每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者(zhe) 楊羚強 發自上海(hai)    

每經記(ji)者 楊(yang)羚強(qiang) 發(fa)自(zi)上海

當萬科等(deng)房地產企(qi)業提出轉型城(cheng)市運營商(shang)時，還不(bu)太(tai)有(you)人(ren)清楚(chu)城(cheng)市運營商(shang)究竟是干(gan)什么的。

十八屆三中(zhong)全會(hui)審(shen)議通過(guo) 《中(zhong)共(gong)中(zhong)央關于全面(mian)深化改(gai)革(ge)若干重大問題的(de)決定》（以(yi)下(xia)簡稱《決定》）后，城(cheng)(cheng)市(shi)運(yun)營(ying)商(shang)的(de)角色定位、盈(ying)利前景(jing)，以(yi)及與房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)業(ye)務之間的(de)關系(xi)漸漸清(qing)晰(xi)。對開(kai)發(fa)商(shang)來(lai)說，轉型城(cheng)(cheng)市(shi)運(yun)營(ying)商(shang)眼下(xia)最現(xian)實的(de)意義(yi)是，可以(yi)通過(guo)參與城(cheng)(cheng)市(shi)基礎設施開(kai)發(fa)，參與城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)

一(yi)級土(tu)地開發，甚至可以參與到土(tu)地定價，這對并不掌(zhang)握土(tu)地資(zi)源的房企來說(shuo)具有極為重(zhong)要的戰略意義。

城市運營商迎機遇

城市(shi)運營商通常分(fen)為基礎設(she)施型、居住建設(she)型和資(zi)源整(zheng)合(he)型等類型。

《決定》提出“允許社(she)會資本通過特許經營(ying)等方(fang)式參與城(cheng)市基礎設(she)施(shi)投資和運(yun)營(ying)，研(yan)究建(jian)立城(cheng)市基礎設(she)施(shi)、住宅政(zheng)策性金融機構。”涉及的正是基礎設(she)施(shi)型的城(cheng)市運(yun)營(ying)商。

事實(shi)上(shang)，此前北京、昆明(ming)和杭州(zhou)都提(ti)出過(guo)社(she)會資(zi)本參(can)與(yu)城市(shi)基礎(chu)設(she)施的方案(an)，其(qi)中與(yu)地產行業有(you)關的就是(shi)土地一級開發領(ling)域。在這一領(ling)域，社(she)會資(zi)金可以參(can)與(yu)一定(ding)區域內的征地、拆遷(qian)、安置(zhi)，實(shi)施道(dao)路(lu)、供(gong)(gong)水、供(gong)(gong)電、排水、通訊、照明(ming)、綠化、土地平整等市(shi)政(zheng)基礎(chu)設(she)施配(pei)套(tao)建設(she)工作，使該(gai)區域內土地具備(bei)供(gong)(gong)應條件(jian)。

上海易居房地產研究院(yuan)(yuan)副院(yuan)(yuan)長楊紅旭告訴《每日經濟新聞》記者，開發商目前參與(yu)土地一級整理的(de)并不少，其(qi)中不少是上市公司。

記者進一(yi)步調(diao)查(cha)發現，此前宣布退出房地產(chan)開發，轉為土地一(yi)級(ji)整理的萬方發展，就是一(yi)家(jia)控股(gu)(gu)股(gu)(gu)東為非國有法(fa)人的民營地產(chan)上市公司(si)。

如(ru)果未來(lai)國家允(yun)許社會資本更大(da)(da)范圍參與城市基(ji)礎設(she)施(shi)建設(she)，那么目前(qian)的二級(ji)市場開發(fa)商(shang)向土地一級(ji)開發(fa)領域延伸的可能性(xing)將進一步增大(da)(da)。

利潤前景不容樂觀

“雖然政策可能會(hui)出臺，但現狀很難改變(bian)。”睿信致成管理(li)咨詢公司董事總經理(li)薛迥(jiong)文所指的(de)現狀，是政府(fu)允(yun)許民(min)營(ying)資本參(can)與城(cheng)(cheng)市基礎建設的(de)范圍(wei)。他認(ren)為(wei)，上(shang)市房企(qi)或者民(min)營(ying)地(di)產開發商的(de)機(ji)會(hui)，將主(zhu)要(yao)集(ji)中(zhong)在二(er)、三線城(cheng)(cheng)市的(de)土(tu)地(di)整理(li)領域。

不過，這(zhe)一(yi)(yi)(yi)領域的(de)(de)前(qian)景顯然(ran)并(bing)不容樂觀。萬方發(fa)展2011年(nian)年(nian)報(bao)曾披露，其(qi)一(yi)(yi)(yi)級土地(di)整理板塊的(de)(de)毛(mao)利率(lv)只(zhi)有12.41%，而房地(di)產開發(fa)業務的(de)(de)毛(mao)利則(ze)可高達58.98%。根(gen)據萬方發(fa)展對(dui)并(bing)購資產組合(he)的(de)(de)盈利預(yu)測，2014年(nian)上述從(cong)事土地(di)一(yi)(yi)(yi)級開發(fa)企業的(de)(de)毛(mao)利率(lv)仍然(ran)不會超過18%，而這(zhe)一(yi)(yi)(yi)水平已比同行高出很多(duo)。第一(yi)(yi)(yi)太平戴維斯北(bei)京(jing)研究及(ji)顧問咨詢(xun)部董事王瓊告訴記者，類(lei)似(si)北(bei)京(jing)等城市土地(di)一(yi)(yi)(yi)級整理的(de)(de)利潤(run)率(lv)甚(shen)至只(zhi)有8%~10%。

事實上，從事土地一(yi)級整理，不僅利(li)潤(run)偏低，整理周期的(de)(de)不可(ke)確定(ding)性，也會在一(yi)定(ding)程度上影響到公司的(de)(de)利(li)潤(run)率和融(rong)資(zi)能力。此外(wai)，土地一(yi)級開發，還(huan)存在征(zheng)地及動遷(qian)安置(zhi)風險、資(zi)金(jin)回收(shou)、融(rong)資(zi)以及收(shou)益收(shou)窄等方面(mian)的(de)(de)風險。

王瓊(qiong)說，由(you)于土地(di)一級開發沒有土地(di)可以拿來(lai)作抵押(ya)(ya)，因此(ci)開發商融資(zi)時，往往需要將自己(ji)旗下的其他項目(mu)作為抵押(ya)(ya)物，換取銀行、信托(tuo)等機構借款。

戰略價值超過商業價值

不過，盈(ying)利前景(jing)差并沒有(you)嚇退房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)商。最近(jin)幾(ji)年間，不斷有(you)上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企(qi)披露與(yu)地(di)(di)方(fang)政府簽定(ding)土地(di)(di)一級整理協(xie)議或備(bei)忘錄，計劃參與(yu)到當地(di)(di)的土地(di)(di)一級整理。

為什么一(yi)級土(tu)地(di)(di)開(kai)(kai)發利潤(run)低、資金回收周期長、融(rong)資難度大，卻仍然能(neng)夠吸(xi)引開(kai)(kai)發商積極(ji)參與(yu)？薛迥文告訴記者，房企主要(yao)是看(kan)中土(tu)地(di)(di)一(yi)級整理(li)所帶(dai)來的一(yi)二級聯動(dong)機會，即通過協(xie)議出讓(rang)或者土(tu)地(di)(di)拍賣等方(fang)式，將完成一(yi)級整理(li)的土(tu)地(di)(di)，再出售給(gei)公司，由此而獲(huo)得較高的房地(di)(di)產開(kai)(kai)發利潤(run)。

他說(shuo)，一般情況(kuang)下，參與土地(di)(di)一級整理的(de)(de)開(kai)發商會與地(di)(di)方政(zheng)府約(yue)定諸多的(de)(de)土地(di)(di)出讓條(tiao)件，以確(que)保(bao)最后掛(gua)牌的(de)(de)土地(di)(di)，由己方競得(de)。萬一因為(wei)競拍激烈而無法競得(de)土地(di)(di)，也(ye)會因為(wei)事先已(yi)約(yue)定了出讓的(de)(de)保(bao)底數和抽成收(shou)益，而使公司的(de)(de)利潤(run)得(de)到保(bao)障(zhang)。顯(xian)然，房企(qi)積極(ji)參與土地(di)(di)一級開(kai)發的(de)(de)初衷還(huan)是為(wei)了低價拿地(di)(di)。

《決定(ding)》提(ti)出“縮小(xiao)征(zheng)地范(fan)圍，規范(fan)征(zheng)地程(cheng)序”、“從嚴合(he)理供給城(cheng)市建設用地，提(ti)高城(cheng)市土地利(li)用率。”中房信研究總監(jian)薛建雄說，這在一(yi)定(ding)程(cheng)度上意(yi)味著城(cheng)市需要更多(duo)通過舊改來增加供應。未來，開發商(shang)直(zhi)接(jie)通過參與(yu)土地一(yi)級開發獲取(qu)土地的現象會更為普遍。