每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 區家彥(yan) 發自(zi)廣州     

每經記者(zhe) 區家(jia)彥 發自(zi)廣州

繼上周(zhou)京滬連現(xian)天價(jia) “地王(wang)”后(hou)，“地王(wang)熱(re)”蔓延(yan)至二線城市。9月12日上午，備受(shou)關(guan)注的(de)武(wu)漢精武(wu)路(lu)地塊(kuai)正式出(chu)讓，最(zui)終，越秀地產(chan)以總價(jia)90.1億元(yuan)奪得(de)該地塊(kuai)，樓面價(jia)高(gao)達12617元(yuan)/平方(fang)米，創下武(wu)漢的(de)總價(jia)及單價(jia)雙料“地王(wang)”。

《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者發(fa)現，此次拿下武漢“雙料(liao)地(di)王”，也是越秀(xiu)地(di)產(chan)首次在(zai)土地(di)市場的最大手筆。業(ye)內人(ren)士認為(wei)，如果只依靠廣(guang)州市場，越秀(xiu)地(di)產(chan)或很難實現公司轉型的目標，近年來加快向(xiang)外(wai)地(di)擴(kuo)張，這也是一(yi)個積(ji)極的轉型策略。

花重金拿地擴張

出讓(rang)資料顯示(shi)，武漢(han)精武路地塊位于江漢(han)區(qu)解放(fang)大道、新華路、精武四(si)路、精武東路、江漢(han)北路和精武一路圍(wei)合的(de)區(qu)域，總用地面積182270平方(fang)米，土地用途為住宅(zhai)、商(shang)服、科(ke)教、公共設施(shi)、公園與綠地，建筑面積為71.5萬平方(fang)米。

值得關(guan)注(zhu)的(de)是(shi)，精(jing)武(wu)(wu)路地(di)(di)(di)塊(kuai)起(qi)拍總價高(gao)達70億元，起(qi)始樓(lou)面價約9802元/平(ping)方(fang)米(mi)，超(chao)過(guo)綠地(di)(di)(di)集團2010年以(yi)53.98億元競得的(de)武(wu)(wu)昌車(che)輛廠地(di)(di)(di)塊(kuai)以(yi)及襄河北路8778元/平(ping)方(fang)米(mi)的(de)單價地(di)(di)(di)王，未拍賣(mai)便已成為武(wu)(wu)漢(han)新任(ren)“雙料(liao)地(di)(di)(di)王”。

在地(di)塊掛出后，包括萬科、保利、龍湖(hu)、太古、佳兆業(ye)等房企均透(tou)露拿地(di)意愿，但最終(zhong)參與角逐的(de)房企僅有金融(rong)街、越(yue)秀地(di)產(chan)、復地(di)以及(ji)世(shi)茂房地(di)產(chan)四家。最終(zhong)，越(yue)秀地(di)產(chan)以90.1億元的(de)總價(jia)拿下該(gai)地(di)塊，樓面價(jia)12617元/平方(fang)米，創(chuang)下武漢(han)的(de)總價(jia)及(ji)單(dan)價(jia)雙料“地(di)王”。

中國指數研究(jiu)院華(hua)中分(fen)院市(shi)場研究(jiu)總監(jian)李國政認(ren)為，精武路(lu)地(di)塊作(zuo)為商(shang)住混(hun)合用地(di)，且商(shang)業(ye)體量較大，溢價空(kong)間不小，加(jia)上江漢區限制普通住宅(zhai)發展，主(zhu)要(yao)支持商(shang)業(ye)及高(gao)端住宅(zhai)，因此成為地(di)王并不意外(wai)。

“越秀地(di)(di)產敢于花重金在(zai)武漢(han)拿地(di)(di)，符合(he)目前房企重點布局一二線經濟發達城市(shi)的(de)趨勢。”輝立證券房地(di)(di)產分(fen)析師陳耕認為，按(an)照武漢(han)新地(di)(di)王的(de)樓面(mian)地(di)(di)價(jia)計(ji)算，未(wei)來項(xiang)目售價(jia)或將達到3萬元(yuan)/平方米(mi)，成為武漢(han)最高端的(de)項(xiang)目。

欲實現全國化布局

作(zuo)為(wei)一(yi)家扎根廣(guang)州(zhou)的企業，近年來，越秀地產(chan)希望(wang)擺脫“廣(guang)州(zhou)依(yi)賴癥”。公司陸(lu)續在武漢(han)、杭州(zhou)、沈陽(yang)、海口等地擴張，足(zu)跡(ji)已(yi)經遍布全(quan)國12個城市。

但根據越(yue)秀(xiu)地產2013年中期業(ye)績報(bao)告顯示，公司(si)上半年實(shi)現的86.16億(yi)元銷(xiao)售收入(ru)中，廣(guang)州(zhou)區域銷(xiao)售金額(e)為(wei)70.45億(yi)元，占比高達81.7%，“大本(ben)營(ying)”廣(guang)州(zhou)依然是越(yue)秀(xiu)地產主要(yao)收入(ru)來源。

上(shang)半年(nian)，越(yue)秀(xiu)地(di)(di)產依然在加快擴張的步伐，在廣(guang)州、杭州和佛山(shan)共(gong)購入五塊地(di)(di)，總金額67.64億(yi)元，如果算上(shang)此次以90.1億(yi)元拿下(xia)武漢“雙料地(di)(di)王”，公司至今拿地(di)(di)金額已經高(gao)(gao)達154.74億(yi)元，高(gao)(gao)于越(yue)秀(xiu)地(di)(di)產今年(nian)制定(ding)的145億(yi)元銷售目標。

“越(yue)秀地(di)產正(zheng)逐步從一家小型(xing)(xing)本(ben)土(tu)開發商向中型(xing)(xing)全國化布局企業轉型(xing)(xing)，而中型(xing)(xing)地(di)產商的(de)門檻(jian)是200億元的(de)銷售額，如(ru)果只依靠(kao)廣州市場很難(nan)實現(xian)這一目標(biao)，公司管理(li)層也(ye)意識到這一局限性(xing)，近(jin)年來加(jia)快向外地(di)擴張(zhang)，這也(ye)是一個積(ji)極的(de)轉型(xing)(xing)策略。”陳(chen)耕認為(wei)。

為了(le)滿足(zu)異(yi)地擴張的(de)資(zi)(zi)金需要，越秀(xiu)地產加快融資(zi)(zi)步伐。中(zhong)報顯(xian)示(shi)(shi)，公(gong)司上(shang)半年已(yi)完成融資(zi)(zi)88億元(yuan)(yuan)，其(qi)中(zhong)包(bao)括首次發行3.5億美元(yuan)(yuan)5年期和(he)5億美元(yuan)(yuan)10年期定息債券，以及銀行借貸(dai)約34億元(yuan)(yuan)。但(dan)中(zhong)報顯(xian)示(shi)(shi)，公(gong)司持有貨幣現金余額為73.3億元(yuan)(yuan)。

“越(yue)秀要實(shi)現全(quan)國(guo)化布局，財務杠桿的(de)提升(sheng)無(wu)可避免，巨大的(de)地價(jia)款與(yu)開發投入(ru)會(hui)對公司的(de)現金流與(yu)負(fu)債率造成壓力，因此(ci)在積極(ji)擴張的(de)同時，越(yue)秀地產也應該更重(zhong)視企業(ye)現金流管理。”陳(chen)耕表(biao)示(shi)。