每(mei)經編(bian)輯(ji)｜每(mei)經記者 杜(du)冉樂 發自成(cheng)都(dou)    

每經記(ji)者 杜冉樂 發(fa)自成都(dou)

繼中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托“舒斯(si)貝(bei)爾”等項目之后(hou)，近期以來(lai)，包括四川信(xin)(xin)托、新華(hua)信(xin)(xin)托等多家公(gong)司的信(xin)(xin)托產(chan)品再次陷入兌付風險，部分已(yi)經進入訴訟程序。如此(ci)一(yi)來(lai)，原(yuan)本年(nian)內集中到期的房(fang)地(di)產(chan)信(xin)(xin)托陰霾加重。

昨日(ri)（11月6日(ri)），《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者(zhe)從中國信托業協會發布的最(zui)新數據了解到，今(jin)年三季(ji)度(du)末，房地(di)產信托融(rong)資規(gui)模(mo)高(gao)達8942億(yi)元，占整個信托業融(rong)資規(gui)模(mo)的9.33%，與二(er)季(ji)度(du)末房地(di)產信托融(rong)資規(gui)模(mo)占比相比，環(huan)比增長了0.21個百分點。

多位信(xin)托業(ye)資(zi)深人士表示，目前房地(di)產信(xin)托出現違約事件，還僅是個別(bie)案例，并不代表整個房地(di)產信(xin)托業(ye)會引發系統性危機(ji)，對于(yu)這些違約事件，基于(yu)信(xin)托行(xing)業(ye)“剛性兌付(fu)”的考慮，信(xin)托公司也會想盡辦法來保障投資(zi)人的收益(yi)。

目前，深受(shou)房(fang)(fang)地產(chan)調控的影響，房(fang)(fang)地產(chan)融(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)不(bu)暢，信托仍是大(da)量房(fang)(fang)企獲取融(rong)(rong)資的重要方式，但從長(chang)遠(yuan)來看，房(fang)(fang)地產(chan)信托也面臨著轉型壓(ya)力。

“風險處置”考驗信托(tuo)/

據新時代證券(quan)測算，2013年房地產信托兌(dui)付規模(mo)將達(da)(da)2847.9億(yi)(yi)元，僅二季(ji)度就達(da)(da)1247.6億(yi)(yi)元，兌(dui)付壓力較大。

當前，國(guo)內樓市(shi)調控未(wei)有絲毫(hao)松綁的跡象，先(xian)是中信(xin)(xin)(xin)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)三峽全通、重慶信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)ST珠(zhu)江、中信(xin)(xin)(xin)信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)舒斯貝爾等信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)產品遭遇兌付危機(ji)，近(jin)期也有四川信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)、新華信(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)等產品曝(pu)出違約(yue)事件。

用(yong)益信(xin)托(tuo)工作室分析師李旸向《每日經(jing)濟新聞》記者表示(shi)，房地(di)產信(xin)托(tuo)產品出現(xian)兌付風險(xian)，對于信(xin)托(tuo)公(gong)司、投(tou)資人來(lai)說，都會(hui)有一定的影響，但處置(zhi)風險(xian)的能力也是考驗(yan)信(xin)托(tuo)公(gong)司管控(kong)的主要方面(mian)。

2011年9月，四川信(xin)托(tuo)發(fa)行了“錦都(dou)置業項目(mu)特定(ding)資(zi)產(chan)收益(yi)權投資(zi)集合資(zi)金信(xin)托(tuo)計劃”，向浙江洋(yang)城錦都(dou)置業發(fa)放1億元(yuan)信(xin)托(tuo)貸款，主要用于(yu)投資(zi)洋(yang)城錦都(dou)置業持有(you)的土地及現(xian)有(you)房產(chan)未(wei)售房源的特定(ding)資(zi)產(chan)收益(yi)，今年3月7日(ri)到期。

為了保證投資人的收益，這款(kuan)信(xin)托設(she)置(zhi)了多項(xiang)增級(ji)措施。即便如(ru)此(ci)，今(jin)年7月，據《21世紀經(jing)(jing)濟報道》稱，四(si)川(chuan)信(xin)托錦都置(zhi)業已被接盤(pan)，開(kai)發商借(jie)款(kuan)出現違(wei)約，四(si)川(chuan)信(xin)托已啟(qi)動(dong)訴(su)訟索債。昨日（11月6日），負(fu)責此(ci)款(kuan)信(xin)托產品的執(zhi)行經(jing)(jing)理謝文(wen)韜向《每(mei)日經(jing)(jing)濟新聞》記者表示，“目前相(xiang)關資產已由(you)本公司運作的一家公司接盤(pan)，至于(yu)何時開(kai)庭(ting)，法院到時會發布(bu)公告。”

無獨有(you)偶(ou)，新華(hua)信(xin)托(tuo)有(you)關山東火炬置業的一(yi)款信(xin)托(tuo)產(chan)品也陷入(ru)了兌付危機。據了解，新華(hua)信(xin)托(tuo)“山東火炬置業有(you)限公司(si)貸(dai)款集(ji)合資金信(xin)托(tuo)計(ji)劃(hua)(hua)”成立(li)于2011年9月15日，融資規(gui)模(mo)3.1億(yi)元，產(chan)品期限為18個(ge)月，主要(yao)用于火炬置業名下的火炬東第(di)項目一(yi)、二期及后續開發建設，計(ji)劃(hua)(hua)以火炬東第(di)項目銷售收入(ru)及其他經營性收入(ru)償(chang)還貸(dai)款本息。

不過(guo)，火炬(ju)置業的3.1億(yi)元信托借款依然遭遇違(wei)約(yue)風險。新(xin)華信托相(xiang)關負責人向《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表示，公司現在已經(jing)查封了違(wei)約(yue)方的相(xiang)關資產(chan)，包括北(bei)京(jing)火炬(ju)一個項目的大約(yue)90%股權，該項目的資產(chan)主要是一棟樓房，建筑面積達(da)4萬平(ping)方米，年租金上億(yi)元，評估值至少10億(yi)元。

“這個事情到下個月會開庭審理。”前述(shu)相關負責人透露，他們能夠承擔時間成本，最(zui)后會將損失轉嫁(jia)到違(wei)約方，已與(yu)投資(zi)人達成協議，并取得對方的諒解，不存在(zai)兌(dui)付問題(ti)。

全國(guo)房地產(chan)商會(hui)理(li)事、交(jiao)大房地產(chan)金融(rong)總裁俱樂部副會(hui)長(chang)李驍(xiao)向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表(biao)示，過去一兩年，信(xin)托(tuo)公司在房地產(chan)信(xin)托(tuo)產(chan)品上異常火爆，但也(ye)放松了(le)警(jing)惕性，所以現在才出(chu)現了(le)大量(liang)問(wen)題(ti)，信(xin)托(tuo)在中(zhong)國(guo)還是新(xin)事物，包括信(xin)托(tuo)公司自身也(ye)不夠成熟，需要(yao)時間走(zou)向成熟。

前三季度(du)吸(xi)金(jin)8900億(yi)/

雖(sui)然當(dang)前房地產信托(tuo)出現違約事件，但其(qi)融資(zi)規(gui)(gui)模(mo)增長(chang)勢頭絲毫不減。據(ju)(ju)中(zhong)國信托(tuo)業協會發布的(de)最新數據(ju)(ju)顯(xian)示(shi)，截至(zhi)今年三季度末，房地產信托(tuo)融資(zi)規(gui)(gui)模(mo)高達8942億元，占(zhan)據(ju)(ju)整(zheng)個(ge)信托(tuo)業融資(zi)規(gui)(gui)模(mo)的(de)9.33%，與今年二季度末相(xiang)比(bi)，環比(bi)增長(chang)了0.21個(ge)百(bai)分點(dian)。

新時(shi)代證券分析師袁建明認為(wei)(wei)，在(zai)逆周期(qi)時(shi)期(qi)，主流金融機構會更多地(di)考慮信(xin)(xin)貸(dai)(dai)資(zi)金的(de)安(an)全(quan)，出現(xian)群(qun)體性(xing)(xing)(xing)拒貸(dai)(dai)現(xian)象，房地(di)產(chan)信(xin)(xin)托作為(wei)(wei)房地(di)產(chan)開發(fa)投資(zi)資(zi)金來(lai)源之(zhi)一，在(zai)銀(yin)行信(xin)(xin)貸(dai)(dai)收緊、融資(zi)渠道收窄的(de)情況(kuang)下能作為(wei)(wei)銀(yin)行信(xin)(xin)貸(dai)(dai)的(de)有效補充，加上房地(di)產(chan)信(xin)(xin)托“剛性(xing)(xing)(xing)兌付(fu)”潛規則帶(dai)來(lai)的(de)高安(an)全(quan)邊(bian)際和市場化的(de)資(zi)金成本，受到高凈值客戶的(de)追捧(peng)，被動獲得(de)階(jie)段性(xing)(xing)(xing)的(de)市場機遇。

不過(guo)，值得注(zhu)意的是，從同(tong)比來看，去年三季(ji)度末，房地產(chan)信托融資規模僅有6765億元，但占比卻達11.3%。

“今年上(shang)半年房地(di)產信(xin)托(tuo)的(de)(de)規模增長，與上(shang)半年房地(di)產市場的(de)(de)回暖有關，但占比的(de)(de)繼續下降，表(biao)明信(xin)托(tuo)公司對房地(di)產行業持(chi)謹慎(shen)的(de)(de)態度。”中國(guo)信(xin)托(tuo)業協會專家(jia)理事(shi)周小(xiao)明在分析今年上(shang)半年信(xin)托(tuo)報告(gao)時就(jiu)曾指出。

在李旸看(kan)來(lai)，今年二季度房地(di)產(chan)信托有些萎縮(suo)，三季度開(kai)始復(fu)蘇，不(bu)(bu)過未來(lai)不(bu)(bu)會(hui)出(chu)現大的變化，可能會(hui)緩慢增長或(huo)下降(jiang)。

此(ci)前有(you)機構不完(wan)全統計稱，自今年(nian)8月初(chu)截至10月18日，已有(you)34家上市房(fang)企公布再融(rong)資(zi)預案，涉及總融(rong)資(zi)規模超過770億(yi)元(yuan)。上周六（11月2日），首開股(gu)份(fen)更是(shi)股(gu)債齊發，擬募集資(zi)金98億(yi)元(yuan)。一時(shi)間(jian)，坊間(jian)議論房(fang)地(di)產信(xin)托的拐點可能到來(lai)。不過，多位業(ye)內人士表(biao)示(shi)，在房(fang)地(di)產金融(rong)未徹(che)底放開之(zhi)前，目(mu)前房(fang)地(di)產信(xin)托仍(reng)是(shi)房(fang)企的重要融(rong)資(zi)渠道之(zhi)一。

不(bu)過，不(bu)容(rong)忽視(shi)的是(shi)，當前形(xing)勢下，房(fang)地(di)產(chan)信托轉型(xing)迫在眉睫。周小明(ming)指出，信托行(xing)業(ye)(ye)未來的轉型(xing)之路不(bu)外乎有三種形(xing)式：一是(shi)基(ji)于私募投行(xing)定(ding)位的業(ye)(ye)務(wu)優化；二(er)是(shi)基(ji)于資(zi)產(chan)管(guan)理(li)定(ding)位的業(ye)(ye)務(wu)轉型(xing)；三是(shi)基(ji)于財富(fu)管(guan)理(li)定(ding)位的業(ye)(ye)務(wu)轉型(xing)。

其中，房地(di)(di)產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)基金(jin)化已(yi)成為(wei)不少有實(shi)力的(de)信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司的(de)一大選擇。目(mu)前，平安(an)信(xin)(xin)托(tuo)、中信(xin)(xin)信(xin)(xin)托(tuo)、上海信(xin)(xin)托(tuo)以及外貿信(xin)(xin)托(tuo)等多家(jia)信(xin)(xin)托(tuo)公(gong)司均已(yi)開始試(shi)水房地(di)(di)產(chan)基金(jin)領域。比如，今年(nian)5月，外貿信(xin)(xin)托(tuo)發(fa)行的(de)“外貿信(xin)(xin)托(tuo)-中城聯盟(meng)俊(jun)發(fa)項目(mu)集合資金(jin)信(xin)(xin)托(tuo)計(ji)劃(hua)”就屬(shu)于典型的(de)信(xin)(xin)托(tuo)型房地(di)(di)產(chan)投資基金(jin)產(chan)品。