每經編(bian)輯｜每經記者 杜冉樂(le) 發自成都  ;  

每經記者 杜(du)冉樂 發自成都

9月7日，重(zhong)慶(qing)路(lu)橋（600106，SH）對外表示，為了(le)收回項目資(zi)金，公司(si)及全(quan)資(zi)子公司(si)鼎順地(di)產(chan)擬將重(zhong)慶(qing)路(lu)北(bei)(bei)房地(di)產(chan)開發公司(si) （以下(xia)簡稱路(lu)北(bei)(bei)地(di)產(chan)）100%股權轉讓予重(zhong)慶(qing)晉愉地(di)產(chan)集(ji)團(tuan)與重(zhong)慶(qing)玄(xuan)鵬(peng)實業，轉讓價款(kuan)約3.96億元(yuan)，增(zeng)值率僅6.4%。

據(ju)悉，路北(bei)地產(chan)旗下僅(jin)“北(bei)山紫園”一個項目(mu)，現已基本停工(gong)。幾個月前，重慶(qing)路橋遭遇(yu)項目(mu)整(zheng)體購買(mai)方重慶(qing)市公安局退樓事件，除了歸還逾1億元(yuan)的預付款，還將(jiang)承擔所有項目(mu)費用，更(geng)重要的是(shi)，項目(mu)存在容積(ji)率超標、施工(gong)許可(ke)證未獲(huo)批等問題(ti)。

三年前(qian)，重慶路(lu)橋(qiao)(qiao)轉讓重慶天江坤(kun)宸(chen)置(zhi)業，實賺(zhuan)逾1.5億(yi)元；一年前(qian)，重慶路(lu)橋(qiao)(qiao)高溢價收購重慶鼎順(shun)地(di)產，來培育新的利潤增長點。這家以交通(tong)建設為(wei)主業的路(lu)橋(qiao)(qiao)企業，卻一直在地(di)產項(xiang)目買賣中輾(zhan)轉騰(teng)挪，似(si)乎(hu)不曾(ceng)有過閃失。現今(jin)，行情生(sheng)變。

昨日，《每日經濟新聞》記者致(zhi)電重慶路(lu)橋副總經理兼董秘張漫，并發去采訪提綱，但其表(biao)示(shi)不愿接(jie)受媒體(ti)采訪。

路(lu)北地產成(cheng)燙手山芋(yu)/

據悉，路(lu)北地產成立于2013年3月(yue)27日(ri)，注冊資本2.07億元(yuan)，其中重慶路(lu)橋(qiao)出(chu)資2.069億元(yuan)，鼎順地產出(chu)資10萬元(yuan)，但值得(de)注意的(de)(de)是，除了6212萬元(yuan)的(de)(de)現金之(zhi)外(wai)，其余出(chu)資全部是以“北山紫園”項目所在(zai)的(de)(de)土地作價出(chu)資。

實際上(shang)，通過2013年半年報(bao)可(ke)發現，重(zhong)慶(qing)路橋成立路北地(di)產主要就是為(wei)了處(chu)置已停(ting)工的(de) “北山紫園工程(cheng)”項目。

來(lai)自重(zhong)慶市土地(di)(di)交(jiao)易中心的數據顯示(shi)，前述地(di)(di)塊正是位于(yu)北部新區(qu)高新園人和組團M標準(zhun)分區(qu)M-25-6/04號(hao)宗地(di)(di)，用地(di)(di)性(xing)質(zhi)為二類居住(zhu)用地(di)(di)與商務金融性(xing)質(zhi)用地(di)(di)，占地(di)(di)面積接近(jin)1.2萬平(ping)方米，建筑規模不超過4.79萬平(ping)方米，由重(zhong)慶路(lu)橋(qiao)與重(zhong)慶聚富(fu)投資集團于(yu)2011年1月24日(ri)以(yi)掛牌方式聯(lian)合競拍得(de)來(lai)，總(zong)耗(hao)資約1.45億元，其(qi)中重(zhong)慶路(lu)橋(qiao)支(zhi)付1億元。

拿(na)地(di)三個月后，重(zhong)慶聚富投資集團退出(chu)，重(zhong)慶路橋宣布(bu)獨立開發上述項目，將為重(zhong)慶市公安(an)局建(jian)設不少于(yu)(yu)1.5萬(wan)平方(fang)米(mi)的(de)商業房屋以(yi)及不少于(yu)(yu)4000平方(fang)米(mi)的(de)地(di)下車庫，建(jian)成(cheng)后，重(zhong)慶市公安(an)局將按約(yue)定的(de)價格(ge)回(hui)購(gou) （以(yi)商業房屋按不高(gao)于(yu)(yu)3050元/平方(fang)米(mi)的(de)價格(ge)回(hui)購(gou)，地(di)下車庫按不高(gao)于(yu)(yu)1644元/平方(fang)米(mi)的(de)價格(ge)回(hui)購(gou)，超出(chu)上述面積(ji)部(bu)分，按成(cheng)本價加適當利潤結算）。

值(zhi)得一提的是，重慶路橋(qiao)還(huan)擬(ni)在此地塊開(kai)發兩棟約30層總計約4.72萬平(ping)方米的小(xiao)戶型公寓樓，面向市場(chang)銷售。以上項(xiang)目(mu)建安(an)總投資約4.17億元人民幣（估(gu)算數）。

顯然，如果按照上述公告執行，此(ci)項目(mu)的建筑面積將達到逾(yu)6.6萬(wan)平方米，遠超彼時土地出讓時規(gui)劃的總建筑面積。

不久，重(zhong)慶(qing)路(lu)橋(qiao)召開(kai)臨時股東大會并全票通過了上(shang)述議案。據重(zhong)慶(qing)路(lu)橋(qiao)2012年(nian)年(nian)報透露，公司與(yu)重(zhong)慶(qing)市公安局在2011年(nian)7月(yue)6日簽訂了《關于整(zheng)體購買信息(xi)中心大樓的(de)協議》，約(yue)定重(zhong)慶(qing)市公安局整(zheng)體購買“北山紫園”項(xiang)目中臨街商業部分(fen)毛(mao)坯房。截至2012年(nian)2月(yue)，大樓土建(jian)已經完(wan)成。然而，這一重(zhong)大事項(xiang)在2011年(nian)未做任何披露。

今(jin)年(nian)5月初，重(zhong)(zhong)(zhong)慶路橋突然宣布解除(chu)(chu)上述協(xie)議，并向(xiang)重(zhong)(zhong)(zhong)慶市(shi)公安局退還約(yue)1.13億元的預付款，雙方放棄(qi)追索原協(xie)議約(yue)定的違約(yue)責(ze)任(ren)。更為(wei)重(zhong)(zhong)(zhong)要的是，重(zhong)(zhong)(zhong)慶路橋將(jiang)承(cheng)擔項目所產(chan)生的所有費用(yong)。有投(tou)資者(zhe)認為(wei)，“解除(chu)(chu)購買協(xie)議是好事，如果按內部照顧價(jia)，上市(shi)公司就虧大了。”

截至(zhi)今(jin)年上半年末，前述項目已基本處于(yu)停工狀態，其原因(yin)解釋為(wei)外部(bu)因(yin)素。據評(ping)(ping)估報告顯示，截至(zhi)評(ping)(ping)估日(ri)今(jin)年7月31日(ri)，路北地產評(ping)(ping)估值(zhi)(zhi)3.96億元，比賬面(mian)凈值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)2386萬(wan)元，增值(zhi)(zhi)率6.4%。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者注意到(dao)，這個(ge)項目本(ben)身就存在諸多(duo)問題。據標的資產(chan)評估報告披露，上(shang)述(shu)在建(jian)(jian)工程(cheng)存在“五證(zheng)”不全，其(qi)中《建(jian)(jian)設(she)(she)工程(cheng)施工許可證(zheng)》還未取(qu)得，土地出讓合同顯(xian)示(shi)容積(ji)(ji)率不高于(yu)4，總建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)4.79萬平方(fang)米(mi)，《建(jian)(jian)設(she)(she)用(yong)地規(gui)劃許可證(zheng)》同時約定地上(shang)計容總建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)也不超(chao)過4.79萬平方(fang)米(mi)，但《建(jian)(jian)設(she)(she)工程(cheng)規(gui)劃許可證(zheng)》卻(que)顯(xian)示(shi)總建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)接近8.3萬平方(fang)米(mi)，其(qi)中地上(shang)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)已超(chao)標，也未交納超(chao)建(jian)(jian)土地出讓金等(deng)問題。

公(gong)司(si)跨界運作藏隱憂/

2010年6月，重慶路橋(qiao)作價7.18億元轉讓重慶天江坤宸(chen)置業股(gu)權(quan)信托收益權(quan)，這(zhe)比收購這(zhe)一(yi)標的(de)物(wu)時增值(zhi)了1.68億元。

彼時，重(zhong)慶(qing)路橋認(ren)為，公司不是專業(ye)(ye)從(cong)事地(di)產(chan)開發(fa)(fa)的企(qi)業(ye)(ye)，地(di)產(chan)開發(fa)(fa)經驗不足(zu)，且該地(di)塊情況特(te)殊(shu)，若自行開發(fa)(fa)有(you)相(xiang)當難度，轉讓(rang)重(zhong)慶(qing)天江坤(kun)宸(chen)置業(ye)(ye)股權(quan)信(xin)托收益權(quan)有(you)利于進(jin)一步發(fa)(fa)展主業(ye)(ye)，回籠資金，加(jia)強對基礎(chu)設施項(xiang)目投入(ru)。

然而，去(qu)年8月底，重(zhong)(zhong)慶(qing)路橋宣布公司(si)以3億元收(shou)購(gou)重(zhong)(zhong)慶(qing)鼎順(shun)地(di)產100%的股(gu)權，收(shou)購(gou)有利于(yu)公司(si)形(xing)成新的利潤(run)增長點。實際上，重(zhong)(zhong)慶(qing)路橋“醉翁(weng)之意(yi)不在(zai)酒”，意(yi)在(zai)鼎順(shun)地(di)產旗下的“芳草地(di)嘉水藍天”項目用地(di)。據悉，此項目獲批容積率較(jiao)低，系純別(bie)墅(shu)項目，在(zai)重(zhong)(zhong)慶(qing)屬于(yu)稀缺資源。

不過，截至(zhi)去年7月底(di)，鼎順地產凈利潤虧損400余萬(wan)元，凈資產4160萬(wan)元，按(an)照上述交(jiao)易價款，增值(zhi)率超過6倍。

昨(zuo)日，重(zhong)慶(qing)一(yi)(yi)不(bu)愿具名的房地(di)(di)產(chan)資深人士向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示，高端別墅開發周期相(xiang)對較長，要求(qiu)物業服務(wu)優質，且售價(jia)一(yi)(yi)般遠高于(yu)普通(tong)住宅(zhai)售價(jia)，在當前樓市打壓投(tou)機需求(qiu)面前，別墅市場一(yi)(yi)直(zhi)較為冷清，多數品(pin)牌(pai)房企(qi)基(ji)本以(yi)高周轉(zhuan)模(mo)式快速(su)回籠資金(jin)，非地(di)(di)產(chan)企(qi)業開發別墅除了品(pin)牌(pai)認同度(du)不(bu)高外，潛藏著諸(zhu)多風(feng)險(xian)。

實際上(shang)，重慶路(lu)橋(qiao)今(jin)年上(shang)半年實現營(ying)收(shou)1.59億元(yuan)，同比下(xia)滑0.75%，實現凈利潤(run)1.15億元(yuan)，同比增幅11%，基(ji)本每股(gu)收(shou)益0.127元(yuan)/股(gu)，同比增幅11%。值得注意的是，上(shang)述營(ying)收(shou)全部來自路(lu)橋(qiao)收(shou)費收(shou)入(ru)，地產(chan)板塊至(zhi)今(jin)還未貢獻任(ren)何業績。

天相投資研報(bao)曾較(jiao)為(wei)樂(le)觀地認為(wei)，按照原(yuan)來的計劃(hua)，北山紫園公寓樓預計2013年8月完工，將增厚(hou)重(zhong)慶路(lu)橋(qiao)2013年～2014年業績0.06元，但考慮到公司路(lu)橋(qiao)業務萎縮，地產項目面臨市場不景氣的風險，維持公司“中(zhong)性”評(ping)級。

然而，在業(ye)內人(ren)士看(kan)來，現如今(jin)路北地產的低溢價(jia)率出售讓重(zhong)慶路橋的這一樂觀預(yu)期可能無(wu)法實現。