發展(zhan)已有十余(yu)年(nian)(nian)歷史的(de)中(zhong)國(guo)綠(lv)色地(di)產，在2013年(nian)(nian)終于迎來了(le)前所未有的(de)輝煌。今年(nian)(nian)當(dang)代、朗詩為代表(biao)的(de)有綠(lv)色環保概念的(de)房(fang)地(di)產企(qi)業(ye)在中(zhong)國(guo)香港成(cheng)功上市之后，年(nian)(nian)末又出現了(le)首家銷(xiao)(xiao)(xiao)售過百億(yi)的(de)企(qi)業(ye)。朗詩地(di)產近(jin)日(ri)宣布(bu)，截至12月24日(ri)，公司(si)成(cheng)立(li)12周年(nian)(nian)之際(ji)，年(nian)(nian)度銷(xiao)(xiao)(xiao)售額(e)首次(ci)突破(po)百億(yi)，公司(si)總資產突破(po)兩百億(yi)，成(cheng)為綠(lv)建科技特色的(de)地(di)產商中(zhong)第一家銷(xiao)(xiao)(xiao)售破(po)百億(yi)的(de)企(qi)業(ye)。

對(dui)整(zheng)個(ge)房地(di)產(chan)行業(ye)而(er)(er)言(yan)，朗詩地(di)產(chan)的銷售(shou)破百億(yi)意(yi)義深遠(yuan)。特別(bie)是在今年多個(ge)城市遭遇重度霧(wu)霾(mai)侵(qin)襲，國人對(dui)環境保護的意(yi)識不斷提高的大背景(jing)下，綠色地(di)產(chan)未來必(bi)然將成為購房者(zhe)住(zhu)宅消費(fei)的主要產(chan)品(pin)類型(xing)。朗詩業(ye)績的增長潛力，僅僅只是剛剛開始(shi)爆發而(er)(er)已。

成功的產品策略

綠色環(huan)保是(shi)(shi)今(jin)年消費市(shi)場(chang)上(shang)最主要的(de)題材之(zhi)一。尤(you)其是(shi)(shi)在(zai)12月(yue)初，全國百余城市(shi)遭受嚴重(zhong)霧霾侵襲，更(geng)引起(qi)了國人(ren)對(dui)綠色環(huan)保的(de)重(zhong)視(shi)(shi)。在(zai)城市(shi)中(zhong)產(chan)人(ren)群中(zhong)，購買環(huan)保產(chan)品被(bei)視(shi)(shi)為是(shi)(shi)個人(ren)社會(hui)責(ze)任(ren)感的(de)體現。因(yin)為上(shang)述原(yuan)因(yin)，綠色地產(chan)的(de)消費在(zai)今(jin)年有(you)升溫之(zhi)勢(shi)。

在(zai)這(zhe)一市場環境(jing)下，國(guo)內綠(lv)色(se)健康住宅開(kai)發(fa)的領先(xian)者——朗詩(shi)又有(you)針對性(xing)地開(kai)發(fa)了(le)創新(xin)一代的科(ke)技(ji)住宅產(chan)品，進一步提(ti)升了(le)公司在(zai)綠(lv)色(se)地產(chan)市場的份額(e)。

其中之一(yi)(yi)是朗詩(shi)南京玲瓏(long)嶼全新(xin)健康(kang)住宅系統，繼續保持建筑的高節能(neng)率，但將原來以棟為單位(wei)輻射/新(xin)風技術(shu)系統，創新(xin)為一(yi)(yi)個小型的戶式(shi)化系統，更加關注(zhu)室內環保健康(kang)舒適指標(biao)，具有很高的客戶價值。該項(xiang)目12月首(shou)批房源開盤當天，便已實現破5億(yi)銷售額。

另一(yi)產品(pin)(pin)則是在(zai)南京鐘山(shan)綠郡項目(mu)的(de)一(yi)個試(shi)驗性(xing)創新產品(pin)(pin)——帕(pa)多(duo)瓦(wa)住宅(zhai)。其由來是朗詩研(yan)發(fa)和管理團隊在(zai)一(yi)系列國(guo)外的(de)學習(xi)考察后，在(zai)意大利小(xiao)城帕(pa)多(duo)瓦(wa)明(ming)確(que)了更舒適、更健(jian)康(kang)、更人性(xing)、更綠色的(de)新產品(pin)(pin)研(yan)發(fa)方向，并(bing)確(que)定在(zai)鐘山(shan)綠郡進行(xing)小(xiao)規(gui)模試(shi)驗性(xing)建(jian)(jian)設。因(yin)此(ci)，這幾幢(chuang)建(jian)(jian)筑被(bei)稱為“帕(pa)多(duo)瓦(wa)”住宅(zhai)。2013年首次推向市(shi)場(chang)(chang)70多(duo)套帕(pa)多(duo)瓦(wa)住宅(zhai)，同樣(yang)受到市(shi)場(chang)(chang)熱(re)捧(peng)，開(kai)盤(pan)當天即熱(re)銷(xiao)(xiao)50多(duo)套，實(shi)現(xian)2億多(duo)銷(xiao)(xiao)售額。

為了(le)提(ti)升其(qi)產(chan)品創新(xin)競爭(zheng)力，朗(lang)詩(shi)(shi)一(yi)(yi)直(zhi)致力于發(fa)展綠色建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)最新(xin)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)。作(zuo)為世界建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)能源(yuan)利用效率最高的(de)(de)國家之一(yi)(yi)，德國一(yi)(yi)直(zhi)是朗(lang)詩(shi)(shi)在(zai)(zai)綠色地(di)產(chan)領域的(de)(de)“導(dao)師”。早在(zai)(zai)2010年，朗(lang)詩(shi)(shi)就在(zai)(zai)德國法蘭克(ke)福成立了(le)朗(lang)詩(shi)(shi)歐洲(zhou)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)有(you)限(xian)公司(si)，不斷引進歐洲(zhou)最先進的(de)(de)綠建(jian)(jian)理念(nian)、產(chan)品和(he)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)，為朗(lang)詩(shi)(shi)在(zai)(zai)中國綠色科技(ji)(ji)(ji)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)的(de)(de)前瞻性研(yan)究和(he)住宅(zhai)項目開發(fa)提(ti)供(gong)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)支持。

同樣(yang)是(shi)(shi)(shi)在德國(guo)(guo)，在考察了“弗勞恩霍夫”研(yan)究基地后，朗(lang)詩堅定了建設(she)(she)(she)自(zi)己(ji)的(de)(de)研(yan)發、檢測、交流平臺的(de)(de)想(xiang)法，于是(shi)(shi)(shi)設(she)(she)(she)立了占地4萬平米(mi)的(de)(de)朗(lang)詩長興研(yan)發基地。在長興基地，朗(lang)詩還與德國(guo)(guo)被(bei)動房研(yan)究所(suo)、德國(guo)(guo)能源署(shu)（dena）合作，建設(she)(she)(she)了面積約為2500平方米(mi)的(de)(de)住(zhu)宅(zhai)，是(shi)(shi)(shi)中國(guo)(guo)夏熱冬(dong)冷地區設(she)(she)(she)計、建造的(de)(de)第一(yi)棟被(bei)動式住(zhu)宅(zhai)。

朗(lang)詩(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)策略，不(bu)僅(jin)僅(jin)體現在(zai)(zai)創新新產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)。依照不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)需求，朗(lang)詩(shi)細分(fen)了產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)線(xian)，將產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)分(fen)為(wei)首(shou)次置業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)、改善置業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)、高端置業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)、養老置業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)四(si)(si)條產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)線(xian)，四(si)(si)條產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)線(xian)市(shi)(shi)場(chang)份(fen)額大致比例為(wei)4:3:2:1。其中針對首(shou)次置業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)年輕人(ren)量身定制的(de)(de)(de)(de)(de)青春(chun)版(ban)“未來系(xi)”住宅，在(zai)(zai)今年為(wei)企業(ye)(ye)業(ye)(ye)績的(de)(de)(de)(de)(de)提升提供了堅(jian)實的(de)(de)(de)(de)(de)基礎。根(gen)據(ju)朗(lang)詩(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)統計，上海、南京、蘇(su)州(zhou)、武漢(han)四(si)(si)地未來系(xi)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)共熱銷(xiao)近(jin)4000套(tao)，占全年產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)銷(xiao)售額的(de)(de)(de)(de)(de)近(jin)40%。首(shou)置產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)獲得市(shi)(shi)場(chang)認可的(de)(de)(de)(de)(de)同(tong)時，朗(lang)詩(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)改善產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)、高端置業(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)依然走俏市(shi)(shi)場(chang)。

強大的融資能力

創新(xin)新(xin)產(chan)品，細分產(chan)品線(xian)乃至于研究新(xin)的綠色建(jian)筑技術，需要朗詩(shi)能源(yuan)源(yuan)不斷地獲得資金。而在今年，朗詩(shi)獲得了前所未有的融資能力優勢。

朗(lang)詩(shi)(shi)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)6月斥資約(yue)8.63億(yi)元，收(shou)購深圳科技(ji)63.4％股權，借殼(ke)成為第一大股東，成功(gong)登陸(lu)中國香港資本(ben)市(shi)(shi)(shi)場。上(shang)市(shi)(shi)(shi)后不久，朗(lang)詩(shi)(shi)綠色地產就成功(gong)獲得(de)朗(lang)詩(shi)(shi)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)提供(gong)數筆大股東低息(xi)貸款(kuan)(kuan)，合(he)計約(yue)人民(min)幣17億(yi)元的(de)(de)資金額度。11月25日，上(shang)市(shi)(shi)(shi)公(gong)司透過供(gong)股向合(he)資格股東發(fa)行993303029股新股份集(ji)(ji)資7.45億(yi)港元，并獲朗(lang)詩(shi)(shi)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)全數包銷，利用(yong)所得(de)款(kuan)(kuan)項(xiang)進一步推動(dong)綠色科技(ji)住宅(zhai)地產的(de)(de)發(fa)展，積極(ji)投資開(kai)發(fa)新項(xiang)目(mu)(mu)。另(ling)據透露，上(shang)市(shi)(shi)(shi)公(gong)司現正(zheng)與朗(lang)詩(shi)(shi)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)討論(lun)將集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)原有地產業務的(de)(de)絕大部分管理機(ji)構人員整合(he)至公(gong)司，由公(gong)司向朗(lang)詩(shi)(shi)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)的(de)(de)所有房(fang)地產開(kai)發(fa)項(xiang)目(mu)(mu)提供(gong)開(kai)發(fa)建設委(wei)托管理服務，該整合(he)將為公(gong)司帶(dai)來額外的(de)(de)收(shou)益及現金流(liu)。

目(mu)前(qian)朗詩資本平(ping)臺(tai)已經具備部分融資操作條件，據田明估(gu)計，明年將恢復(fu)上市平(ping)臺(tai)的(de)融資功能。

與此(ci)同時，朗詩去年(nian)成立的(de)青(qing)杉(shan)資(zi)(zi)本(ben)也為(wei)集團今年(nian)銷售規模(mo)的(de)擴(kuo)大奠定了堅(jian)實(shi)(shi)的(de)財務基礎。今年(nian)，青(qing)杉(shan)資(zi)(zi)本(ben)實(shi)(shi)現(xian)的(de)資(zi)(zi)金管理規模(mo)近40億元(yuan)。資(zi)(zi)料顯(xian)示，青(qing)杉(shan)資(zi)(zi)本(ben)募集資(zi)(zi)金用(yong)于朗詩自有的(de)地產(chan)項目的(de)開發，未來(lai)還(huan)將由于投資(zi)(zi)綠(lv)色建筑(zhu)相(xiang)關的(de)產(chan)業開發。

高(gao)效益的(de)企業運(yun)營機制

朗(lang)詩運營(ying)始終(zhong)奉行(xing)的(de)高(gao)效益(yi)原(yuan)則(ze)，同樣(yang)成為朗(lang)詩銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)額實現大(da)突破的(de)一大(da)利(li)器。和那些單純追(zhui)求(qiu)利(li)潤率的(de)公司相比，朗(lang)詩將利(li)潤率僅設(she)定為行(xing)業均(jun)值，強調銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)速(su)(su)率和現金(jin)回(hui)款。朗(lang)詩通過(guo)差異(yi)化產品來實現其高(gao)速(su)(su)周(zhou)轉的(de)策略，是(shi)朗(lang)詩競(jing)爭利(li)器，在市場好時售(shou)(shou)(shou)價比競(jing)爭者高(gao)，在市場不(bu)好時，也(ye)不(bu)會壓貨。

為(wei)了提升現(xian)金的(de)周轉率，朗詩制訂了嚴格的(de)賬面現(xian)金余額的(de)預(yu)警機制，分為(wei)黃(huang)色預(yu)警、橙色預(yu)警和紅色預(yu)警，一旦觸發警報，將按緊(jin)急預(yu)案應(ying)對處置。

朗詩對拿地和投資有(you)著(zhu)近乎(hu)苛(ke)刻的嚴(yan)格要(yao)求：從(cong)來不(bu)(bu)投資金(jin)量(liang)太大(da)的項(xiang)(xiang)目(mu)和拆(chai)遷改造等不(bu)(bu)確定性太大(da)的項(xiang)(xiang)目(mu)。其投資的地塊或項(xiang)(xiang)目(mu)一(yi)般屬于“不(bu)(bu)大(da)不(bu)(bu)小、不(bu)(bu)高(gao)不(bu)(bu)低、不(bu)(bu)遠不(bu)(bu)近、干干凈(jing)凈(jing)”，絕大(da)部分都是小、快(kuai)、靈項(xiang)(xiang)目(mu)，每個項(xiang)(xiang)目(mu)在投資、開發、銷售上(shang)都銜接流(liu)暢(chang)，不(bu)(bu)易產生現金(jin)流(liu)不(bu)(bu)可控的狀況。

朗(lang)詩(shi)要求，購買(mai)的地塊，要在(zai)三(san)年左右開(kai)發完(wan)成，不(bu)會把大量現金沉淀在(zai)土地里，同(tong)樣的投(tou)資(zi)額度下，項目(mu)(mu)數量會多一些。從拿地到(dao)開(kai)盤銷售(shou)的時間(jian)，對技術復雜程度高的“三(san)恒(heng)”項目(mu)(mu)而(er)言(yan)(yan)，一般是(shi)8~9個月(yue)，對技術不(bu)太復雜的“未來系”等其(qi)他項目(mu)(mu)而(er)言(yan)(yan)，一般是(shi)6~7個月(yue)時間(jian)。

銷(xiao)(xiao)售(shou)許可證獲得后(hou)，會迅速(su)開(kai)盤銷(xiao)(xiao)售(shou)，由于產品差異化和(he)定價(jia)適中，銷(xiao)(xiao)售(shou)速(su)度(du)比(bi)較快，項目的現金流(liu)很快會回(hui)正溢(yi)出。每個項目的現金流(liu)快速(su)回(hui)正，因而朗詩整體(ti)的現金流(liu)狀況很好。

由于周(zhou)轉率高，現(xian)金(jin)回流速(su)度快，朗詩(shi)一直是銀(yin)行和其(qi)他金(jin)融機構眼(yan)中的(de)“金(jin)龜婿”，有能(neng)力(li)獲得(de)大量(liang)的(de)貸款。但朗詩(shi)由開(kai)發貸、委(wei)貸、信托、基金(jin)等(deng)組成的(de)有息負債水平一般(ban)控制在(zai)35%以下。

但是，公司卻用大量(liang)的預售(shou)款，作(zuo)為無息負債(zhai)拉高了債(zhai)務杠桿率(lv)，進而提升公司的凈資產收(shou)益率(lv)。因為這一原因，這些(xie)年朗詩(shi)的ROE水(shui)平一直(zhi)顯著高于(yu)上市房企水(shui)平。

下一站：海外拓(tuo)展和養老地產(chan)

2013年朗(lang)詩開始將戰略版圖擴大(da)到美國市場(chang)。8月，朗(lang)詩美國控(kong)股(gu)公(gong)司在特(te)拉(la)華州(zhou)正式(shi)注(zhu)冊(ce)成立(li)，兩家項目公(gong)司在加州(zhou)注(zhu)冊(ce)建成，此外，更分(fen)別簽(qian)署(shu)了(le)JORDANRANCH項目的(de)購買協議以及新澤西(xi)PIS項目3套公(gong)寓的(de)預售(shou)協議，朗(lang)詩在美國的(de)戰略部(bu)署(shu)初具雛形；其后的(de)9、10兩個(ge)月，THERIDGE首批4套樣板房及第(di)二(er)批5套房屋分(fen)別成功交付。12月，朗(lang)詩在加州(zhou)都柏林市取得(de)一幅(fu)6.3英畝的(de)住(zhu)宅土地(di)，規劃建設(she)109個(ge)聯體別墅(shu)。

朗(lang)詩所(suo)以如此(ci)積極布(bu)局海外市場，其中重要原因是集團(tuan)近(jin)十萬個(ge)客戶中，大部(bu)分是高(gao)端人群(qun)，相(xiang)當(dang)比(bi)例的(de)客戶具有海外投資(zi)需(xu)(xu)求、子女(nv)留(liu)學需(xu)(xu)求、海外置業甚至移民需(xu)(xu)求。

基于(yu)此，朗(lang)(lang)詩團隊遠赴美國(guo)(guo)，另辟蹊徑，在(zai)客戶(hu)意向集中的(de)城(cheng)市開發樓盤，并提(ti)供留(liu)學(xue)、移民、生(sheng)活(huo)配套等(deng)系列服務。西海岸城(cheng)市諸如舊(jiu)金山、洛杉(shan)磯以及(ji)圣地亞哥一帶，東(dong)海岸紐約、華盛頓、波士頓等(deng)地，都在(zai)朗(lang)(lang)詩計劃范(fan)圍之內(nei)，項目將星羅(luo)棋(qi)布于(yu)美國(guo)(guo)社(she)區(qu)之內(nei)，合(he)理且穩(wen)健(jian)。

相比于海(hai)外市場，朗(lang)詩(shi)在養老(lao)地產(chan)(chan)上的(de)(de)投(tou)資，眼光更為(wei)長遠。此前，王健林就(jiu)曾稱，養老(lao)地產(chan)(chan)是未(wei)來全(quan)行(xing)業(ye)最有前途(tu)的(de)(de)一個業(ye)態。而朗(lang)詩(shi)也(ye)敏銳地嗅(xiu)到(dao)了(le)養老(lao)地產(chan)(chan)的(de)(de)商機。專注于養老(lao)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)朗(lang)詩(shi)常青藤投(tou)資有限公司于2013年正式成立(li)，正式宣布了(le)朗(lang)詩(shi)進(jin)軍(jun)養老(lao)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)決心，明確了(le)深(shen)耕養老(lao)產(chan)(chan)業(ye)，實現(xian)深(shen)綠(lv)戰(zhan)略的(de)(de)使命(ming)和責任。

朗詩養(yang)(yang)(yang)老(lao)地產依(yi)托(tuo)已有(you)的(de)地產開發、綠建技(ji)術(shu)及物業服(fu)務能力，探索(suo)適老(lao)性(xing)物業及服(fu)務體系(xi)，確立(li)以養(yang)(yang)(yang)老(lao)服(fu)務為(wei)主的(de)發展思(si)路。積極(ji)與國內外優秀(xiu)養(yang)(yang)(yang)老(lao)機(ji)構保(bao)持溝(gou)通合作(zuo)的(de)態勢(shi)，研(yan)究養(yang)(yang)(yang)老(lao)產業發展規律，結(jie)合自身的(de)資源(yuan)優勢(shi)，建立(li)多(duo)層次(ci)、連續性(xing)的(de)養(yang)(yang)(yang)老(lao)住宅產品和養(yang)(yang)(yang)老(lao)服(fu)務能力。

目(mu)前朗詩(shi)已確立養老(lao)服務輸出和養老(lao)住宅產(chan)品開發并舉的(de)經(jing)營(ying)策(ce)略，實(shi)現在已有項(xiang)目(mu)上的(de)長(chang)者(zhe)日間照料(liao)中(zhong)(zhong)心，產(chan)品配建中(zhong)(zhong)的(de)“一碗湯”產(chan)品，“老(lao)少居”產(chan)品和集中(zhong)(zhong)性社區的(de)“類(lei)如家”服務連鎖(suo)項(xiang)目(mu)的(de)朗詩(shi)養老(lao)全(quan)體系產(chan)品目(mu)標，形成對(dui)長(chang)者(zhe)從居家養老(lao)到機(ji)構養老(lao)的(de)全(quan)覆蓋。

今(jin)年(nian)朗(lang)詩(shi)養(yang)老地產已完成了南(nan)京國際(ji)街區日間照(zhao)料中心的(de)(de)設(she)(she)計和運營論證、南(nan)京綠色(se)街區養(yang)老公寓項目的(de)(de)總體(ti)進度計劃、南(nan)京玲瓏嶼養(yang)老項目方案(an)設(she)(she)計、朗(lang)詩(shi)常州新北綠郡養(yang)老項目的(de)(de)定位，有計劃、有節(jie)奏的(de)(de)向市場推(tui)出朗(lang)詩(shi)的(de)(de)各(ge)系養(yang)老產品。而(er)明年(nian)這(zhe)些產品將正式(shi)推(tui)向市場，接受客戶的(de)(de)檢(jian)驗。

站在(zai)百(bai)億基石上，朗詩(shi)引領的(de)中國綠色地產加速發展的(de)浪潮(chao)或許才剛(gang)剛(gang)開始。 （文/楊涵茗）