每經記者 金微 發自北京

今天，全(quan)國政協(xie)委(wei)員(yuan)、住建(jian)部副部長仇保(bao)興在全(quan)國政協(xie)聯席討論組會(hui)上表(biao)示，總(zong)理(li)的(de)報(bao)告(gao)對房(fang)(fang)地(di)(di)產表(biao)述(shu)有(you)52字，對房(fang)(fang)地(di)(di)產調控(kong)方向作了非常(chang)明確、扼(e)要、精(jing)練、理(li)性的(de)闡述(shu)。他同時提到，以房(fang)(fang)價收(shou)入比計算，中(zhong)國有(you)近20個城市的(de)房(fang)(fang)地(di)(di)產風險較大。“日(ri)本房(fang)(fang)地(di)(di)產泡(pao)沫前全(quan)民一窩蜂炒(chao)房(fang)(fang)，我們國家的(de)情況有(you)些類似(si)。”

政(zheng)府工作報告提到，“針對不同城市(shi)情況分類(lei)調控，增加中(zhong)小套型商品房(fang)(fang)和(he)共有產(chan)權住房(fang)(fang)供應，抑制投機投資(zi)性(xing)需求，促進房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場持續健康(kang)發展。”

仇(chou)保興說，很(hen)多媒體說政(zheng)府(fu)工作報告沒有(you)房(fang)地產調(diao)(diao)控(kong)，實際上情況不是這樣。這52字分(fen)三(san)段，包涵了三(san)類的調(diao)(diao)控(kong)，分(fen)別是分(fen)類調(diao)(diao)節、協同調(diao)(diao)節、供需(xu)雙(shuang)向調(diao)(diao)節。

房地產調控不一刀切

針對不同(tong)城(cheng)市(shi)情況的分(fen)類(lei)調控，仇保興說，我們國家(jia)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場分(fen)化(hua)非(fei)常嚴重，房(fang)價(jia)與收(shou)入(ru)比超(chao)過10的城(cheng)市(shi)有7、8個(ge)(ge)，超(chao)過8和超(chao)過10的城(cheng)市(shi)不到20個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)。“這(zhe)20個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)收(shou)入(ru)比較高，我們認為房(fang)地(di)產(chan)風險較大。別看城(cheng)市(shi)數量小(xiao)，但是(shi)占的金(jin)融資產(chan)在我國比較高。這(zhe)些城(cheng)市(shi)，是(shi)需要進(jin)行調控的。”

他提到，全國還有(you)600多個城(cheng)市中的相當部分(fen)房價冷的很，“哪怕(pa)只有(you)三五(wu)千元也沒(mei)有(you)賣，有(you)些(xie)城(cheng)市出現(xian)空城(cheng)，我(wo)們需要有(you)分(fen)類調控的辦法，而(er)非一刀(dao)切。”

仇保興認為(wei)，從城(cheng)(cheng)鎮化的(de)(de)角度看(kan)，國(guo)家也(ye)到(dao)了應該(gai)采取調節的(de)(de)時(shi)候。“房(fang)地產(chan)的(de)(de)演變有個(ge)過程(cheng)，放在城(cheng)(cheng)鎮化的(de)(de)歷程(cheng)中看(kan)，一個(ge)共同的(de)(de)國(guo)際規律是(shi)，到(dao)城(cheng)(cheng)鎮化末端，進城(cheng)(cheng)的(de)(de)人突然減少(shao)，這(zhe)個(ge)時(shi)候需(xu)(xu)求減少(shao)，而且需(xu)(xu)要減少(shao)非常(chang)快。如(ru)果沒有應對，房(fang)地產(chan)市場迅速萎縮(suo)。”

仇保興解釋說，房地產演變的有(you)這個特點，你越跌越沒有(you)人買，這種螺旋的規律是人們的預期(qi)行(xing)為在起作用(yong)，結果房地產市場崩潰(kui)了。

他(ta)舉例(li)說(shuo)，拉美是這(zhe)樣，日本(ben)也是這(zhe)樣，都出現這(zhe)類(lei)的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)。“我們國(guo)家到城鎮化(hua)的(de)(de)(de)末期還有(you)十到十五年的(de)(de)(de)時間，這(zhe)個時間整體不(bu)會出現問(wen)題(ti)。因為有(you)三(san)個一億的(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，需求還是非常旺(wang)盛。”

不過(guo)，他還是(shi)強(qiang)調對房(fang)地產的(de)(de)分類調控，“應該(gai)從現在開始(shi)，對收入比不合理的(de)(de)城市，采取微調的(de)(de)辦法，逐步(bu)降低收入比，然(ran)后平衡(heng)過(guo)渡，不會出現末期，像日本那樣房(fang)地產泡沫崩潰。”

在仇保興看(kan)(kan)來，我(wo)們(men)國(guo)家有能力有機(ji)會有時間有空間避開房地(di)產泡(pao)沫破裂。“但如(ru)果不注意局(ju)部地(di)方的(de)調控，就可能出現海南、溫(wen)(wen)州這類的(de)局(ju)部的(de)房地(di)產風(feng)險(xian)，而且風(feng)險(xian)不能小(xiao)看(kan)(kan)，像海南房地(di)產泡(pao)沫崩潰后(hou)，幾大銀(yin)行的(de)壞(huai)帳率突飛猛漲到60%、70%。溫(wen)(wen)州均價才跌了20%，壞(huai)帳猛升20%。我(wo)們(men)不能對這些問題小(xiao)看(kan)(kan)，要采取(qu)分類調控的(de)辦法。”

“調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)房(fang)地產市(shi)場如同治(zhi)大國(guo)像烹小鮮那樣對待(dai)！”提到(dao)具體(ti)(ti)的(de)(de)(de)分類調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)辦(ban)法，仇保興說，能(neng)(neng)局(ju)部調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)的(de)(de)(de)就不(bu)要整體(ti)(ti)調(diao)(diao)，調(diao)(diao)節(jie)的(de)(de)(de)手段對整體(ti)(ti)的(de)(de)(de)影響越(yue)(yue)(yue)小越(yue)(yue)(yue)好。能(neng)(neng)用(yong)(yong)經濟手段調(diao)(diao)的(de)(de)(de)就不(bu)要用(yong)(yong)行政，行政手段越(yue)(yue)(yue)少越(yue)(yue)(yue)好。能(neng)(neng)由城市(shi)政府調(diao)(diao)的(de)(de)(de)不(bu)要由中央政府調(diao)(diao)。越(yue)(yue)(yue)是基層政府主(zhu)動調(diao)(diao)的(de)(de)(de)，越(yue)(yue)(yue)要由基層調(diao)(diao)。應該這樣體(ti)(ti)現分類調(diao)(diao)控(kong)(kong)(kong)。

大力發展住房合作社

政府工作(zuo)報告“增(zeng)加中小套型商品房(fang)(fang)和(he)共有產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)供(gong)應(ying)”這(zhe)段表述，仇(chou)保(bao)興解讀為“官民(min)(min)協同調(diao)節”，一(yi)(yi)方(fang)面我們加大(da)保(bao)障房(fang)(fang)的供(gong)應(ying)力度，體現(xian)居住(zhu)的功能，健(jian)康的城(cheng)鎮化人民(min)(min)在城(cheng)市有房(fang)(fang)住(zhu)，這(zhe)體現(xian)了社會公(gong)平(ping)(ping)，像(xiang)棚戶區改造(zao)一(yi)(yi)樣，增(zeng)加供(gong)給一(yi)(yi)樣都會平(ping)(ping)抑房(fang)(fang)價。

針(zhen)對共有(you)產權(quan)(quan)住房(fang)，仇保(bao)興作(zuo)了(le)重(zhong)點解(jie)讀，他說，采取共有(you)產權(quan)(quan)可(ke)以減(jian)少地方(fang)政府(fu)的資金壓力，更大(da)的問(wen)(wen)題在(zai)(zai)于(yu)強化監(jian)(jian)督。“原來(lai)建保(bao)障房(fang)建，老百姓(xing)不管只管搖號，質量沒(mei)有(you)監(jian)(jian)督，套型和(he)配套沒(mei)人(ren)管，現在(zai)(zai)實行共有(you)產權(quan)(quan)，先(xian)確定哪些人(ren)參加(jia)建，在(zai)(zai)這個問(wen)(wen)題上，加(jia)強監(jian)(jian)督。”

他認為，共(gong)有產(chan)權很重(zhong)要的一(yi)點在于(yu)“向市(shi)場調節轉換”。他舉例說，發達經濟體(ti)的共(gong)同特(te)點是(shi)住房(fang)的合(he)作社比(bi)比(bi)皆(jie)是(shi)。“住房(fang)合(he)作社在歐洲國家占到(dao)住房(fang)總開發量的20%，這個住房(fang)合(he)作體(ti)就(jiu)是(shi)共(gong)有產(chan)權的形式。如何(he)操作？首先政(zheng)府補貼(tie)，其(qi)次自(zi)愿自(zi)合(he)、靈活(huo)出資、委托(tuo)代借、民主監(jian)管(guan)。最后(hou)是(shi)利益共(gong)享(xiang)。而且(qie)你可(ke)(ke)以(yi)買也可(ke)(ke)以(yi)租，租金比(bi)市(shi)場一(yi)半左右。政(zheng)府的補貼(tie)放進去。”

仇保(bao)興說，這(zhe)種開(kai)發的(de)(de)(de)模(mo)式(shi)杠桿比很小，風險是局(ju)部的(de)(de)(de)。“這(zhe)種模(mo)式(shi)是民眾共同參(can)與協調的(de)(de)(de)模(mo)式(shi)，我們(men)國家共同體的(de)(de)(de)培育還在(zai)初(chu)步(bu)，政府先(xian)介入，成為共有(you)產(chan)權的(de)(de)(de)主導方，讓市(shi)場來參(can)與。”

仇保(bao)興在會議結束后接受媒(mei)體采訪時表示，目前(qian)部分城市(shi)已有住房共同體已經建(jian)立，未來會大力(li)發展。

遏止全民投資

針對“抑制投(tou)機投(tou)資性需(xu)求”，仇保(bao)興認為我們原來調節(jie)(jie)就是(shi)從供應(ying)端調節(jie)(jie)但需(xu)求方面不限(xian)制，而現在則是(shi)供需(xu)雙向調節(jie)(jie)。他認為，原有(you)的調節(jie)(jie)方式，特別是(shi)在投(tou)資投(tou)機瘋狂的情況下，這個需(xu)求是(shi)無限(xian)的膨脹。

“人家說的(de)(de)這個需求是如何判(pan)斷無(wu)法控(kong)的(de)(de)。現在社會(hui)流(liu)傳一(yi)句話，北京上海買對(dui)一(yi)套房(fang)，生(sheng)活質量(liang)拉(la)開(kai)一(yi)個檔次，買對(dui)兩套房(fang)拉(la)開(kai)兩個檔次，老百姓從生(sheng)活體驗(yan)的(de)(de)經(jing)驗(yan)非常有害，我們不(bu)靠創業致富(fu)，就是買對(dui)房(fang)致富(fu)，這樣(yang)的(de)(de)社會(hui)不(bu)可能公平。”

仇保興反問(wen)在座(zuo)的政協委員，問(wen)題出現在哪？他說，一(yi)方(fang)面我(wo)們(men)的投(tou)資(zi)渠道窄，百(bai)姓誤以為(wei)房地產能增值，另(ling)一(yi)方(fang)面就是推動泡沫的動力，“房價上漲過快與投(tou)資(zi)購(gou)房政府失調有關。”

仇保(bao)興以(yi)國際尤其是日(ri)本案例作了分(fen)析，他說，日(ri)本的(de)土地供應放開，以(yi)為土地私有(you)(you)化救房子，“在這(zhe)種情況下，日(ri)本大到(dao)國有(you)(you)公(gong)司小到(dao)菜市場小販一窩蜂(feng)全民炒房，這(zhe)和我們(men)國家(jia)的(de)情況有(you)(you)些類似。到(dao)房地產泡沫(mo)破的(de)時候(hou)，老百姓叫哭(ku)連天，涉及70個行業進入冰(bing)凍期(qi)，經濟(ji)衰退二十年(nian)，這(zhe)種情況就是投資投機性需求沒有(you)(you)得(de)到(dao)管理有(you)(you)關。”

仇保興說，日本在高潮期，房產的總值是美國資產的兩(liang)倍，“虛(xu)幻的財富迷(mi)惑了很多人，這個教訓一定要吸取，我們必須遏制投資投機性需求(qiu)。”

他還提(ti)到投(tou)資(zi)投(tou)機(ji)性對(dui)(dui)經(jing)濟的危害，“因(yin)為來錢(qian)太快了，對(dui)(dui)生產(chan)有擠出效應(ying)，制造業(ye)萎縮，資(zi)金流、人力資(zi)本(ben)都到房(fang)地產(chan)去了。這(zhe)種擠出效應(ying)對(dui)(dui)經(jing)濟是(shi)長期的，所(suo)以必須制止。”

與日本不同的(de)是，中國有(you)(you)自身的(de)特點(dian)，如果(guo)房(fang)價(jia)泡(pao)(pao)沫崩潰，危(wei)害或更大。仇(chou)保興對此也有(you)(you)認(ren)為(wei)，他(ta)(ta)說，日本有(you)(you)長期固有(you)(you)的(de)企(qi)業(ye)文化，他(ta)(ta)的(de)制造業(ye)大量進入房(fang)地(di)產(chan)，但(dan)是房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)(pao)沫破了(le)后(hou)，他(ta)(ta)的(de)人才還在(zai)，企(qi)業(ye)重新恢復容(rong)易(yi)，“但(dan)是我們出現這樣的(de)問題，后(hou)果(guo)會更加嚴(yan)重。”

去單軌去杠桿去投機

“我們怎么理(li)解(jie)供需要雙向調節，如何遏阻投(tou)資投(tou)機性需求。我認(ren)為要落在幾個去字上(shang)。”仇保興說， 大量(liang)建設保障(zhang)房(fang)國有產權房(fang)，去市場(chang)單軌化，不(bu)(bu)能由市場(chang)單方面(mian)決(jue)定；必須讓房(fang)地產還居住的(de)(de)基本功能，不(bu)(bu)能把投(tou)資性搞(gao)的(de)(de)太強，以減少(shao)或停止對兩(liang)套房(fang)地產貸款，去杠桿(gan)化。

他提到(dao)美國(guo)金融危(wei)機(ji)的案例，當時格(ge)林斯潘(pan)有(you)所反思：“沒有(you)杠桿(gan)(gan)的債(zhai)務(wu)不會有(you)太大的危(wei)害，但(dan)是如果有(you)杠桿(gan)(gan)或者(zhe)高杠桿(gan)(gan)債(zhai)務(wu)會造成極(ji)大災害。所謂杠桿(gan)(gan)比高的債(zhai)務(wu)就是房地產，我(wo)們在國(guo)際上相對低，美國(guo)是零首付。”

仇(chou)保興同時提到，要增加房(fang)(fang)地產投資投機性(xing)的持(chi)有成本，“不要小看房(fang)(fang)地產稅(shui)，這(zhe)在很多國(guo)家很多重(zhong)要，如果(guo)你(ni)購(gou)買第(di)一(yi)套(tao)房(fang)(fang)子(zi)免稅(shui)，第(di)二套(tao)14%，第(di)三套(tao)房(fang)(fang)子(zi)24%的稅(shui)，另外如果(guo)你(ni)把房(fang)(fang)子(zi)空置，你(ni)要交稅(shui)，這(zhe)兩個稅(shui)比(bi)較強，而且(qie)更加靈活，可(ke)(ke)進可(ke)(ke)退。”

仇(chou)保(bao)興最(zui)后說(shuo)，所以如果我們采取這些原則，就能(neng)促(cu)進房地(di)產的(de)持續(xu)健康發(fa)展(zhan)。