新(xin)華網上(shang)海(hai)4月24日電(記者葉(xie)鋒)在住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)產持續受到調控的(de)同(tong)時，“工業(ye)地(di)(di)產”成為(wei)資本投機(ji)炒作的(de)又一領(ling)域，對(dui)土(tu)地(di)(di)市場和實(shi)體(ti)經濟帶(dai)來負面影響。上(shang)海(hai)近期出臺土(tu)地(di)(di)新(xin)政(zheng)策，實(shi)施工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)彈性年期出讓(rang)制(zhi)。北京(jing)、深圳、湖南等地(di)(di)也(ye)已(yi)探(tan)索(suo)類(lei)似做(zuo)法。業(ye)內人士(shi)認為(wei)，彈性出讓(rang)有助于(yu)降低工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)價格(ge)非理性上(shang)漲預期；同(tong)時，應建(jian)立完善對(dui)工業(ye)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)出讓(rang)后利用(yong)(yong)(yong)狀況的(de)全程監(jian)管，以遏制(zhi)企業(ye)囤地(di)(di)圈地(di)(di)，促進土(tu)地(di)(di)節約(yue)集(ji)約(yue)利用(yong)(yong)(yong)和實(shi)體(ti)經濟轉型升(sheng)級。

工(gong)業用地怪(guai)象：緊缺與(yu)閑置并存

一(yi)邊是土地指標緊缺、優質(zhi)項目無地可用(yong)；一(yi)邊則(ze)是大(da)量土地閑(xian)置或低效利用(yong)，企業(ye)“押寶”土地升值，更無心轉型(xing)升級(ji)。工業(ye)用(yong)地領域這種怪象(xiang)，在一(yi)些城市(shi)并不少見。

記者日前在東部一(yi)(yi)些(xie)地(di)區采訪發現，由(you)于(yu)市(shi)場形(xing)勢變化和經營成本提(ti)高，一(yi)(yi)些(xie)傳統加工制(zhi)造業(ye)被迫“騰籠”，廠房、倉(cang)儲處于(yu)閑(xian)置或半使(shi)用狀態(tai)。不(bu)過(guo)，許多企業(ye)并不(bu)急于(yu)“換鳥(niao)”，一(yi)(yi)來產(chan)業(ye)升級(ji)確實(shi)不(bu)易(yi)，二來企業(ye)當(dang)年拿地(di)價格相對低(di)廉，目前企業(ye)僅依靠出租廠房就可獲利不(bu)菲，而土地(di)升值帶來的遠(yuan)期(qi)收益(yi)更可能遠(yuan)超看得見的實(shi)體經營利潤。

戴(dai)德梁(liang)行提供的數據顯示，2007年以來，熱點城市工(gong)業用地價格(ge)快速上(shang)漲，一(yi)些一(yi)線城市工(gong)業用地價格(ge)年均(jun)漲幅超過20%。專家分(fen)析認(ren)為(wei)，這主要是土地閘門收緊、工(gong)業用地土地指(zhi)標(biao)緊張(zhang)等因素所致，也(ye)與(yu)“工(gong)業地產”快速興起、投機資本大量涌入有關。

不過，相比于住宅(zhai)和商業用(yong)地，工(gong)(gong)業用(yong)地的價(jia)格仍相對較(jiao)低(di)。在(zai)樓市調(diao)控(kong)的重拳(quan)下，越(yue)來越(yue)多開發商將目光轉向于此。近一兩年來，富力、萬(wan)通、招商、五礦等知名房企紛(fen)紛(fen)進軍工(gong)(gong)業地產，并向二、三線城市布局。

彈性年期出讓影響(xiang)幾何？

日前上(shang)海市發文(wen)明確，將在全市實施工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地彈性(xing)年(nian)(nian)期(qi)出(chu)讓制，原則上(shang)新增工(gong)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)項目類出(chu)讓年(nian)(nian)限不超(chao)過20年(nian)(nian)，出(chu)讓價(jia)格按照(zhao)基準地價(jia)對應的最(zui)高年(nian)(nian)限進行(xing)年(nian)(nian)期(qi)修正。對于國家(jia)和全市重(zhong)大產(chan)(chan)業(ye)(ye)項目，經認(ren)定后最(zui)高年(nian)(nian)限可(ke)放寬(kuan)至50年(nian)(nian)。此前，上(shang)海已在浦東臨港地區先行(xing)探索類似做法(fa)。

“實行工業用地(di)彈性(xing)年期(qi)出讓(rang)，更貼近工業項(xiang)目實際存續周(zhou)期(qi)，也(ye)有利(li)于規范引導(dao)形成(cheng)土(tu)地(di)節約(yue)集(ji)約(yue)利(li)用的制度(du)環境(jing)，防止土(tu)地(di)低效使用乃至閑置(zhi)。”上海(hai)市規劃國土(tu)資源局相關負(fu)責(ze)人表(biao)示。

彈性年(nian)(nian)期(qi)出讓已成為國內(nei)(nei)不少地(di)區工(gong)(gong)業(ye)用(yong)地(di)新政策的(de)重要內(nei)(nei)容。深(shen)圳(zhen)前(qian)海、北京市經(jing)濟技(ji)術開發區、湖南省等都提(ti)出實施工(gong)(gong)業(ye)用(yong)地(di)彈性年(nian)(nian)期(qi)出讓，打破單一的(de)50年(nian)(nian)制，而將新年(nian)(nian)限(xian)原則確定(ding)為20年(nian)(nian)，或10－50年(nian)(nian)不等。

上海市土地學(xue)會副(fu)會長袁華寶說，彈性年期出讓在降(jiang)低企業土地成本的同時，將促使(shi)企業更多把發(fa)展目標和工作重心(xin)放在生產(chan)經營上，還(huan)將對工業用地市場價格產(chan)生明顯影響，也會改(gai)變部分投資(zi)者試圖通過(guo)囤地、圈地牟利的預期。

戴(dai)德梁行中國區工業(ye)及物(wu)流地(di)產(chan)部主管蘇(su)智淵(yuan)認為，20年或(huo)30年期工業(ye)用地(di)的(de)出讓價(jia)格明顯低于50年，新興企業(ye)進入門檻明顯降低；同時，一(yi)些企業(ye)如果無法(fa)(fa)實現合(he)同約定的(de)稅收(shou)或(huo)產(chan)出承諾(nuo)，一(yi)個較短的(de)年限也利于政府(fu)在法(fa)(fa)理上較快收(shou)回土地(di)，對于提高土地(di)利用效率有幫助。

從源(yuan)頭防(fang)范囤(dun)地圈地須打組合拳

專家認(ren)為，與開發(fa)商對住宅用地一次(ci)性開發(fa)、銷售不同，工業用地的使用將(jiang)覆蓋的產(chan)業項(xiang)目(mu)周期更(geng)長，對其利用情況(kuang)的監管也需(xu)更(geng)加細化、更(geng)需(xu)打組合拳(quan)。

據了(le)解，在新(xin)一輪土地(di)管理中，為推(tui)進(jin)工業用地(di)“得其所用”、防止(zhi)其被變(bian)相炒(chao)作，不(bu)少地(di)方均提出多條(tiao)“硬約束”。

自今(jin)年2月下旬以(yi)來，上海(hai)已(yi)連(lian)發三(san)文，對(dui)全(quan)市(shi)土(tu)地及工業用地利(li)用出臺新舉措，除彈性(xing)年期(qi)出讓外，還提(ti)出對(dui)地塊進行(xing)全(quan)生命周期(qi)管(guan)理——將項(xiang)目建設投(tou)入、產出、節能(neng)、環(huan)保、就業等(deng)經濟、社會、環(huan)境等(deng)各(ge)要素(su)納入合同管(guan)理。

記者在新(xin)版(ban)上海(hai)工業(ye)用地(di)產(chan)(chan)業(ye)項目類使用權出讓合同中看到，合同要求土地(di)受讓人按(an)開(kai)工、竣工、投產(chan)(chan)等(deng)時間決定(ding)(ding)繳納履約保(bao)證金，明確(que)固定(ding)(ding)資產(chan)(chan)投資、投資強(qiang)度、稅收強(qiang)度等(deng)須不低(di)于約定(ding)(ding)標準等(deng)。

據了解，無(wu)錫(xi)、寧波等(deng)地(di)(di)也實行了工業用(yong)(yong)地(di)(di)時間履約保證金制(zhi)度；寧波規(gui)定以項(xiang)目為(wei)單位整體報批開發(fa)的工業項(xiang)目，其項(xiang)目用(yong)(yong)地(di)(di)、地(di)(di)上建筑物不(bu)得分割轉讓；北(bei)京經濟技術開發(fa)區則明確，園區內(nei)工業用(yong)(yong)地(di)(di)無(wu)法達到約定使(shi)用(yong)(yong)條件的，采(cai)取收儲或經批準限制(zhi)轉讓。

業內人(ren)士指出，應進一步研究(jiu)以市(shi)場化手(shou)段(duan)推進工業用(yong)地節約(yue)集約(yue)利用(yong)，促(cu)進工業用(yong)地市(shi)場健康、理性運行；同時，對已經出臺的(de)土地新政策，應加強落實和監管，嚴格(ge)打擊非法圈地囤(dun)地、粗放使用(yong)土地等(deng)現象。

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