全國政協委(wei)員、恒大集(ji)團董(dong)事局主席許家印。

新華(hua)網北(bei)京(jing)3月(yue)6日新媒體專電（“中(zhong)國網事”記者烏夢達(da)）“北(bei)京(jing)市區的(de)房(fang)(fang)價(jia)以(yi)后(hou)要下降(jiang)。”全(quan)國人大(da)(da)代表(biao)、北(bei)京(jing)市常(chang)務(wu)副(fu)市長李士祥說(shuo)，因為保障房(fang)(fang)供(gong)應量加大(da)(da)，調(diao)節了市場(chang)供(gong)需。全(quan)國政(zheng)協委員、恒大(da)(da)集團董事局主(zhu)席許家印(yin)卻說(shuo)，房(fang)(fang)價(jia)的(de)24％是(shi)稅(shui)費(fei)，超過30％是(shi)土(tu)地出讓(rang)，這些錢都被政(zheng)府賺走了，要降(jiang)房(fang)(fang)價(jia)，首先請政(zheng)府不要“雁過拔毛”。

全國“兩會”進行時，有關房(fang)價的(de)討論是會場(chang)內(nei)外(wai)的(de)熱點(dian)。降房(fang)價，政(zheng)府說(shuo)(shuo)要靠(kao)(kao)市場(chang)，開發商說(shuo)(shuo)要靠(kao)(kao)政(zheng)府。讓(rang)老(lao)百(bai)姓住有所居(ju)，能夠詩意(yi)棲息在這片大地(di)上，到底要靠(kao)(kao)啥(sha)？

一套(tao)小房子稅費何其多？

從土(tu)地(di)變到(dao)房子，要走(zou)哪些程序？根據代表委員和(he)專家業內人(ren)士的(de)介紹，除了土(tu)地(di)出讓金，還(huan)要蓋少(shao)則(ze)幾十多則(ze)上百個章，交100多項費用(yong)，十幾種稅。

許家印(yin)算了一筆賬，目前(qian)房價的構(gou)成主要有(you)五部(bu)分：地價、綜合造價、政府規(gui)費、稅收和企業利潤。

——地價：近(jin)年來，土地出讓單價連年上漲。國土資源部統計，2013年全國土地出讓金收入(ru)總(zong)額超過(guo)(guo)4．1萬(wan)億元，創歷(li)史新高(gao)。北京2013年農(nong)展館(guan)地塊的樓還沒蓋，單位(wei)地價超過(guo)(guo)7．3萬(wan)元，廣(guang)州南洲地塊的單位(wei)地價3．3萬(wan)元，超過(guo)(guo)周邊商品房價格。

——綜(zong)合(he)造價：俗稱(cheng)建(jian)安成本。一位大(da)型國有建(jian)筑公司的領導告訴(su)記者，一般(ban)低層建(jian)筑2000—3000元(yuan)／平方(fang)米(mi)(mi)，高(gao)層建(jian)筑不(bu)超過4000元(yuan)／平方(fang)米(mi)(mi)。

——政府規(gui)費(fei)(fei)：包括城市(shi)基礎設施建(jian)設費(fei)(fei)、設計費(fei)(fei)、招(zhao)投(tou)標費(fei)(fei)、市(shi)調(diao)費(fei)(fei)、審計費(fei)(fei)等。許家印說，通過恒大在各(ge)地的實踐經歷，各(ge)城市(shi)收(shou)費(fei)(fei)審批不一樣，“最少的37種，最多的157種。各(ge)個城市(shi)收(shou)費(fei)(fei)差別很大，按(an)平均計算約占房價的11％。”

——稅(shui)(shui)：包括營業稅(shui)(shui)、城建稅(shui)(shui)、教育(yu)附加費、土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)、房產(chan)稅(shui)(shui)、印花稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)等(deng)十(shi)余種。根據廣東省房地產(chan)行業協會(hui)2013年發布的研究報告，這十(shi)幾種稅(shui)(shui)大約占房價(jia)的15％左(zuo)右。

房價(jia)刨去(qu)前四部分，再減(jian)去(qu)銀行(xing)貸款或其(qi)他(ta)融資渠(qu)道利息后，是開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)的(de)毛利潤(run)。按照一些上市房地產公司(si)年報公布(bu)的(de)數據，恒大、萬科、保利、招商等大型開(kai)發(fa)商公布(bu)的(de)利潤(run)一般都超過(guo)15％。

暨南大學管理學院胡剛教授介(jie)紹，一般來說，房地產領域的稅(shui)費占房價(jia)的比例超(chao)過20％，土地出(chu)讓(rang)(rang)金的費用占房價(jia)的30％－50％，土地出(chu)讓(rang)(rang)金也算一種(zhong)收(shou)費，說房價(jia)超(chao)過60％的部分是(shi)各項稅(shui)費，不能算錯。

“房(fang)價漲(zhang)1年，工資漲(zhang)20年都不夠”

一位(wei)不愿(yuan)意(yi)透露姓名的(de)(de)經濟界別政協委員表(biao)示，“政府(fu)不要以為自(zi)己收的(de)(de)就是(shi)開發(fa)商的(de)(de)稅，開發(fa)商的(de)(de)房子是(shi)建來賣的(de)(de)，所有的(de)(de)稅費都被開發(fa)商納入到開發(fa)成本里，稅費越高，房價越高，實際還是(shi)苦(ku)了老百姓。”

按照國家統計局(ju)公(gong)布的統計公(gong)報，去(qu)年城鎮居民(min)人均可支配收入實際(ji)增(zeng)長7％，達(da)到(dao)18311元，這樣(yang)一個大(da)紅(hong)包，卻(que)很容易被更高的房價漲幅(fu)吞噬。這讓(rang)很多剛需百(bai)姓有(you)些沮喪，因(yin)為他們發現(xian)：越(yue)等越(yue)買不起(qi)房。

以廣州為(wei)例(li)，2013年(nian)居民可支配(pei)收入(ru)增(zeng)長10％，而(er)國家(jia)統計(ji)局公布的房(fang)(fang)價同(tong)比增(zeng)幅(fu)(fu)卻接近20％。增(zeng)速比不(bu)上，基數更(geng)是差了十幾倍，這就造(zao)成了房(fang)(fang)價增(zeng)幅(fu)(fu)嚴重背離收入(ru)增(zeng)幅(fu)(fu)的“馬太效應”。

廣州市民張旭給記(ji)者算了一筆賬(zhang)：2012年(nian)月收入(ru)8000元(yuan)，看到(dao)(dao)的海(hai)珠(zhu)區新房(fang)每平(ping)方米23000元(yuan)，2013年(nian)初(chu)公司(si)加薪(xin)，月工資達到(dao)(dao)1萬元(yuan)，但同一處房(fang)子，房(fang)價(jia)到(dao)(dao)2013年(nian)底已經漲(zhang)到(dao)(dao)每平(ping)方米31000元(yuan)，70平(ping)方米的房(fang)子，“房(fang)價(jia)漲(zhang)1年(nian)，漲(zhang)了56萬，工資每月漲(zhang)2000元(yuan)，1年(nian)多收入(ru)了2．4萬，不(bu)吃(chi)不(bu)喝，我(wo)漲(zhang)20多年(nian)工資，才(cai)頂房(fang)價(jia)漲(zhang)1年(nian)。”

“開發商和政府(fu)都(dou)要進行反省(sheng)”

在(zai)許家(jia)印看來，要蓋110多(duo)個章，要用多(duo)少(shao)時間，提供(gong)多(duo)少(shao)資料，浪費(fei)多(duo)少(shao)人力物(wu)力財力？國家(jia)今年簡政(zheng)(zheng)放權，行政(zheng)(zheng)體制改革力度(du)比較大，建(jian)議住(zhu)建(jian)部對(dui)此進行規范和統一。

一(yi)位政府(fu)官員卻(que)認為，這是開發(fa)商(shang)在(zai)推卸(xie)(xie)責(ze)任(ren)(ren)：“說(shuo)政府(fu)拍賣(mai)土(tu)地推高房價(jia)時(shi)，說(shuo)是成本決定；出了(le)地王搭車漲(zhang)價(jia)時(shi)，又說(shuo)是市場決定。豈能如此推卸(xie)(xie)責(ze)任(ren)(ren)，混淆視聽？”

胡剛(gang)表示(shi)，市長和董事長的(de)(de)(de)觀點，都(dou)(dou)有(you)道(dao)理，但都(dou)(dou)站在自己立場上，表述不夠全面(mian)，需要“各打五十大(da)板”：對開發(fa)(fa)商(shang)(shang)提出的(de)(de)(de)審(shen)批亂(luan)象，政府(fu)要下(xia)大(da)力氣清理歸并(bing)，消(xiao)除(chu)人為尋租空(kong)間；對開發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)坐地起價和渾(hun)水(shui)摸魚，政府(fu)也(ye)應該(gai)通過市場化的(de)(de)(de)稅收政策予以制約。“一(yi)句話，“開發(fa)(fa)商(shang)(shang)和地方政府(fu)都(dou)(dou)要進行自省”。

政府工作報告(gao)已(yi)經指出，“針對不(bu)同城市情況分類調控，增(zeng)加中小套型商品房(fang)和共有產(chan)權住房(fang)供應，抑制投(tou)機投(tou)資性需求，促進房(fang)地產(chan)市場(chang)持續健康發展。”

中國房地產數據研究(jiu)院執(zhi)行(xing)院長陳(chen)晟(sheng)認為，這意味著(zhu)地方(fang)政府必須(xu)明確(que)底線救濟、中端(duan)(duan)(duan)支撐和高(gao)端(duan)(duan)(duan)市場(chang)三種分類，在暫時無法放棄土(tu)(tu)地財政的(de)(de)(de)背景下，從(cong)(cong)過(guo)去的(de)(de)(de)“購房人頭(tou)稅(shui)”向“抽高(gao)、補低、擴中”的(de)(de)(de)精確(que)使用轉變，對于(yu)高(gao)端(duan)(duan)(duan)商(shang)品(pin)房完全市場(chang)化，對高(gao)價(jia)房多征(zheng)稅(shui)，用于(yu)填補低端(duan)(duan)(duan)保障房建(jian)設缺口(kou)，而(er)對于(yu)中端(duan)(duan)(duan)的(de)(de)(de)自主性普(pu)通(tong)商(shang)品(pin)房，必須(xu)從(cong)(cong)信貸(dai)、土(tu)(tu)地出讓(rang)金和房價(jia)方(fang)面進行(xing)充(chong)分保障。

全國(guo)人大代表、民革吉林省(sheng)委專職副主委郭乃碩也說，“政府對(dui)夾心層(ceng)有了補貼，但(dan)收入被房價遠遠甩(shuai)在后面，這應(ying)該(gai)是政府繼(ji)續(xu)推進(jin)住房保(bao)障(zhang)工作的重點(dian)。”

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