從(cong)本(ben)月開始，深(shen)(shen)圳(zhen)市將(jiang)試點處理“歷史遺留違法建筑”，這其(qi)(qi)中(zhong)就包含民(min)間(jian)所謂的(de)(de)“小產權房(fang)”，這也(ye)意味著全(quan)國第一個存量(liang)“小產權房(fang)”的(de)(de)處置方案“落(luo)地(di)”。深(shen)(shen)圳(zhen)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市發(fa)(fa)展(zhan)得益于改革開放和土地(di)市場化(hua)改革的(de)(de)先行試點，而土地(di)市場化(hua)在(zai)助力(li)深(shen)(shen)圳(zhen)城(cheng)(cheng)市化(hua)和城(cheng)(cheng)建融資(zi)的(de)(de)同(tong)時，其(qi)(qi)“急就章”的(de)(de)做法也(ye)留下了(le)羈絆(ban)深(shen)(shen)圳(zhen)未來發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)空間(jian)約束問題。

在深圳，一方(fang)面是(shi)(shi)城(cheng)市未來發(fa)(fa)展(zhan)用(yong)地(di)枯竭，開(kai)發(fa)(fa)強度(du)(du)達(da)到(dao)49%；另一方(fang)面則是(shi)(shi)占城(cheng)市建設用(yong)地(di)面積40%的違法建筑低效和(he)無序利用(yong)。未來如果不(bu)能(neng)向存量(liang)(liang)建筑和(he)用(yong)地(di)要空(kong)間，深圳發(fa)(fa)展(zhan)制(zhi)定(ding)的各項計劃將受阻。從這個角度(du)(du)來講，深圳處理違法建筑的試點是(shi)(shi)“倒(dao)逼”結果，這也無疑為(wei)我國高度(du)(du)城(cheng)市化地(di)區盤活存量(liang)(liang)用(yong)地(di)和(he)集體(ti)土(tu)地(di)市場(chang)化提(ti)供(gong)了可(ke)行(xing)的實踐經(jing)驗。

從(cong)2009年發(fa)(fa)布(bu)處理違(wei)(wei)法建筑的(de)實(shi)施(shi)辦法后，深圳用了5年時間研究如何將違(wei)(wei)法建筑和(he)用地納入城(cheng)(cheng)市發(fa)(fa)展的(de)正常軌(gui)道(dao)，核心(xin)問題(ti)是如何處理收益(yi)和(he)成(cheng)本在原(yuan)(yuan)村(cun)民(min)(min)、開發(fa)(fa)商和(he)政(zheng)府三者之(zhi)間的(de)合(he)理分配，做到既能確(que)保(bao)合(he)理保(bao)護原(yuan)(yuan)村(cun)民(min)(min)權益(yi)的(de)原(yuan)(yuan)則(ze)，又能堅持“城(cheng)(cheng)市規劃”和(he)“土(tu)地用途管(guan)制”的(de)法律底線；做到既能維護政(zheng)府公信，又能體現政(zheng)府收益(yi)。

對深圳試點處(chu)理違(wei)法建筑(zhu)和小(xiao)產權房(fang)的(de)(de)(de)具體(ti)辦(ban)法而言，首先是適當(dang)照顧原(yuan)村(cun)(cun)民和原(yuan)農村(cun)(cun)集體(ti)經濟組織的(de)(de)(de)利益，即部分(fen)屬于(yu)(yu)原(yuan)村(cun)(cun)民的(de)(de)(de)住房(fang)將確權后給予正式(shi)的(de)(de)(de)入市資格，而外(wai)來(lai)建房(fang)行為仍屬于(yu)(yu)違(wei)法，保(bao)持嚴厲處(chu)罰的(de)(de)(de)高(gao)壓(ya)；其次，突破政府原(yuan)先劃定的(de)(de)(de)、每(mei)戶(hu)100平方米宅基地(di)紅線，承(cheng)認(ren)原(yuan)村(cun)(cun)民3棟以(yi)內違(wei)法建筑(zhu)合法化(hua)，并根據違(wei)法程度，在(zai)補(bu)(bu)繳(jiao)一(yi)定地(di)價的(de)(de)(de)前提下可(ke)以(yi)申(shen)請“轉正”；再次，對于(yu)(yu)生(sheng)產經營類、商業辦(ban)公類違(wei)法建筑(zhu)的(de)(de)(de)處(chu)置比(bi)住宅類寬松，不管原(yuan)村(cun)(cun)民還是非原(yuan)村(cun)(cun)民所建，只要接受一(yi)定罰款和補(bu)(bu)繳(jiao)地(di)價，就可(ke)以(yi)發放非商品性質的(de)(de)(de)“綠(lv)本(ben)”房(fang)產證(zheng)，若能(neng)按商品房(fang)的(de)(de)(de)市場評估價補(bu)(bu)足地(di)價，就可(ke)以(yi)“轉紅本(ben)”；最后，對于(yu)(yu)情(qing)況(kuang)復雜、暫時無法確權的(de)(de)(de)，暫時留用發揮其價值(zhi)以(yi)待未來(lai)解決。

值(zhi)得注意的(de)是(shi)，違法建筑為(wei)深(shen)圳(zhen)(zhen)解(jie)決了(le)(le)(le)近千萬外來人口(kou)的(de)住房(fang)(fang)問題，城中村小產權(quan)房(fang)(fang)的(de)價(jia)格和租金(jin)僅(jin)為(wei)同區域類商品住房(fang)(fang)價(jia)格的(de)1/4到1/3，極大地穩定了(le)(le)(le)深(shen)圳(zhen)(zhen)外向型經(jing)濟的(de)用工規模(mo)、降(jiang)低了(le)(le)(le)用工成(cheng)本，不僅(jin)塑造了(le)(le)(le)“中國制造”的(de)核心競爭力，而且發揮了(le)(le)(le)保障房(fang)(fang)的(de)作用，減輕了(le)(le)(le)政府在住房(fang)(fang)保障上的(de)壓力，降(jiang)低了(le)(le)(le)整(zheng)個(ge)城市(shi)生活服務(wu)業的(de)價(jia)格。同時(shi)，原村集體早期“三來一補”的(de)外向型經(jing)濟模(mo)式，盡(jin)管存在不集約、不節約的(de)問題，但奠定了(le)(le)(le)深(shen)圳(zhen)(zhen)早期工業化、城市(shi)化和開放體系的(de)基礎(chu)。

因此，深(shen)(shen)圳此次處理違法建筑(zhu)的(de)(de)做法，首先(xian)就(jiu)是保障(zhang)原(yuan)村民和原(yuan)農村集體經濟組織(zhi)的(de)(de)利益，客觀承(cheng)認(ren)(ren)原(yuan)村民和村集體為深(shen)(shen)圳城市化、工(gong)業化和改革(ge)開放做出的(de)(de)貢(gong)獻。而突破政府原(yuan)先(xian)劃(hua)定的(de)(de)、每戶100平(ping)方米宅(zhai)基地(di)紅線，承(cheng)認(ren)(ren)原(yuan)村民3棟以內違法建筑(zhu)合(he)法化，就(jiu)是對于這一歷史貢(gong)獻綜合(he)評估后的(de)(de)認(ren)(ren)可(ke)。

由于早(zao)期城市(shi)化的(de)不(bu)完全(quan)和(he)(he)缺憾，而在后來(lai)城市(shi)化的(de)過程中，原村民和(he)(he)村集體“違法和(he)(he)貢獻”的(de)邊(bian)界、政府(fu)“歷史責任(ren)和(he)(he)漲價歸(gui)公”的(de)邊(bian)界已經難(nan)以厘清，如果單純按照土(tu)地(di)(di)國有的(de)性(xing)質(zhi)、土(tu)地(di)(di)用(yong)途管制的(de)規則，延續政府(fu)單一(yi)(yi)(yi)征收(shou)的(de)做(zuo)法，不(bu)僅成本(ben)(ben)高昂，而且于情于理都難(nan)以施行。可能導致的(de)結(jie)果就(jiu)是(shi)，一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面是(shi)房價地(di)(di)價高昂，居民置業成本(ben)(ben)、城市(shi)營商(shang)成本(ben)(ben)居高不(bu)下，一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)面是(shi)土(tu)地(di)(di)大量(liang)閑置和(he)(he)低效(xiao)利用(yong)。而整個城市(shi)也將陷入“業主不(bu)得(de)合法收(shou)入”、“資源不(bu)得(de)有效(xiao)利用(yong)”、“政府(fu)不(bu)得(de)有效(xiao)稅收(shou)”的(de)共輸結(jie)局。

因此，通(tong)過各方(fang)讓(rang)利(li)(li)，特別是政府(fu)主動讓(rang)利(li)(li)，獲(huo)得原村民(min)和(he)村集體在(zai)土(tu)地(di)(di)二次開發和(he)利(li)(li)用(yong)(yong)(yong)上(shang)的(de)(de)配合和(he)認可，盡(jin)快(kuai)讓(rang)閑(xian)置和(he)低(di)效利(li)(li)用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)和(he)建筑物(wu)充分利(li)(li)用(yong)(yong)(yong)起來，滿足市(shi)場各方(fang)的(de)(de)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)需求，這才能實現原村民(min)、市(shi)場和(he)政府(fu)三方(fang)共(gong)贏的(de)(de)夙愿(yuan)。而且(qie)，在(zai)政府(fu)讓(rang)利(li)(li)的(de)(de)情況下，根據違法(fa)程(cheng)度補繳地(di)(di)價(jia)、置換(huan)部分土(tu)地(di)(di)給政府(fu)，能在(zai)保護原村民(min)、村集體利(li)(li)益的(de)(de)同時，為城(cheng)市(shi)公共(gong)基(ji)礎設施建設提供更多(duo)的(de)(de)建設資金(jin)和(he)空間，從而將城(cheng)市(shi)整個空間高效有序地(di)(di)整合起來，納入統一的(de)(de)管理通(tong)道。（李宇嘉）

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