每經編輯｜陳小雨(yu)

每經記者  尚希  發自北京

“我們(men)現在的土地(di)儲備除了福(fu)建，基本都在北(bei)(bei)京(jing)和上海，這些(xie)區(qu)域能夠實現快速去化。”剛剛從(cong)河北(bei)(bei)武(wu)清以6億元總(zong)價、200%的高溢價率奪地(di)歸(gui)來的泰禾集團董事長黃其森，18日(ri)在接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者專訪時(shi)表示(shi)，在武(wu)清拿地(di)是(shi)為了瞄準北(bei)(bei)京(jing)市場。

《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者粗略(lve)統計了泰禾年(nian)內的拿(na)地(di)(di)(di)金額(e)，截至目前(qian)（4月20日），泰禾地(di)(di)(di)產(chan)共斥資140億(yi)元拿(na)地(di)(di)(di)。在今年(nian)房企拿(na)地(di)(di)(di)積極(ji)性略(lve)有放緩的同(tong)時，泰禾在土地(di)(di)(di)儲備方面(mian)的支出(chu)依然大手筆。根據(ju)克而瑞最新(xin)統計的房企拿(na)地(di)(di)(di)金額(e)排名前(qian)50強(qiang)，僅兩家(jia)企業拿(na)地(di)(di)(di)金額(e)超過百億(yi)。

對(dui)于(yu)全年(nian)(nian)土地支出，黃其(qi)森表示，不(bu)會超(chao)過今(jin)年(nian)(nian)的銷售額(e)。

融資成本欲再降

相(xiang)比去年(nian)(nian)全年(nian)(nian)195億元的(de)拿地(di)金額，泰(tai)禾(he)今(jin)年(nian)(nian)拿地(di)的(de)速度(du)并未放緩。今(jin)年(nian)(nian)以(yi)來，泰(tai)禾(he)分別在福建、上海、北(bei)京等(deng)地(di)拿下多宗(zong)地(di)塊，總(zong)斥資約140億元，“補倉”動作頻(pin)頻(pin)。

“去年(nian)拿(na)下的這些(xie)地(di)塊如果放(fang)在現(xian)在，可能就要(yao)花400億(yi)元(yuan)來拿(na)。”黃其(qi)森對《每日經濟新聞》記者表示，目前對房企來說最大的成(cheng)本(ben)便是(shi)土地(di)成(cheng)本(ben)，“只要(yao)地(di)拿(na)對了，項目基(ji)本(ben)上就成(cheng)功了一(yi)半。”據其(qi)透(tou)露(lu)，泰禾今年(nian)的銷售目標是(shi)250億(yi)元(yuan)。

一直以(yi)來，泰禾(he)(he)在(zai)開發過程中對金(jin)融杠桿(gan)的(de)(de)使用十(shi)分密集。“基本上能看到的(de)(de)金(jin)融工具我們(men)都(dou)用過或(huo)者(zhe)正在(zai)研究(jiu)。”根據泰禾(he)(he)內部一位負責投資的(de)(de)高管告訴記(ji)者(zhe)，目前(qian)在(zai)泰禾(he)(he)的(de)(de)融資機構比例中，銀行(xing)開發貸(dai)占比大約(yue)在(zai)30%~35%，房地(di)產基金(jin)大概在(zai)30%，信(xin)托為30%。他進一步(bu)表示，今年仍(reng)然會靈活運用這些(xie)金(jin)融工具。據其透露，泰禾(he)(he)斥(chi)資51.7億元在(zai)10日剛剛拿下的(de)(de)大興(xing)黃村地(di)塊，也是在(zai)拿地(di)之前(qian)就與(yu)金(jin)融機構談好了合作。

不(bu)難發現，在泰禾(he)的(de)拿地(di)歷史記(ji)錄上，幾乎都離不(bu)開金融機構的(de)支撐(cheng)。這樣(yang)的(de)操(cao)作手(shou)法支撐(cheng)了泰禾(he)快速拿地(di)，但對(dui)資產負債率(lv)也造成了一(yi)定的(de)影響。

在(zai)采訪中，黃(huang)其(qi)森(sen)也(ye)并不(bu)回避這樣的問題(ti)，“其(qi)實我(wo)們跟很多(duo)機構的分析人士交流了(le)很多(duo)，大家之所以認為泰禾(he)安全，還是在(zai)于我(wo)們布局的這些城市市場情況相對(dui)安全。”

黃其(qi)森(sen)告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者，在泰(tai)禾(he)每(mei)筆融(rong)資(zi)貸款中，都有土(tu)地資(zi)產(chan)作為質押(ya)，“而(er)且是按照原始成(cheng)本，以北京院子為例(li)，雖然(ran)之后的土(tu)地價格(ge)已經上升，但公司還是按照最初(chu)的樓面價來做質押(ya)，雖然(ran)現在泰(tai)禾(he)負債(zhai)比(bi)較高，但在高速發(fa)展的階段，公司會通過各(ge)種措施(shi)，來降低負債(zhai)率(lv)。”據其(qi)透露，泰(tai)禾(he)目前綜合融(rong)資(zi)成(cheng)本在12%左右，今(jin)年(nian)計劃要(yao)將其(qi)降低至10%。

不走(zou)“降價策略”

“房(fang)地產發(fa)展到(dao)一(yi)定(ding)程度時(shi)對(dui)專業化要(yao)求非常高(gao)，壓一(yi)年(nian)(nian)基本就沒有利潤(run)了，放幾(ji)年(nian)(nian)可能就虧(kui)損了。”在(zai)(zai)黃其森看來(lai)，即便是在(zai)(zai)北(bei)京土地市場(chang)大幅溢價的情況下，泰(tai)禾(he)也(ye)要(yao)堅持高(gao)周轉的戰略。

對(dui)此，蘭德(de)咨詢總裁宋延慶指出，“兩高(gao)一輕（高(gao)周(zhou)(zhou)轉高(gao)杠桿(gan)(gan)輕資(zi)產）”的(de)模(mo)式(shi)已經成(cheng)為現(xian)在的(de)主流，“只有高(gao)周(zhou)(zhou)轉，速度(du)更快才(cai)可能(neng)跑(pao)贏市場。”他表示，從一線(xian)品牌企業(ye)的(de)成(cheng)功經驗來看，推行產品標(biao)準(zhun)化、管(guan)理(li)標(biao)準(zhun)化、供(gong)方(fang)資(zi)源(yuan)戰略化等是(shi)實(shi)(shi)(shi)現(xian)“快”的(de)最(zui)有效(xiao)辦法。而且事實(shi)(shi)(shi)證(zheng)明，只要能(neng)實(shi)(shi)(shi)現(xian)快速周(zhou)(zhou)轉，利潤(run)率和(he)杠桿(gan)(gan)率也能(neng)隨(sui)之提高(gao)。

黃(huang)其森表示，目(mu)前泰禾(he)(he)的拿地(di)規模控制在(zai)100畝左(zuo)右，絕對不會(hui)超過200畝，這樣對前期資金占用比(bi)較(jiao)低，“而且相比(bi)其他(ta)企業，泰禾(he)(he)在(zai)福建拿地(di)成本相對較(jiao)低，前期定價也會(hui)更合理，所以我們不會(hui)走降價的策略。”