每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 尚希 發(fa)自北京     

每經記者 尚(shang)希 發自北京

“京(jing)七條”之后，北京(jing)的首次土(tu)地(di)(di)使用權出讓在一片驚呼聲中(zhong)(zhong)結(jie)束——在昨日（11月4日）集(ji)中(zhong)(zhong)出讓的8宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)中(zhong)(zhong)，最(zui)令人意想不到的，是兩宗(zong)地(di)(di)塊(kuai)在競(jing)拍過程中(zhong)(zhong)最(zui)終(zhong)無商品房用地(di)(di)，全部成為了(le)“自住型商品住房”。

此外，據鏈家地(di)產市場研(yan)究(jiu)部統計，這(zhe)8塊地(di)的成交(jiao)總價(jia)(jia)為87.69億元，較底價(jia)(jia)69.61億元，平均溢價(jia)(jia)26%。從受讓條件看，這(zhe)8塊土地(di)共需配建自住型商(shang)品(pin)住房及其他相關的保障性(xing)住房859382平方米，占規劃建筑面積的72.6%。

“昨(zuo)日的土(tu)(tu)地(di)拍賣開創了土(tu)(tu)地(di)市(shi)場的先河，這(zhe)是繼(ji)‘限(xian)地(di)價、競(jing)保障(zhang)房(fang)’之后，首次‘限(xian)地(di)價、競(jing)自住商品住房(fang)’的新(xin)模式。”偉業我愛我家集團副總裁(cai)胡景暉告訴(su)《每日經濟新(xin)聞》記者。

除(chu)了出現全新的(de)出讓(rang)(rang)模式外，昨日(ri)(ri)北京(jing)土地市場更是創下了多項年(nian)內紀錄：87.69億元的(de)成(cheng)交(jiao)額(e)超過了此前(qian)年(nian)內最高(gao)值 （1月24日(ri)(ri)的(de)78.5億元），出讓(rang)(rang)面積以及配(pei)建的(de)自住房和保障(zhang)房面積都創造了單日(ri)(ri)紀錄。

85輪競標 中(zhong)鐵建攬順義自住商品房地塊/

在(zai)順(shun)義(yi)新(xin)城第(di)7街區(qu)地塊的競(jing)拍(pai)中，包括龍湖、合(he)景(jing)泰富等7家(jia)房企參與了競(jing)拍(pai)。出(chu)讓公告(gao)顯示，北京(jing)市順(shun)義(yi)新(xin)城第(di)7街區(qu)0701-013地塊F2公建(jian)混合(he)住(zhu)宅用地，建(jian)筑(zhu)控制規模96992平方米(mi)，競(jing)拍(pai)底價(jia)(jia)為7億元。該地塊首(shou)先將配(pei)建(jian)不(bu)少于11600平方米(mi)的 “限(xian)價(jia)(jia)商品(pin)住(zhu)房”，房屋銷售(shou)限(xian)價(jia)(jia)為9500元/建(jian)筑(zhu)平方米(mi)；在(zai)此(ci)基礎上(shang)，若(ruo)達到競(jing)拍(pai)上(shang)限(xian)，則轉為競(jing)拍(pai)自住(zhu)型(xing)商品(pin)房面(mian)積。

經過25輪競價(jia)后，旭輝(hui)首先以9.45億元觸(chu)頂，隨(sui)即進入自住型(xing)商品房(fang)配(pei)建(jian)面積(ji)競拍環節，此時旭輝(hui)的競爭對手(shou)只剩下中(zhong)鐵建(jian)、龍湖及合景泰富(fu)。該地(di)塊自住型(xing)商品房(fang)配(pei)建(jian)的使用上(shang)限(xian)為27000平方(fang)米，如果(guo)達到土地(di)使用上(shang)限(xian)，還將在27000平方(fang)米的基礎(chu)上(shang)繼續競價(jia)。

重重門檻并未阻擋房企奪地(di)決心，最終在經歷了85輪競拍后，中(zhong)鐵建如(ru)愿奪地(di)，但該(gai)宗(zong)地(di)塊的住宅用地(di)也因(yin)此(ci)全部為自(zi)住型(xing)(xing)商品房。根(gen)據公(gong)告顯示(shi)，自(zi)住型(xing)(xing)商品房限價16000元/平(ping)方米，套型(xing)(xing)建筑面(mian)積控制(zhi)在120平(ping)方米以內。

“這(zhe)簡直太可怕(pa)了(le)，所有面積(ji)都被競(jing)為自(zi)住(zhu)型商品(pin)房，為了(le)拿地大(da)家都豁出去了(le)。”一(yi)位開發商人士驚嘆。

“這塊地自住型商(shang)品房限價1萬6，樓面(mian)價剛破1萬，還有(you)4萬平(ping)(ping)方(fang)米的(de)商(shang)業，拉平(ping)(ping)來看(kan)還是(shi)有(you)一(yi)(yi)些(xie)利潤的(de)。”接近中鐵(tie)建的(de)一(yi)(yi)位房企人士告(gao)訴《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者，從參與(yu)競(jing)拍的(de)企業來看(kan)，商(shang)品房面(mian)積全部競(jing)拍為自住型商(shang)品房在意料之中。

房(fang)地產業內人士(shi)嚴(yan)躍進認(ren)為，中鐵建拍得的順義新城的居(ju)(ju)住人群(qun)以(yi)中高端(duan)為主，屬于追求低密度居(ju)(ju)住空間的時尚(shang)一族(zu)。盡管目前限(xian)價房(fang)的推(tui)出，將(jiang)引入部分中低端(duan)客戶(hu)(hu)群(qun)，但從過去(qu)這一成熟區位的客戶(hu)(hu)群(qun)來看，中高端(duan)仍是一個大的模塊。

旭輝拿下平谷地塊

就在(zai)(zai)大(da)(da)家還沉浸在(zai)(zai)中鐵建(jian)(jian)(jian)(jian)豪奪順義(yi)新城地塊(kuai)(kuai)時，又爆(bao)出一宗“全自住型商(shang)品房”地塊(kuai)(kuai)。該宗地位于平谷區大(da)(da)興莊鎮，建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)為82785平方米，規劃建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)不(bu)超過150537平方米。該宗地塊(kuai)(kuai)的(de)(de)起始價為人民(min)幣4.16億元。截至競拍前，其(qi)共(gong)收(shou)到12次報價，最高報價為4.49億元。而在(zai)(zai)競拍現場，龍湖、路勁、北(bei)京(jing)城建(jian)(jian)(jian)(jian)、中鐵建(jian)(jian)(jian)(jian)等11家房地產企業、聯(lian)合體參與(yu)到該地塊(kuai)(kuai)的(de)(de)競拍之中。

競(jing)拍開始(shi)，路勁先發制人，以6.05億元觸頂土地上限，轉而開始(shi)自住型商(shang)(shang)品房(fang)(fang)面積競(jing)拍。根據公告顯示(shi)，本(ben)次(ci)出讓(rang)宗地將配建(jian)建(jian)筑面積不少于(yu)25000平方米(mi)的“限價(jia)(jia)商(shang)(shang)品住房(fang)(fang)”，房(fang)(fang)屋銷售限價(jia)(jia)為(wei)6000元/建(jian)筑平方米(mi)；A04-05地塊須向白(bai)各莊村集(ji)體提供地上1.5238萬平方米(mi)商(shang)(shang)業用房(fang)(fang)，回(hui)購價(jia)(jia)格為(wei)3500元/平方米(mi)。

令(ling)人意(yi)想不(bu)到的(de)(de)(de)是，在自住(zhu)型商品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)競(jing)(jing)拍中，多家房(fang)企互不(bu)相讓(rang)，導致除25000平方米的(de)(de)(de)限價商品(pin)住(zhu)房(fang)面(mian)積(ji)外，所有面(mian)積(ji)全部變成自住(zhu)型商品(pin)房(fang)面(mian)積(ji)，平谷地(di)(di)塊因此重(zhong)新回(hui)到競(jing)(jing)地(di)(di)價環節。最(zui)終，旭輝以7.2億元奪得該地(di)(di)塊。

綜合考(kao)慮限價(jia)房(fang)(fang)6000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)回購價(jia)，商(shang)(shang)品(pin)(pin)用(yong)房(fang)(fang)3500元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)回購價(jia)，平(ping)(ping)谷地塊11萬(wan)平(ping)(ping)米(mi)自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)樓(lou)面價(jia)折合約(yue)6000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，對照自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)1.1萬(wan)元(yuan)/平(ping)(ping)米(mi)的售價(jia)，旭輝(hui)北京事(shi)業部總經(jing)理孔鵬在接受《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采訪時表示，“算大(da)賬，依(yi)然(ran)能做過來。”對比7.2億(yi)元(yuan)的拿地成本，限價(jia)房(fang)(fang)、商(shang)(shang)品(pin)(pin)用(yong)房(fang)(fang)、自(zi)(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)總貨值超過13億(yi)元(yuan)。

孔(kong)鵬告(gao)訴(su)記者，旭輝(hui)集團堅持高周轉、高去化、輕資產(chan)的(de)(de)戰(zhan)略，70%的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)為自(zi)住類剛需產(chan)品(pin)(pin)，這與國家政(zheng)策(ce)導向高度相符。“近期(qi)中(zhong)央(yang)表態要(yao)加大房地(di)產(chan)市場(chang)供應，‘京(jing)七(qi)條(tiao)’也(ye)(ye)提出建設自(zi)住商品(pin)(pin)房，滿足中(zhong)低收入人(ren)群需求(qiu)，旭輝(hui)此舉也(ye)(ye)是響應政(zheng)策(ce)號召，進軍市場(chang)空間大的(de)(de)自(zi)住商品(pin)(pin)房領域(yu)。也(ye)(ye)有利(li)于(yu)企(qi)業(ye)規模性(xing)成長。”據其透露，平谷地(di)塊的(de)(de)樓盤最快有望于(yu)明年年中(zhong)面(mian)世。

“自(zi)住(zhu)型商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)相關(guan)的(de)(de)地塊(kuai)也受到了房(fang)(fang)企的(de)(de)追捧，配建的(de)(de)自(zi)住(zhu)型商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)雖有潛在的(de)(de)價(jia)格威脅，但并(bing)未影響(xiang)到房(fang)(fang)企的(de)(de)拿地積(ji)極性。”鏈家地產市場研究部張旭對記者(zhe)表示。

中原地(di)產(chan)市(shi)場研究部(bu)總監張大偉對(dui)此表示，雖(sui)然(ran)北京(jing)公布了(le)“京(jing)七條”限(xian)制(zhi)房價，但開發商(shang)(shang)對(dui)土地(di)依然(ran)渴求(qiu)，順義和(he)平(ping)谷全部(bu)為(wei)自住型商(shang)(shang)品房。此外，亦莊、東壩(ba)兩地(di)塊的競保障房部(bu)分都(dou)超過了(le)50%。“對(dui)價格不敏感，房企在(zai)一(yi)線(xian)城市(shi)對(dui)優質地(di)塊依然(ran)是拿(na)地(di)不問價。”

熱門區域遭瘋搶

在(zai)昨(zuo)日的(de)競拍中(zhong)，亦莊及東壩區域地塊的(de)出讓引(yin)發(fa)了(le)多(duo)家開發(fa)商的(de)激(ji)烈爭奪，這兩宗地塊也同時刷新了(le)區域的(de)樓面地價(jia)最高(gao)紀(ji)錄。亦莊地塊吸(xi)引(yin)了(le)包(bao)括城建興華、懋源、方興葛洲壩聯合體等12家房企參與(yu)競拍。

最(zui)終(zhong)，首開住總以(yi)(yi)超(chao)過70輪的競拍，以(yi)(yi)80400平方米公共租賃房的代價(jia)成(cheng)功拿(na)下亦莊地(di)塊，溢價(jia)率為20.5%，剔(ti)除公租房后，樓面價(jia)達36000元/平方米。“孫宏斌眼光真不錯(cuo)，現在整(zheng)個區域的價(jia)值也被融創抬起來(lai)了(le)(le)。”現場(chang)(chang)一位房企(qi)人士對《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)說(shuo)道，“整(zheng)個亦莊區域也轉為了(le)(le)改善型(xing)需求的主(zhu)場(chang)(chang)。”

除了上述幾(ji)宗熱門地塊(kuai)，昨日(ri)通州、房(fang)(fang)山、海淀(dian)區域均(jun)有(you)地塊(kuai)出讓。其中，北(bei)(bei)京(jing)紫峰房(fang)(fang)地產開發有(you)限公司以81000萬元競得北(bei)(bei)京(jing)市(shi)通州區于(yu)家務鄉(xiang)地塊(kuai)；中鐵嘉業（北(bei)(bei)京(jing)）投資有(you)限公司以80400萬元競得北(bei)(bei)京(jing)市(shi)房(fang)(fang)山區房(fang)(fang)山新城燕(yan)房(fang)(fang)片區地塊(kuai)；合景泰富(fu)以5.4億元配建17000平米公租房(fang)(fang)拿下海淀(dian)東升鄉(xiang)地塊(kuai)，配建公租房(fang)(fang)面(mian)積占該地塊(kuai)建控面(mian)積的62%。

至此，昨日(ri)土地總出讓(rang)面積高達118.3萬平方米(mi)。據鏈家地產市場研(yan)究部統(tong)計(ji)，截至11月4日(ri)，北京市已經出讓(rang)土地172宗，成交(jiao)總價(jia)為1327億元。

在張大偉看(kan)來(lai)，過高地(di)(di)價地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)將在后市醞(yun)釀風險，“對于配建了大量自(zi)住(zhu)型地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)的(de)商(shang)品房地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)來(lai)說，定價難度加大，而(er)且從(cong)出讓的(de)東壩地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)看(kan)，商(shang)品房價格與自(zi)住(zhu)型地(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)的(de)價格差距大于30%。”

“要想緩解(jie)北京樓市(shi)價格(ge)上(shang)漲的(de)(de)問題(ti)，更(geng)應(ying)該認真貫徹‘低端有保障(zhang)、中(zhong)端有支撐、高端有市(shi)場’的(de)(de)政策。”胡景暉認為，政府應(ying)減少(shao)或避免通過行政手段干預市(shi)場價格(ge)，更(geng)不能讓“自(zi)住型商品房”演變成部分人投機樓市(shi)的(de)(de)契機。