每經編(bian)輯｜每經記者 葉(xie)燕婷(ting) 發(fa)自深圳     

每經記者 葉燕婷 發(fa)自深(shen)圳

去年(nian)十月底(di)(di)開始，香港政府為(wei)抑(yi)制連漲8年(nian)的(de)房(fang)價連出狠招，香港房(fang)企(qi)的(de)日子不(bu)再(zai)好(hao)過。9月12日，香港房(fang)企(qi)巨頭新鴻(hong)基(ji)地(di)產(chan)發展有限公(gong)司（00016，HK，以下簡(jian)稱新鴻(hong)基(ji)地(di)產(chan)）公(gong)布截至6月底(di)(di)2012/2013財政年(nian)度全年(nian)業(ye)績(ji)，各項數(shu)據(ju)全面(mian)下滑，報告(gao)期(qi)內新鴻(hong)基(ji)地(di)產(chan)營(ying)業(ye)收入537.93億(yi)港元，同比(bi)減少21.35%。除(chu)去投資物業(ye)公(gong)平值變動后，歸(gui)屬公(gong)司股(gu)東基(ji)礎盈利為(wei)186.2億(yi)港元，同比(bi)亦減少14.11%。

《每日經濟新(xin)聞》記者對(dui)比新(xin)鴻(hong)(hong)(hong)基(ji)地(di)(di)(di)產近兩年年報(bao)發現，大(da)本營香港的(de)合(he)(he)約物業(ye)銷(xiao)售(shou)縮水，成為拖累(lei)集團(tuan)業(ye)績(ji)重(zhong)要原因，與此同時，集團(tuan)內地(di)(di)(di)合(he)(he)約物業(ye)銷(xiao)售(shou)額卻意(yi)外大(da)漲七成。一邊(bian)(bian)是(shi)香港“快準狠”的(de)樓市調(diao)控，一邊(bian)(bian)是(shi)內地(di)(di)(di)一線城市巨大(da)的(de)需求(qiu)和量價(jia)齊升的(de)誘惑，這家向來以謹慎著稱(cheng)的(de)房企終于決(jue)定加快進軍內地(di)(di)(di)的(de)步(bu)伐，而新(xin)鴻(hong)(hong)(hong)基(ji)上(shang)(shang)月豪擲217.7億元人民幣奪下(xia)上(shang)(shang)海徐(xu)家匯(hui)地(di)(di)(di)塊(kuai)，將今年全國總價(jia)地(di)(di)(di)王攬入囊中(zhong)，無疑(yi)體現出新(xin)鴻(hong)(hong)(hong)基(ji)地(di)(di)(di)產此番加碼內地(di)(di)(di)的(de)意(yi)愿較為急切。

香港：調控之下(xia)無(wu)人笑/

新鴻基地產表示，集團業(ye)績下滑主要是因為物(wu)業(ye)銷(xiao)售(shou)(shou)不及去年(nian)(nian)。年(nian)(nian)報顯示，期內來自物(wu)業(ye)銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)凈利潤(run)為71.9億港元(yuan)(yuan)，而(er)去年(nian)(nian)為130.7億港元(yuan)(yuan)，大跌45%。年(nian)(nian)內銷(xiao)售(shou)(shou)總額(e)為329.05億港元(yuan)(yuan)，同比下滑13.8%。

記者對(dui)比去年(nian)(nian)年(nian)(nian)報發現，大本營香港的(de)物業(ye)銷售(shou)下(xia)滑是今年(nian)(nian)新鴻基(ji)地產銷售(shou)額下(xia)滑的(de)主要原因，報告期內，新鴻基(ji)地產于香港地區的(de)合約(yue)物業(ye)銷售(shou)額約(yue)220億(yi)港元，同(tong)比下(xia)降的(de)幅度達31.3%。

香(xiang)(xiang)港(gang)項目銷售額的下滑與當地(di)政策關系密切。近一年來，香(xiang)(xiang)港(gang)樓市(shi)深陷調控泥潭(tan)。

2012年(nian)(nian)10月26日，香(xiang)港(gang)(gang)(gang)政府(fu)頒布首(shou)道遏制樓(lou)價(jia)(jia)措(cuo)施：首(shou)先加碼額外印(yin)花稅(shui)(shui)至(zhi)20%，同時對于非香(xiang)港(gang)(gang)(gang)永(yong)久居民(min)、本地和非本地注冊公司在香(xiang)港(gang)(gang)(gang)購(gou)房(fang)(fang)，將額外收取15%的(de)(de)買家(jia)印(yin)花稅(shui)(shui)，適用(yong)期3年(nian)(nian)。4個月之(zhi)后，印(yin)花稅(shui)(shui)成(cheng)本增加的(de)(de)范圍全面升級，2013年(nian)(nian)2月底的(de)(de)新政規定，針對在港(gang)(gang)(gang)置業的(de)(de)二套房(fang)(fang)買家(jia)，200萬(wan)港(gang)(gang)(gang)元以下住宅按(an)成(cheng)交價(jia)(jia)1.5%繳納買賣印(yin)花稅(shui)(shui)，200萬(wan)港(gang)(gang)(gang)元以上(shang)則按(an)成(cheng)交價(jia)(jia)的(de)(de)8.5%繳納，相比之(zhi)前的(de)(de)4.25%提高一倍(bei)。按(an)此計算，若是非港(gang)(gang)(gang)人在香(xiang)港(gang)(gang)(gang)短炒房(fang)(fang)屋，成(cheng)本可能最高達到(dao)房(fang)(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)40%以上(shang)。

多個(ge)“辣(la)招”落地，香港(gang)樓市成交(jiao)(jiao)量(liang)迅(xun)速(su)下(xia)跌(die)，根據香港(gang)土地注冊處資料顯示，自(zi)2012年(nian)7月1日至今年(nian)7月27日，香港(gang)一手商品房和二(er)手住宅(zhai)(zhai)僅(jin)有6.8萬(wan)宗注冊登記(ji)買賣(mai)，成交(jiao)(jiao)量(liang)創10年(nian)來(lai)最低(di)紀(ji)錄。而(er)上個(ge)月，住宅(zhai)(zhai)樓宇成交(jiao)(jiao)量(liang)降至8087宗，同比(bi)大跌(die)57%；合約(yue)總價值196億(yi)港(gang)元，同比(bi)下(xia)滑50.8%，樓市進入冷凍期(qi)。

而(er)對于(yu)香(xiang)港(gang)樓(lou)市的(de)直轉急下(xia)，新鴻基(ji)地產早在(zai)今年(nian)初已深有體驗，并(bing)成為(wei)今年(nian)房企中(zhong)鮮有的(de)調低年(nian)度銷售目標者。集(ji)團執行董(dong)事雷霆(ting)在(zai)今年(nian)3月初的(de)半年(nian)業績發布(bu)會上明確(que)表(biao)示(shi)，香(xiang)港(gang)新樓(lou)市措施的(de)確(que)削弱了交(jiao)投(tou)，高價(jia)樓(lou)成交(jiao)難免會下(xia)跌(die)，故未來將集(ji)中(zhong)銷售中(zhong)小型單位，同時將銷售目標由350億港(gang)元下(xia)調至320億港(gang)元，降幅接(jie)近9%。

事(shi)實上，香港(gang)房地(di)產(chan)幾(ji)(ji)大(da)巨頭近期(qi)物(wu)業銷(xiao)售收入(ru)幾(ji)(ji)乎無一(yi)幸免地(di)遭(zao)遇滑(hua)坡，《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)查閱香港(gang)大(da)型房地(di)產(chan)開商2012年年報顯示，李嘉誠旗下長江實業（00001，HK）去年年度物(wu)業銷(xiao)售營業額為265.2億(yi)港(gang)元，同(tong)比減少116.2億(yi)元港(gang)元。新(xin)世(shi)界(jie)發展（00017，HK）2012年物(wu)業銷(xiao)售額為126.7億(yi)港(gang)元，縮水超過(guo)兩成，而恒基地(di)產(chan)（00012，HK）物(wu)業銷(xiao)售營業額也(ye)下滑(hua)6%至(zhi)89.4億(yi)港(gang)元。

對于短期內的(de)香(xiang)港樓市(shi)，新(xin)鴻(hong)基集團(tuan)主席兼(jian)董事總經理郭(guo)炳(bing)聯(lian)的(de)預估并不如以往樂觀(guan)，他認為雖然(ran)香(xiang)港樓市(shi)中小型(xing)單位(wei)的(de)需求仍然(ran)存在(zai)，但(dan)最(zui)近實(shi)施的(de)一(yi)手(shou)住(zhu)宅(zhai)銷售(shou)(shou)新(xin)條例增加了籌備(bei)推售(shou)(shou)項目的(de)成(cheng)本和時間，更重要的(de)是，香(xiang)港政府推行的(de)嚴厲措施，尤其是不同類型(xing)的(de)印(yin)花稅，仍會令各(ge)種置業需求受壓。

內地：上(shang)海(hai)項目首期投(tou)400億/

與香港樓(lou)市(shi)形成(cheng)鮮明(ming)對比(bi)的是(shi)內(nei)地(di)(di)房地(di)(di)產(chan)市(shi)場，新鴻基地(di)(di)產(chan)在大本營受(shou)挫(cuo)后，也開始(shi)將目光轉(zhuan)向內(nei)地(di)(di)這一急速(su)增(zeng)長的市(shi)場，僅上海一塊地(di)(di)就砸下超過200億元人(ren)民幣，凸顯出其加碼內(nei)地(di)(di)的急切心情(qing)。

對于此次拿(na)下(xia)土地(di)的最終(zhong)價(jia)(jia)格，負責徐(xu)家匯中心項目(mu)的新鴻基地(di)產代理執行(xing)董(dong)事董(dong)子(zi)豪認為(wei)并不貴，反而非常合(he)算(suan)，他表示(shi)，“如果加地(di)下(xia)部分，這個項目(mu)真正可以營業的面積(ji)達(da)70萬平方米，以217.7億元(yuan)人(ren)民幣的成(cheng)交價(jia)(jia)計算(suan)，樓面地(di)價(jia)(jia)約為(wei)3.09萬元(yuan)/平方米，這已經是很優惠的價(jia)(jia)格了(le)。”

最新(xin)年報(bao)中內(nei)地(di)(di)項(xiang)目的(de)業績也令(ling)集(ji)團驚喜，根據(ju)年報(bao)顯示，報(bao)告期(qi)內(nei)，內(nei)地(di)(di)項(xiang)目合(he)約銷(xiao)售(shou)額已達(da)100億港元，同比(bi)增(zeng)幅超過七成(cheng)，成(cheng)為新(xin)鴻(hong)基(ji)地(di)(di)產銷(xiao)售(shou)額的(de)救命稻草，郭炳(bing)江也十(shi)分驚訝，直言該數字“遠(yuan)高于財政年度初所做的(de)預期(qi)”。由此，向來保守的(de)新(xin)鴻(hong)基(ji)地(di)(di)產會在上(shang)個月(yue)拿出超過200億元人(ren)民幣(bi)購置(zhi)一塊上(shang)海的(de)土地(di)(di)，并不(bu)難理解。

事實上(shang)，新鴻基地(di)(di)(di)產已擁有較豐富的(de)土地(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)，年報顯示其內地(di)(di)(di)的(de)土地(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)已達(da)8110萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)英(ying)尺(chi)(chi)(約(yue)753萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米)，幾乎兩倍于(yu)集團在香港(gang)的(de)土地(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)量。據悉(xi)，目(mu)前(qian)內地(di)(di)(di)土地(di)(di)(di)儲(chu)(chu)備(bei)中(zhong)，約(yue)7160萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)英(ying)尺(chi)(chi)(約(yue)665萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米)為(wei)(wei)發展中(zhong)物業(ye)(ye)，其中(zhong)超(chao)過(guo)75%為(wei)(wei)高級(ji)住宅或(huo)服務式公寓，其余為(wei)(wei)高級(ji)寫字樓、商場和(he)(he)酒店。其中(zhong)950萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)英(ying)尺(chi)(chi)已落成投資物業(ye)(ye)，主要位于(yu)上(shang)海和(he)(he)北京的(de)黃金(jin)地(di)(di)(di)段。

郭(guo)炳江在上周四的業績發布會上表(biao)示，集(ji)團近期將(jiang)投(tou)資400億港元(yuan)發展上海徐家匯(hui)項(xiang)目，希(xi)望可(ke)以將(jiang)其建設成為上海的新地(di)(di)標。根(gen)據此次拍(pai)地(di)(di)規(gui)則，新鴻基(ji)地(di)(di)產將(jiang)在一年(nian)內(nei)交清這筆超過200億元(yuan)的土地(di)(di)出讓金，同時必須(xu)在交地(di)(di)后12個(ge)月(yue)(yue)(yue)內(nei)開(kai)工(gong)，動(dong)工(gong)后60個(ge)月(yue)(yue)(yue)內(nei)完成總建筑面積(ji)的70%，動(dong)工(gong)后84個(ge)月(yue)(yue)(yue)內(nei)全部竣工(gong)。以此計算，新鴻基(ji)最遲(chi)需要(yao)在2014年(nian)9月(yue)(yue)(yue)初開(kai)工(gong)。

對于(yu)(yu)資金(jin)來(lai)源，新鴻(hong)基(ji)地產代理執行董(dong)事董(dong)子豪透露，整個徐家匯中(zhong)心項目共分為(wei)4個地塊，其(qi)中(zhong)1、2、3號地塊將(jiang)用于(yu)(yu)銷(xiao)售。他估計，這(zhe)三(san)座樓四成面積的(de)銷(xiao)售將(jiang)為(wei)集團帶(dai)來(lai)超過200億港(gang)元的(de)收入，所以資金(jin)方(fang)面仍然能夠保持健(jian)康水平。

年(nian)(nian)報顯示，截(jie)至今年(nian)(nian)6月底，集團的(de)凈債項與(yu)股東權益比(bi)率(lv)處(chu)于12.5%的(de)低水平(ping)，并預(yu)計(ji)在支付新購入上海項目(mu)的(de)全部地價后，仍可保持在20%以(yi)下的(de)健(jian)康水平(ping)。