每經記者  王杰  發(fa)自北京 

一線城市(shi)的(de)“房市(shi)”和“地(di)市(shi)”正在經(jing)歷“冰火兩(liang)重天”。

在經(jing)歷去年樓市(shi)量價齊(qi)升(sheng)的(de)火爆行情(qing)之后，今年樓市(shi)開(kai)局至(zhi)今，就一(yi)直(zhi)趨(qu)冷。供應放量的(de)同(tong)時，供需博(bo)弈(yi)開(kai)始加(jia)劇。此前，民(min)營經(jing)濟發達的(de)長(chang)三角(jiao)區域，反倒(dao)成(cheng)了全國降價的(de)“排頭兵”。高負(fu)債的(de)模(mo)式，顯然(ran)受到(dao)了一(yi)定(ding)的(de)質(zhi)疑(yi)。在融資難度加(jia)大的(de)背景下，“高周(zhou)轉”成(cheng)房企主流運作模(mo)式。

與此形成鮮(xian)明對比的是，一線城市地價仍居(ju)高不下，土地市場(chang)(chang)(chang)依舊火熱。如4月份上海土地市場(chang)(chang)(chang)就活躍了(le)一批中小房企(qi)，說明市場(chang)(chang)(chang)依然看漲(zhang)。

中原(yuan)地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房企對(dui)北(bei)京等一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)土(tu)地依然渴求(qiu)。“相比較三四線(xian)(xian)城市(shi)看得見的風險，北(bei)京等一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)，目前需求(qiu)總量依然巨大，即使調整(zheng)，調整(zheng)的幅度和時間也不會過大。”

“房冷”在(zai)蔓延

去年全國樓市普漲的(de)態勢，在今年迎來(lai)了逆轉。

其中(zhong)，最為明顯(xian)的(de)(de)(de)是長(chang)三(san)角(jiao)地(di)區(qu)。2014年一季(ji)度，受到銀行(xing)信貸緊縮(suo)、“錢荒”的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)，杭州(zhou)、常州(zhou)、無錫、溫州(zhou)等長(chang)三(san)角(jiao)區(qu)域(yu)(yu)城市個別樓盤大(da)幅降價(jia)之后，寧(ning)波出現(xian)房企倒(dao)閉破產(chan)的(de)(de)(de)現(xian)象。進入(ru)二季(ji)度，長(chang)三(san)角(jiao)區(qu)域(yu)(yu)樓市并沒有明顯(xian)好轉，杭州(zhou)等地(di)出現(xian)第二波降價(jia)現(xian)象，上海浦東一高(gao)端(duan)樓盤也加入(ru)到降價(jia)的(de)(de)(de)陣營。

據中國指數(shu)研究院最新發(fa)布的(de)2014年一(yi)季(ji)度(du)報告(gao)顯(xian)示，2014年一(yi)季(ji)度(du)百城均(jun)(jun)價同比、環(huan)(huan)比漲(zhang)幅(fu)(fu)均(jun)(jun)持(chi)續收窄，3月(yue)環(huan)(huan)比漲(zhang)幅(fu)(fu)僅為0.38%。與此同時，在成交(jiao)量上，市(shi)場(chang)觀望情緒高漲(zhang)，一(yi)線城市(shi)月(yue)均(jun)(jun)成交(jiao)量為52萬平方米，明(ming)顯(xian)低于前四(si)年62萬平方米的(de)平均(jun)(jun)水(shui)平。

而上海(hai)易居房(fang)(fang)地產研(yan)究(jiu)院提供的房(fang)(fang)價指數(shu)標高顯(xian)(xian)示，3月份(fen)，一(yi)(yi)二三(san)線城(cheng)市新建商品住宅價格環(huan)比漲幅分別為0.38%、0.27%、0.17%。很(hen)顯(xian)(xian)然(ran)，一(yi)(yi)線城(cheng)市仍然(ran)漲幅領先。

房企(qi)對銷售業績(ji)的(de)需要可能導致一二線市場跑量更重要。中原地產統計數(shu)據顯(xian)示：已經公布(bu)1季度(du)預告的(de)房企(qi)合計50家(jia)(jia)(jia)，整體情況非常不樂(le)觀(guan)，50家(jia)(jia)(jia)企(qi)業中，預告為預增(zeng)的(de)企(qi)業僅有(you)13家(jia)(jia)(jia)，其他(ta)有(you)6家(jia)(jia)(jia)企(qi)業發(fa)布(bu)了(le)(le)增(zeng)虧(kui)預告，預減的(de)企(qi)業也達到了(le)(le)12家(jia)(jia)(jia)。6家(jia)(jia)(jia)企(qi)業發(fa)布(bu)了(le)(le)首虧(kui)預告.

張大(da)偉(wei)認為(wei)，相比三四(si)線(xian)城市中小房企(qi)(qi)(qi)扎堆，一(yi)線(xian)城市的(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)大(da)部分(fen)都是上(shang)市房企(qi)(qi)(qi)，對(dui)業(ye)績的(de)(de)(de)要求更高，一(yi)旦沒有銷售量，股價(jia)就可能會出(chu)現暴跌。這(zhe)些因素的(de)(de)(de)存在導致(zhi)了一(yi)二線(xian)城市的(de)(de)(de)變化可能會出(chu)乎市場的(de)(de)(de)預(yu)料。

上海易(yi)居研(yan)究院研(yan)究員嚴躍進表示，整個樓(lou)市(shi)基本面并沒有惡化(hua)，政策打(da)壓跡(ji)象也在減(jian)弱，但市(shi)場(chang)預期卻發生了變化(hua)。最(zui)大的原因是2013年積累起來的高房價(jia)已(yi)經讓市(shi)場(chang)主(zhu)體擔憂：是否出現了市(shi)場(chang)拐點？

一線城(cheng)市“地(di)熱(re)”不減

樓市不(bu)振，仍(reng)租擋不(bu)住(zhu)開(kai)發商拿地的熱(re)情。

中原地產市場研究(jiu)部統計數據(ju)顯示，3月份，十家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新(xin)低。

但是分城(cheng)市(shi)來(lai)看，今年(nian)前3月，10家標桿房企在一線、二(er)線、三(san)四線城(cheng)市(shi)的(de)購地金額(e)占比(bi)分別(bie)為62%、5%和33%。與(yu)去年(nian)下半年(nian)的(de)占比(bi)相比(bi)較，一線城(cheng)市(shi)購地金額(e)的(de)占比(bi)增(zeng)加了24個(ge)百分點(dian)，二(er)線城(cheng)市(shi)占比(bi)下滑了28個(ge)百分點(dian)，三(san)四線城(cheng)市(shi)占比(bi)微(wei)增(zeng)4個(ge)百分點(dian)。

張大(da)偉分析，標桿(gan)房(fang)企對一線城市的后市仍(reng)持續(xu)看(kan)好，而近(jin)期(qi)諸如杭(hang)州(zhou)常州(zhou)成都等(deng)城市降價(jia)風潮(chao)的出現，致使(shi)開發商(shang)在二線城市購地更為謹慎。

在泰禾集團(tuan)品牌(pai)總監(jian)沈力男(nan)看(kan)來，開發商們都堅(jian)決看(kan)好一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的原因，是因為一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)人口基數大，并且新增人口多，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)是有(you)充(chong)分的需求。

他說(shuo)，目前(qian)的開發(fa)商(shang)“返鄉進(jin)城(cheng)”是主(zhu)流，過去俗稱“一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市做品牌、二線(xian)(xian)城(cheng)市做利潤(run)、三(san)線(xian)(xian)城(cheng)市做規模”，但是目前(qian)而言，只有(you)(you)(you)扎(zha)根一(yi)線(xian)(xian)，才有(you)(you)(you)可能“利潤(run)、品牌、規模”三(san)者有(you)(you)(you)效統一(yi)。

亞豪機構市(shi)場總監郭(guo)毅(yi)也(ye)持類似觀(guan)點。郭(guo)毅(yi)認為(wei)，北(bei)京(jing)的購房需求(qiu)依然旺盛，相比全國其(qi)他二三線(xian)城市(shi)出現的供(gong)大(da)于求(qiu)，北(bei)京(jing)房地產市(shi)場依然是供(gong)不應(ying)求(qiu)，因此房企(qi)也(ye)依然看(kan)好北(bei)京(jing)，加(jia)大(da)在北(bei)京(jing)的投資。

嚴躍(yue)進表示，房(fang)(fang)企在市場降溫下(xia)積(ji)(ji)極拿(na)地(di)，其(qi)實也是(shi)有一(yi)(yi)定的(de)邏輯(ji)。未(wei)來一(yi)(yi)線城(cheng)市的(de)土(tu)地(di)價格依然上漲，尤其(qi)是(shi)增量用地(di)的(de)出讓(rang)規模可能(neng)受(shou)到管(guan)制(zhi)。從這個角(jiao)度看(kan)，積(ji)(ji)極拿(na)地(di)是(shi)鎖定土(tu)地(di)成本的(de)首(shou)要手段。從這個角(jiao)度看(kan)，房(fang)(fang)企顯(xian)然會忽略“房(fang)(fang)冷(leng)”，而加入積(ji)(ji)極拿(na)地(di)的(de)大軍中。