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每(mei)經記者(zhe) 沙斐(fei) 發自上海

去(qu)年(nian)業(ye)績出現(xian)超預期增長的(de)瑞安房(fang)地產在進(jin)入2014年(nian)后，再度出現(xian)銷(xiao)售(shou)疲軟。《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者了解(jie)到，根據公司公布的(de)最新物(wu)業(ye)銷(xiao)售(shou)簡報，今年(nian)前(qian)兩個月，瑞房(fang)累計實現(xian)合約物(wu)業(ye)銷(xiao)售(shou)人民幣12.07億元，同比(bi)下(xia)(xia)降52%；累計已出售(shou)總建筑面積(ji)3.88萬平方米(mi)，較去(qu)年(nian)下(xia)(xia)降47%。

值得(de)注意的(de)是，自(zi)主(zhu)席羅康(kang)瑞回歸前線重掌決策(ce)后，去年(nian)(nian)瑞房業績出現(xian)了恢復式增長。數(shu)據顯示，截至(zhi)2013年(nian)(nian)12月31日，瑞房全年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)售額共實現(xian)合約(yue)物業銷(xiao)(xiao)售166億元(yuan)，達到2013年(nian)(nian)銷(xiao)(xiao)售目標的(de)151%，較2012年(nian)(nian)增長190%。

今(jin)年元旦(dan)后，隨著公(gong)司行政總裁及董事總經理(li)李進(jin)港的(de)(de)(de)(de)離職，圍繞公(gong)司高管構架的(de)(de)(de)(de)一(yi)系列重(zhong)組，以及正在著手制定(ding)的(de)(de)(de)(de)新“三年計劃”，瑞房(fang)的(de)(de)(de)(de)持續盈(ying)利能力(li)是否真的(de)(de)(de)(de)得到了恢復，成為外界(jie)關注的(de)(de)(de)(de)重(zhong)點(dian)。然而，瑞房(fang)前兩月的(de)(de)(de)(de)合同(tong)銷售額(e)，讓外界(jie)再(zai)次擔(dan)心其今(jin)年銷售目標的(de)(de)(de)(de)實現能力(li)。

對此，瑞房(fang)方面表示，公司每年的推(tui)盤(pan)節奏存(cun)在差異，目(mu)前正按計(ji)劃分階段進行銷售，預計(ji)今年四五月推(tui)盤(pan)量將會有所(suo)增加。

瑞房業績下滑/

瑞房物業銷售簡報顯示，今年2月(yue)公司實(shi)現合約物業銷售3.44億(yi)元，已出(chu)售總建筑面(mian)積為(wei)1.38萬平方米(mi)，同時還包(bao)括20個車位。當月(yue)平均售價(jia)為(wei)2.48萬元/平方米(mi)。

今年前兩月，瑞房累計(ji)實現合約物(wu)業銷售(shou)(shou)12.07億元，同比下(xia)降52%；累計(ji)已出售(shou)(shou)總建(jian)筑面(mian)積3.88萬(wan)平方米(mi)，較去年下(xia)降47%。平均售(shou)(shou)價為3.11萬(wan)元/平方米(mi)。除(chu)此之外(wai)，報告期內(nei)還有77個車位售(shou)(shou)出。

公告另披露，截至2月(yue)底，該集(ji)團認購物業(ye)銷售(shou)總(zong)額為9.13億元(yuan)，預(yu)計(ji)將陸續于未來月(yue)份轉(zhuan)成正式合(he)約物業(ye)銷售(shou)。

年初至今，萬(wan)科(ke)、恒大、碧桂園等房(fang)企相繼交出“成績(ji)(ji)單”。其中，萬(wan)科(ke)前兩個(ge)月房(fang)產銷售(shou)金額(e)達397.9億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增長39.9%；恒大集團合約(yue)銷售(shou)金額(e)約(yue)為200.7億(yi)(yi)元(yuan)，較去(qu)年同(tong)期增長75.3%；碧桂園共實現(xian)合同(tong)銷售(shou)金額(e)約(yue)253.4億(yi)(yi)元(yuan)。在多數(shu)房(fang)企前兩月銷售(shou)大幅增長的情況下(xia)，瑞房(fang)的業績(ji)(ji)反而下(xia)滑。

“瑞虹新(xin)城(cheng)璟庭2012年12月開盤，因此去年一季度瑞房(fang)的(de)業績(ji)表現就非常好，今(jin)年項目少了(le)(le)，業績(ji)自然(ran)就下來了(le)(le)。”克而瑞研究總(zong)監薛建(jian)雄認(ren)為，瑞房(fang)的(de)業績(ji)增(zeng)長(chang)呈階段式，其仍然(ran)受制于舊(jiu)城(cheng)改造進展(zhan)緩慢(man)導致項目量太少，不利(li)于業績(ji)穩定(ding)增(zeng)長(chang)。

轉型存在障礙/

復旦大學(xue)房地產(chan)研究中(zhong)心地產(chan)運營研究所(suo)所(suo)長(chang)蔡(cai)為民認為，瑞房最大的(de)問題，在于財力和(he)知(zhi)名(ming)度不成正比(bi)，其(qi)融資渠道和(he)自有資金并不十(shi)分雄厚，這也是為什么土地市(shi)場上很少看到瑞房身(shen)影的(de)原因(yin)。

數據顯示，截至2013年(nian)12月31日(ri)，瑞(rui)房全年(nian)銷售額(e)共(gong)實現合(he)約物業(ye)(ye)銷售額(e)166億元，達到2013年(nian)銷售目(mu)標的(de)151%，較2012年(nian)增長190%。從表面上看，業(ye)(ye)績(ji)有了大(da)幅提升，但據克而(er)瑞(rui)研究中心發(fa)布(bu)的(de)《2013年(nian)中國房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)銷售TOP50》顯示，這個業(ye)(ye)績(ji)僅能排(pai)到全行業(ye)(ye)第(di)41名(ming)，很多資產(chan)規模不如瑞(rui)安的(de)房地(di)產(chan)公(gong)司，2013年(nian)的(de)銷售規模都已經超過了瑞(rui)房。

蔡為(wei)民指出，瑞房(fang)最值得驕傲的是其“天地系”產(chan)品(pin)，但隨著全國范圍內(nei)同類型(xing)產(chan)品(pin)不斷復(fu)制，以及(ji)商業地產(chan)日趨(qu)飽和(he)的情況下，想要(yao)獲得低廉的資(zi)金(jin)和(he)土(tu)地的難(nan)度(du)要(yao)遠遠大(da)于之(zhi)前，想要(yao)調整發展(zhan)策略(lve)并不容易。

近期，瑞銀對瑞安(an)房地(di)產發布(bu)評級(ji)報告，把(ba)該公司去年至明年3年的盈(ying)利預測下(xia)調至45%，目標價下(xia)調至2.51港元，評級(ji)維持于(yu)“中性(xing)”。

該行指出(chu)，現(xian)時(shi)瑞房股(gu)(gu)價(jia)(jia)相(xiang)當于(yu)每股(gu)(gu)資(zi)產凈值(zhi)折(zhe)讓達62%，已(yi)反映其(qi)業(ye)務(wu)面對的挑戰(zhan)及財政狀況。未(wei)來股(gu)(gu)價(jia)(jia)走勢，要視乎主席羅康瑞及股(gu)(gu)東Brookfield更積極(ji)參與(yu)營(ying)運，會否(fou)有助于(yu)整體業(ye)務(wu)策(ce)略的執(zhi)行能力(li)。