每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 尚(shang)希 王杰 發自北(bei)京(jing)    

每經記者 尚(shang)希 王杰 發自北京

盡(jin)管十八屆三中全會(hui)(hui)對 “房(fang)地產(chan)調控長效機制”、“房(fang)地產(chan)業未來發(fa)(fa)展(zhan)方(fang)向”等房(fang)地產(chan)圈內(nei)熱(re)議(yi)的(de)話題只字未提，但是(shi)，三中全會(hui)(hui)審議(yi)通過的(de) 《中共中央關于全面深化(hua)改(gai)革若干重大(da)問題的(de)決(jue)定》（以下(xia)簡稱(cheng) 《決(jue)定》）所提出(chu)的(de)金(jin)融(rong)改(gai)革、稅收改(gai)革、農村(cun)建(jian)設(she)(she)用地的(de)可(ke)流(liu)轉、可(ke)抵押，乃至于放(fang)開(kai)社會(hui)(hui)資本特許經營參與城市基(ji)礎設(she)(she)施(shi)建(jian)設(she)(she)等內(nei)容，依然為房(fang)地產(chan)業未來的(de)發(fa)(fa)展(zhan)指出(chu)了新方(fang)向。

已經(jing)涉足(zu)金融投資、現(xian)代農業(ye)開發等非房(fang)地(di)產領域的開發商(shang)突(tu)然發現(xian)，三中全(quan)會(hui)后，這些領域的投資，也許(xu)能給房(fang)地(di)產主業(ye)帶來(lai)新的機遇。整個地(di)產行業(ye)也許(xu)會(hui)因(yin)為(wei)金融、土地(di)等領域的改革，迎來(lai)又一個黃金十年(nian)。

土地改革帶來新機會

《決定》指出，建(jian)立(li)城鄉統一(yi)的(de)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)市場(chang)。在符合規劃和用(yong)(yong)途管制(zhi)(zhi)前提下，允許農村(cun)集體(ti)經營(ying)性(xing)建(jian)設用(yong)(yong)地(di)出讓、租(zu)賃、入股(gu)，實行與國(guo)有(you)(you)土地(di)同等入市、同權(quan)同價。縮小征(zheng)(zheng)地(di)范圍，規范征(zheng)(zheng)地(di)程序，完善(shan)對被征(zheng)(zheng)地(di)農民合理、規范、多元保障(zhang)機(ji)制(zhi)(zhi)。擴大國(guo)有(you)(you)土地(di)有(you)(you)償使(shi)用(yong)(yong)范圍，減少(shao)非(fei)公益(yi)性(xing)用(yong)(yong)地(di)劃撥。建(jian)立(li)兼顧(gu)國(guo)家、集體(ti)、個人(ren)的(de)土地(di)增(zeng)值收(shou)益(yi)分配機(ji)制(zhi)(zhi)，合理提高個人(ren)收(shou)益(yi)。完善(shan)土地(di)租(zu)賃、轉(zhuan)讓、抵押二級市場(chang)。

中(zhong)國房(fang)地(di)產數據研究院執行院長陳晟(sheng)在接(jie)受《每日經濟新(xin)聞》采訪時表(biao)示，未(wei)來城(cheng)(cheng)鎮化(hua)的(de)(de)主戰場還是三四線城(cheng)(cheng)市(shi)和中(zhong)小城(cheng)(cheng)鎮。如果房(fang)企把控好新(xin)型城(cheng)(cheng)鎮化(hua)以(yi)及(ji)農(nong)村建設用(yong)地(di)和城(cheng)(cheng)市(shi)建設用(yong)地(di)同(tong)股同(tong)權的(de)(de)政(zheng)策引導，還是有(you)發展(zhan)潛力的(de)(de)，尤其是其中(zhong)符合“PEPR（人口(kou)、產業、政(zheng)策、資源）”指標模型的(de)(de)三四線城(cheng)(cheng)市(shi)。

首都經濟(ji)(ji)貿易大學土(tu)地(di)資源(yuan)與房地(di)產管理(li)系系主任趙秀(xiu)池在接受《每(mei)日經濟(ji)(ji)新聞》記者采訪時(shi)表示，開發商(shang)應(ying)該(gai)從建設用(yong)地(di)流(liu)轉中(zhong)得(de)到一定(ding)的機會，去(qu)找好(hao)自己(ji)住(zhu)宅地(di)產、商(shang)業地(di)產、工業地(di)產、文化(hua)地(di)產等定(ding)位。

睿信(xin)致成管理(li)咨詢(xun)董事總經(jing)理(li)薛(xue)迥文告訴《每日經(jing)濟新聞》記者,兼顧國家、集體、個人的土地增值收(shou)益分配機(ji)(ji)制(zhi)，合理(li)提高個人收(shou)益。使(shi)農民(min)富(fu)了起來，這有利于(yu)減(jian)少三四線城市積壓(ya)的庫存(cun)，也是地產商的一個新機(ji)(ji)會。

事實上，農(nong)村建設用地和(he)城市建設用地同權同價，也為(wei)房(fang)地產(chan)業(ye)增加了新(xin)選擇。克(ke)而瑞研究中心副總(zong)經(jing)理林(lin)波說，未來(lai)房(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)商可(ke)以(yi)在規劃(hua)允(yun)許(xu)的(de)前提下，進入上述領域(yu)發(fa)展(zhan)，將農(nong)業(ye)建設用地開(kai)發(fa)成為(wei)產(chan)業(ye)園、倉儲基地甚至諸如農(nong)家樂之(zhi)類的(de)其他類型的(de)經(jing)營性設施(shi)。

融(rong)資渠道(dao)將更為多樣(yang)化

房地產是資(zi)金密(mi)集型(xing)行(xing)業(ye)，融資(zi)是老大難之一。三中全會釋(shi)放(fang)出的信號，或能(neng)緩解開發商(shang)的資(zi)金饑渴。

《決定》指出，完善金(jin)融市(shi)場體系(xi)，擴大金(jin)融業對內(nei)對外開放，在加強監管(guan)前提下(xia)，允許具備條件的民(min)間資本依法發起設(she)立中小(xiao)型銀行等金(jin)融機構；發展普惠金(jin)融；鼓(gu)勵金(jin)融創新，豐富金(jin)融市(shi)場層(ceng)次(ci)和產(chan)品。

趙秀(xiu)池(chi)告訴(su)記者，更(geng)多(duo)的(de)融資(zi)(zi)方(fang)式與(yu)融資(zi)(zi)渠道，將使(shi)開發商得(de)到(dao)融資(zi)(zi)的(de)便利(li)，有(you)助于(yu)增加住房供給，降低融資(zi)(zi)成本(ben)，從而有(you)利(li)于(yu)穩(wen)定房價，“開發商會得(de)到(dao)更(geng)多(duo)的(de)股權融資(zi)(zi)與(yu)債(zhai)券融資(zi)(zi)。”

事實(shi)上，三中全會(hui)提出公(gong)有(you)(you)(you)制為(wei)主體(ti)、多種所有(you)(you)(you)制經(jing)濟共同(tong)發(fa)展的(de)基本經(jing)濟制度；必須(xu)毫不動(dong)搖鼓勵、支持、引導(dao)非公(gong)有(you)(you)(you)制經(jing)濟發(fa)展，積(ji)極(ji)發(fa)展混(hun)合所有(you)(you)(you)制經(jing)濟。這也(ye)為(wei)房企未(wei)來提供更多的(de)融資(zi)渠道，比如大(da)型國有(you)(you)(you)房企兼并(bing)民營企業等。

趙秀池在接受《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者采訪時(shi)表(biao)示(shi)，混合所(suo)有制(zhi)建立在雙方(fang)互(hu)惠互(hu)利基礎上，使企業(ye)規模、實(shi)力大大增強，強強聯合是未來的一個(ge)趨(qu)勢，“當然，雙方(fang)在融合過程中會有一定的摩擦成本(ben)。”

至于《決定》提出(chu)“允許社(she)會資本(ben)通過特許經營(ying)等方式(shi)參(can)與城市基礎設施(shi)投資和運營(ying)，研究(jiu)建立城市基礎設施(shi)、住宅政策性金融機構”也(ye)為社(she)會化融資進入(ru)舊改(gai)領域，創造了機會。

根據《每日經濟新(xin)聞》記者的(de)調查，目前已有(you)包括信(xin)托和有(you)限合伙類的(de)私募基金進入到城(cheng)市舊改(gai)領域。房(fang)(fang)地(di)(di)產商本(ben)身也在積(ji)極(ji)參與城(cheng)市舊改(gai)。如果未來金融改(gai)革和社會資本(ben)投(tou)資基礎設施(shi)建設的(de)模(mo)式和制(zhi)度(du)成形(xing)，那么將會大(da)大(da)加快城(cheng)市核心區域的(de)土地(di)(di)或房(fang)(fang)屋供給，一定程(cheng)度(du)上將抑制(zhi)房(fang)(fang)價(jia)和地(di)(di)價(jia)的(de)高(gao)漲。