每經評論員 葉檀

保(bao)障房基本框架似乎已(yi)經(jing)落定，提高保(bao)障效率，減少尋租空間，成為(wei)重(zhong)中(zhong)之重(zhong)，可以預料，開著(zhu)寶馬住(zhu)豪華經(jing)適(shi)房的現象不會(hui)大規模出現。

這是件大好事，多年摸索，終于(yu)摸到(dao)了保障房的門道——住者有其(qi)居絕不意(yi)味(wei)(wei)著擁有廉價商品房，更不意(yi)味(wei)(wei)著可以享受高額(e)的商品房溢價。

近日，取(qu)消經濟適用(yong)房(fang)(fang)傳播甚(shen)廣。公租(zu)房(fang)(fang)與廉(lian)租(zu)房(fang)(fang)并軌運行，通過財政發放房(fang)(fang)租(zu)補(bu)貼的(de)方式，區別對(dui)“城市低保(bao)人(ren)群(qun)(qun)”“城市中低收入人(ren)群(qun)(qun)”等(deng)進行住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障的(de)手(shou)段，對(dui)于“低保(bao)”人(ren)群(qun)(qun)提(ti)供(gong)(gong)大比例租(zu)金補(bu)貼，并逐(zhu)級根據保(bao)障對(dui)象(xiang)收入水平，制定與之對(dui)等(deng)的(de)租(zu)金補(bu)貼政策，完成對(dui)應人(ren)群(qun)(qun)的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障。不僅如此(ci)，此(ci)前，北京已(yi)決(jue)定開始提(ti)供(gong)(gong)自住(zhu)(zhu)型商品房(fang)(fang)，上海早已(yi)提(ti)供(gong)(gong)購買者(zhe)與政府共有(you)產權住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。

三層保障(zhang)體系顯現(xian)，最低收入人群獲得政府高補貼(tie)的(de)公(gong)租房(fang)，較低收入人群獲得較少補貼(tie)入住(zhu)公(gong)租房(fang)，踮起腳尖可(ke)以購買的(de)收入夾心層，可(ke)以獲得有限(xian)(xian)產權房(fang)。三層保障(zhang)還有意料不(bu)到的(de)好處，一(yi)些城(cheng)市逐漸放低門檻，取消了戶(hu)籍限(xian)(xian)制，戶(hu)籍的(de)含(han)金量逐漸下降，為未來的(de)戶(hu)籍一(yi)體化提供了一(yi)定的(de)前置條件。

住(zhu)(zhu)者有其(qi)居，而不是住(zhu)(zhu)者有其(qi)屋，首先擺脫了(le)政府(fu)提(ti)供產權(quan)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)束縛(fu)，政府(fu)的(de)(de)(de)補貼(tie)給予無力購買商(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)低收入人(ren)群。據《中國經(jing)營報》報道，目前，上海、合(he)肥、石(shi)家莊(zhuang)等(deng)特(te)大(da)型城(cheng)市(shi)(shi)和省會城(cheng)市(shi)(shi)已(yi)經(jing)開始進行“公租房(fang)(fang)并(bing)(bing)軌(gui)”試點(dian)(dian)工作(zuo)。住(zhu)(zhu)建部(bu)已(yi)經(jing)著(zhu)手(shou)匯總這些試點(dian)(dian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)有關情況。在(zai)住(zhu)(zhu)建部(bu)著(zhu)手(shou)考(kao)慮提(ti)速(su)公租房(fang)(fang)并(bing)(bing)軌(gui)的(de)(de)(de)可(ke)能性之后，北京市(shi)(shi)已(yi)經(jing)開始籌(chou)備(bei)在(zai)相(xiang)關公租房(fang)(fang)項(xiang)目試點(dian)(dian)廉租房(fang)(fang)公租房(fang)(fang)并(bing)(bing)軌(gui)運行和管理，并(bing)(bing)逐步推廣到全市(shi)(shi)。

由于公(gong)租房(fang)(fang)等不能對(dui)(dui)外(wai)銷售，實(shi)際上(shang)(shang)(shang)將加大(da)地方政(zheng)(zheng)府(fu)的財政(zheng)(zheng)負(fu)擔。但(dan)租賃(lin)(lin)房(fang)(fang)可以(yi)(yi)全部用(yong)(yong)在(zai)保障低收入人群居住(zhu)的刀刃上(shang)(shang)(shang)，實(shi)際上(shang)(shang)(shang)是提高了(le)補貼資金使用(yong)(yong)效率。如(ru)(ru)果輔之以(yi)(yi)居住(zhu)租賃(lin)(lin)房(fang)(fang)者(zhe)的信(xin)用(yong)(yong)審核(he)，自(zi)住(zhu)率審核(he)，以(yi)(yi)及對(dui)(dui)失信(xin)者(zhe)的嚴(yan)厲懲(cheng)處，可以(yi)(yi)將欺詐(zha)比(bi)例降到最低。如(ru)(ru)果媒體報道屬實(shi)，住(zhu)建部已(yi)經開始著手研究制定吸引企業和其他(ta)機構參(can)與公(gong)共(gong)租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)建設和運營相關(guan)指導和引導政(zheng)(zheng)策，地方政(zheng)(zheng)府(fu)適當讓度(du)土地出(chu)讓金比(bi)例，則可以(yi)(yi)解決公(gong)租房(fang)(fang)的資金難題。

對于夾心(xin)層(ceng)而言，他們面(mian)對的(de)是(shi)北(bei)京的(de)自住型商(shang)品房(fang)、上海(hai)的(de)共有(you)(you)產權房(fang)，這兩類保障房(fang)可(ke)以實現租(zu)金的(de)自我循(xun)環，甚(shen)至還可(ke)以有(you)(you)部分收入補貼租(zu)賃房(fang)租(zu)金。自住型商(shang)品房(fang)與共有(you)(you)產權房(fang)，最大限度地減少了(le)經濟適用房(fang)的(de)尋租(zu)空(kong)間，原來經濟適用房(fang)中類似商(shang)品房(fang)的(de)投資溢價(jia)受(shou)到(dao)控制。

北(bei)京自住(zhu)型商品(pin)(pin)房(fang)(fang)按照周邊商品(pin)(pin)房(fang)(fang)市場價(jia)的(de)70％推向(xiang)市場，將(jiang)供應京籍(ji)、非京籍(ji)符合(he)限(xian)購(gou)條件的(de)家(jia)庭；京籍(ji)無房(fang)(fang)家(jia)庭、限(xian)價(jia)房(fang)(fang)輪候家(jia)庭可優先購(gou)買。購(gou)買“自住(zhu)型商品(pin)(pin)房(fang)(fang)”5年(nian)內不(bu)得租售，5年(nian)后上市收(shou)益的(de)30%須上繳財(cai)政。這幾乎保障了購(gou)買自住(zhu)型商品(pin)(pin)房(fang)(fang)者不(bu)太可能(neng)獲(huo)得高額溢價(jia)。

上海的共有(you)產(chan)權(quan)房設計(ji)更精妙，政府(fu)與居(ju)民按照約定(ding)共享(xiang)住房產(chan)權(quan)，出售(shou)時(shi)政府(fu)享(xiang)有(you)優先回購權(quan)，開(kai)發企業有(you)3％左右的利潤，由于居(ju)民有(you)部(bu)分產(chan)權(quan)，還能改變(bian)通常廉租房小區無(wu)人負責的臟亂差現(xian)象。

2009年底，上(shang)海在徐匯、閔(min)行兩區實施共有產權房試(shi)點(dian)，2011年受益(yi)家(jia)庭達到(dao)3.7萬戶。上(shang)海共有產權房的(de)門檻(jian)越(yue)(yue)降越(yue)(yue)低，申(shen)請(qing)家(jia)庭人(ren)均月可支配收入的(de)標(biao)準從試(shi)點(dian)期的(de)2300元(yuan)(yuan)，先后放寬到(dao)2900元(yuan)(yuan)、3300元(yuan)(yuan)，人(ren)均家(jia)庭財產等相應標(biao)準不斷(duan)下降。

門檻降(jiang)低，受(shou)益者增加(jia)，卻沒有(you)出(chu)現瘋狂爭搶(qiang)的局面，原因就是尋租空間下降(jiang)，保障(zhang)效(xiao)率(lv)提升，這對(dui)于夾心(xin)收入(ru)人群是福音：當(dang)他(ta)們(men)擁有(you)一定的經濟實力(li)后，可以進(jin)入(ru)商品房市場；如(ru)果他(ta)們(men)不(bu)愿(yuan)意為(wei)房屋費(fei)神，可以安心(xin)地(di)住在共有(you)產(chan)權房內(nei)，不(bu)必擔心(xin)有(you)人趕他(ta)們(men)走。

我們(men)(men)依然會在(zai)廉(lian)租(zu)房、自住型(xing)商品房中看到造(zao)假(jia)與欺(qi)詐，但這(zhe)無(wu)關大局，大規模的制度(du)性漏洞已被堵上，只(zhi)要(yao)逐漸改進，就(jiu)能更趨完善，找到一個(ge)適合(he)我們(men)(men)這(zhe)個(ge)人口眾多、城市化(hua)快(kuai)速發展的大國的高效保障之路。

其(qi)他的保障(zhang)體系(xi)，可以仿效保障(zhang)房的體系(xi)，減少尋租、提高效率(lv)，自然前景開(kai)闊。