給(gei)新(xin)客戶，形成了(le)“麓山”、“麓湖”最堅實(shi)的(de)客戶基礎。

“從企業角度來說，批(pi)量化和工業化不可(ke)能做出(chu)好的產品。萬華(hua)將所有重心放在麓湖項目上，不復制，用(yong)改變的思路確保了每個產品都是限量版的。”成都萬華(hua)相(xiang)關負責(ze)人如是總(zong)結自(zi)身(shen)對于產品的追求法(fa)則。

在 “麓(lu)(lu)湖”中，5000萬/套起的(de)“黑珍(zhen)珠(zhu)”，是參觀過該(gai)項目(mu)的(de)人所必談及的(de)。然而(er)，就整體而(er)言，黑珍(zhen)珠(zhu)并不代(dai)表麓(lu)(lu)湖。

原來，麓湖(hu)的(de)(de)住(zhu)宅產(chan)品從百萬級的(de)(de)電梯高(gao)層到千(qian)萬級的(de)(de)城市低密度院(yuan)落，涵(han)蓋(gai)了高(gao)端住(zhu)宅的(de)(de)各(ge)個形態。僅從外觀上看，很難(nan)想象在當下(xia)復制風盛行的(de)(de)市場環境中，會有一個企業如此崇尚“創新(xin)”和“絕(jue)不(bu)復制”的(de)(de)產(chan)品精神(shen)。

業內專家(jia)分析(xi)認為，麓湖(hu)的想法是將高端產品回(hui)歸(gui)到建(jian)筑的本質，研究人(ren)的行為需(xu)求與建(jian)筑的關系，預(yu)判并引導居(ju)住者在未來(lai)的家(jia)庭生(sheng)活(huo)需(xu)要入(ru)手，真正明白客戶的生(sheng)活(huo)需(xu)要的是什么：“這一點不(bu)僅(jin)僅(jin)影響著建(jian)筑空間(jian)功能的設(she)計，更(geng)是以群體的需(xu)求為導向進行城(cheng)市布局、社區規(gui)劃和建(jian)筑設(she)計”。

“如果將麓(lu)(lu)湖理解為(wei)一(yi)個(ge)居住項目，是不全(quan)面的(de)(de)。麓(lu)(lu)湖是建立于(yu)新興產業(ye)和生(sheng)態環境基(ji)礎之(zhi)上的(de)(de)，這也是基(ji)于(yu)我(wo)們(men)對城市未來發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)細(xi)(xi)致研判。”對于(yu)眼下和未來樓市發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)(de)路徑，羅(luo)立平認為(wei)將會(hui)是市場不斷(duan)細(xi)(xi)分(fen)的(de)(de)過程，更加呈現多元化的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，“地(di)產行業(ye)的(de)(de)各個(ge)細(xi)(xi)分(fen)市場都有機會(hui)，重(zhong)點在(zai)于(yu)房企能(neng)不能(neng)在(zai)細(xi)(xi)分(fen)市場內(nei)將產品(pin)做到極致化。”

而在羅立(li)平(ping)領率(lv)下的(de)(de)“麓湖”打造經驗則是(shi)：“不復(fu)制(zhi)，用改變的(de)(de)思路確保(bao)了每個產(chan)品(pin)都是(shi)限量版的(de)(de)”。

不過，這樣的(de)(de)(de)理念亦有風險。在一(yi)位資(zi)深業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)看來，因為跑馬圈地式的(de)(de)(de)擴張(zhang)(zhang)，才能(neng)確保企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)長久發展(zhan)。“對(dui)(dui)于(yu)萬(wan)華的(de)(de)(de)極客思維(wei)而言，產品本(ben)身源(yuan)源(yuan)不斷的(de)(de)(de)創新力(li)才是(shi)一(yi)個企(qi)業(ye)最為安全的(de)(de)(de)法寶。這個市場(chang)(chang)是(shi)多元(yuan)的(de)(de)(de)，要(yao)感謝大公司(si)的(de)(de)(de)資(zi)本(ben)化擴張(zhang)(zhang)對(dui)(dui)于(yu)市場(chang)(chang)的(de)(de)(de)拉動(dong)，而有一(yi)類(lei)企(qi)業(ye)不想(xiang)這種壟斷式的(de)(de)(de)競(jing)爭，他們更愿意靠智(zhi)慧贏得一(yi)個穩定的(de)(de)(de)市場(chang)(chang)。”該人(ren)士(shi)評(ping)價道(dao)。