又一波“地(di)王潮”來襲。繼9月4日融(rong)創以創紀錄的7.3萬元(yuan)的實際樓面價拿下北京農展(zhan)館地(di)塊(kuai)之后，上海不(bu)甘示弱，其徐家匯中心項目地(di)塊(kuai)昨日拍出(chu)了217億(yi)元(yuan)的總價，不(bu)但刷新了上海成交總價紀錄，在全國范(fan)圍也僅次于廣州亞運城地(di)塊(kuai)。當(dang)天(tian)，同在長三角的杭州與蘇州亦有(you)“地(di)王”出(chu)爐，不(bu)讓京滬專美(mei)于前。

然而，不能忽視的是，土(tu)地出讓金(jin)只(zhi)是開胃菜，拿(na)下“地王(wang)”的企業接下來還要備足數倍(bei)于(yu)出讓金(jin)的后(hou)續開發費用(yong)。否則就會像(xiang)中冶置(zhi)地一樣，200多億加冕(mian)“地王(wang)”時風光無限，現在卻(que)被政府收回一塊，另一塊也要尋求(qiu)合(he)作者共同開發。

拿“地(di)(di)王”，就如同(tong)走鋼絲，如今連(lian)番拿下“地(di)(di)王”的(de)企(qi)業，能否走好這條充滿榮(rong)耀(yao)與風險的(de)路，讓我們拭目以待。

杭州：華家(jia)池地塊136億3房企“分(fen)食(shi)”

每經記(ji)者 徐杰 發自浙(zhe)江(jiang)

昨日（9月(yue)5日），上海217.7億(yi)(yi)元(yuan)的 “總價地王(wang)”剛(gang)剛(gang)落地不久，杭(hang)州、蘇(su)州又有兩幅(fu)“地王(wang)”新(xin)鮮出(chu)(chu)爐。其中，杭(hang)州華(hua)家(jia)池3幅(fu)地塊拍出(chu)(chu)136.73億(yi)(yi)元(yuan)，蘇(su)州金雞(ji)湖(hu)地塊則(ze)以15150元(yuan)/平方米的價格刷(shua)新(xin)當地樓面價紀(ji)錄。

3地塊賣出136.73億

昨日下午剛過2時30分(fen)，華家池地(di)塊(kuai)(kuai)拍(pai)賣正式開始。華家池地(di)塊(kuai)(kuai)共分(fen)為57、58和59三幅土地(di)，首先開拍(pai)的是57號地(di)塊(kuai)(kuai)。

57號地(di)(di)塊起價(jia)43.23億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，經過15輪(lun)報價(jia)后，該地(di)(di)塊被(bei)綠地(di)(di)集團以56.2億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)總價(jia)競得，樓(lou)面(mian)價(jia)19416.1元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方米。此后開拍的是58號地(di)(di)塊，經過18輪(lun)報價(jia)后，由世茂以總價(jia)36.70億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)拿下(xia)，樓(lou)面(mian)價(jia)23375元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方米，配(pei)建保(bao)障房(fang)面(mian)積達2000平方米。最(zui)后出讓的59號地(di)(di)塊，被(bei)濱江(jiang)集團以43.83億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)的總價(jia)、2200平方米的配(pei)建保(bao)障房(fang)面(mian)積競得，樓(lou)面(mian)價(jia)23189.75元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/平方米。3地(di)(di)塊最(zui)終成(cheng)交(jiao)總價(jia)為136.73億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，總溢價(jia)率(lv)40.53%。

對此，世邦魏理仕(shi)杭(hang)州董事(shi)總經(jing)理馬英樞(shu)向(xiang) 《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者稱，華(hua)家池(chi)是(shi)杭(hang)州市中心為數不多(duo)的(de)超大面積(ji)、優越位置地(di)(di)塊(kuai)。同時，該地(di)(di)塊(kuai)對規(gui)劃和開發設計(ji)都有相當高的(de)要求，尤(you)其是(shi)地(di)(di)塊(kuai)北部商業動線規(gui)劃具有一定的(de)挑戰性。

杭州房價被推漲

在(zai)馬(ma)英樞看來，此次拍(pai)賣，無疑(yi)給杭(hang)州已經(jing)火(huo)熱的土地(di)市場(chang)又加(jia)了一(yi)把“火(huo)”。

2013年(nian)以來，伴隨萬科、融創等地(di)產大鱷的扎堆進入(ru)杭(hang)州，杭(hang)州的土地(di)市(shi)場(chang)已(yi)熱得(de)近乎“發燙”。統計顯(xian)示，2013年(nian)1~7月杭(hang)州（包括主城區和余杭(hang)、蕭(xiao)山）一(yi)共出(chu)讓土地(di)124宗，成交地(di)塊總面積約6919畝，成交金額約632億元(yuan)。

近期隨著恒大、招商(shang)(shang)地(di)產等(deng)開發商(shang)(shang)的進駐，杭(hang)州(zhou)(zhou)土地(di)市場更是(shi)熱度不減。9月(yue)2日(ri)，萬科經過(guo)8輪競價力挫金地(di)和(he)朗詩(shi)，以總價6.82億元拿下杭(hang)州(zhou)(zhou)余杭(hang)區一宗商(shang)(shang)住(zhu)用地(di)；9月(yue)3日(ri)，杭(hang)州(zhou)(zhou)蕭(xiao)山區3宗地(di)均成(cheng)功出讓，總成(cheng)交金額40.81億元，競得者分(fen)別為恒大地(di)產集團(tuan)(tuan)有限公司(si)及農(nong)工商(shang)(shang)房地(di)產(集團(tuan)(tuan))有限公司(si)。

土(tu)地市場熱度不減，溢價(jia)(jia)率不斷提升，伴(ban)之而來的是杭州(zhou)(zhou)(zhou)當地房價(jia)(jia)不斷上(shang)(shang)漲。官方數據顯示，今年上(shang)(shang)半年，杭州(zhou)(zhou)(zhou)新(xin)建商(shang)品(pin)住房成交量(liang)同(tong)比(bi)上(shang)(shang)升，價(jia)(jia)格同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲。杭州(zhou)(zhou)(zhou)市區商(shang)品(pin)房成交均價(jia)(jia)17910.7元/平方米，其(qi)中商(shang)品(pin)住房成交均價(jia)(jia)17507.1元/平方米，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲25%。國家統計局數據顯示，6月杭州(zhou)(zhou)(zhou)新(xin)建商(shang)品(pin)住宅價(jia)(jia)格同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲7.4%，與城鎮居民(min)家庭人均可(ke)支(zhi)配(pei)收入(ru)的實際增(zeng)幅非常接近。

對(dui)于目前房企扎堆(dui)一線城市的現象，中國(guo)房地產研究會副(fu)會長顧云昌向(xiang)有關媒體(ti)表示，開發商進(jin)入一線城市最大(da)的風險就是地價太高，再(zai)加上未來調控政策的不(bu)確(que)定(ding)性，房企應(ying)結(jie)合自身的戰(zhan)略(lve)定(ding)位(wei)和綜合實力進(jin)行(xing)開發。

對于(yu)此次豪擲43.83億元拿下杭州華家池(chi)59號地塊的濱江(jiang)集(ji)團而言，其已(yi)經采取合作(zuo)(zuo)開發(fa)的模式來(lai)規避(bi)風險。濱江(jiang)集(ji)團董秘李(li)淵(yuan)向 《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)表示，項目將(jiang)和義烏小商(shang)品(pin)城(cheng)合作(zuo)(zuo)開發(fa)，其中濱江(jiang)占(zhan)51%權益(yi)，后者(zhe)占(zhan)49%，以降低拿地風險。

重(zhong)慶：5110萬元/畝“最貴土地”出爐

每經記者 杜冉樂 發(fa)自成都

9月3日，復地(di)集團在重慶一舉斬獲了解放(fang)碑羅(luo)漢(han)寺一商業地(di)塊，總價7.3億元(yuan)(yuan)，樓面(mian)價7216元(yuan)(yuan)/平(ping)方米。值得一提的是(shi)，該地(di)塊出讓(rang)面(mian)積約合14.2畝，平(ping)均(jun)5110萬元(yuan)(yuan)/畝，堪(kan)稱重慶“最(zui)貴土地(di)”。

復(fu)地(di)(di)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)官(guan)網顯示，年初至今，公司僅收獲了兩幅地(di)(di)塊(kuai)。據熟(shu)悉復(fu)地(di)(di)的上海某地(di)(di)產機(ji)構(gou)負(fu)責人(ren)透露，復(fu)地(di)(di)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)已開始謀求轉型，尤其(qi)是資本(ben)運作與持(chi)有運營。復(fu)地(di)(di)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)重慶公司相關(guan)負(fu)責人(ren)亦向《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者表示，復(fu)地(di)(di)集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)將依托復(fu)星集(ji)(ji)團(tuan)(tuan)優勢，不斷拓展(zhan)商(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產，到(dao)2019年全國持(chi)有商(shang)業(ye)(ye)面積(ji)超過(guo)200萬平方米。

公告顯示，9月3日出讓(rang)的重慶市渝中區渝中半島組團E分(fen)區E35-1宗地(di)(di)，容積率10.6，起(qi)拍價(jia)(jia)為7.28億元(yuan)，最(zui)終由復地(di)(di)集團底(di)價(jia)(jia)摘得，溢價(jia)(jia)率為零(ling)。樓面地(di)(di)價(jia)(jia)高達7216元(yuan)/平方米，而折合5110萬元(yuan)/畝的出讓(rang)面積單(dan)價(jia)(jia)一舉(ju)創下2013年重慶主(zhu)城商(shang)業(ye)與住(zhu)宅(zhai)單(dan)價(jia)(jia)最(zui)高紀錄。

據了解，今年5月10日，重慶市南岸區彈子石一(yi)塊總面積為42.6畝(mu)的地(di)塊被重慶和(he)瑞地(di)產(chan)以7.8億元(yuan)斬獲，樓面地(di)價達8721元(yuan)/平方米，折合(he)1831萬元(yuan)/畝(mu)。

2011年(nian)5月，復地(di)集團(tuan)從港交所退市(shi)(shi)，之后，復地(di)集團(tuan)在各地(di)的土地(di)市(shi)(shi)場(chang)上頗為低(di)調。

復(fu)地集團相關負責人曾(ceng)公開表示，一方面(mian)不再以單純的住宅開發為(wei)主，而是會越(yue)來越(yue)多進入商業(ye)領域，提高商辦類項(xiang)目的比重(zhong)，另一方面(mian)項(xiang)目布局的重(zhong)心(xin)也會重(zhong)新放在上海等(deng)一線城市。

據熟(shu)悉復地(di)集團的(de)上海(hai)某房地(di)產(chan)機構負責人向《每日經(jing)濟新聞》記者表示，復地(di)這是在謀求公司轉型，加大持有上商業(ye)運營，還(huan)有資本(ben)運作等。

上(shang)海：上(shang)海誕生天價“地王”新鴻基217.7億奪標

每(mei)經記者 沙斐(fei) 發自上海

昨日(ri)（9月5日(ri)）上(shang)午，備受矚目的上(shang)海(hai)首(shou)宗百(bai)億級地(di)塊出讓(rang)結果出爐，香港新鴻基旗(qi)下企業(ye)以217.7億元奪得徐(xu)家匯中(zhong)心項(xiang)目地(di)塊，樓面價(jia)37264元/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率24%，上(shang)海(hai)總(zong)(zong)價(jia)地(di)王由此誕(dan)生，放眼在全國，該總(zong)(zong)價(jia)也僅(jin)低于廣州亞運城地(di)塊。

接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者采(cai)訪的(de)業內人士普遍認(ren)為，徐家匯(hui)中心項目(mu)地塊的(de)出讓(rang)，將改變上海CBD商圈的(de)現有格局。

未來開發(fa)資金至(zhi)少還需(xu)300億

出讓(rang)文件顯(xian)示，徐(xu)家匯中心(xin)項目(mu)地(di)塊坐落(luo)于徐(xu)家匯街(jie)道57、150、151街(jie)坊，東(dong)至天平路(lu)，南至虹橋路(lu)，西(xi)至廣(guang)元西(xi)路(lu)，北至廣(guang)元路(lu)、廣(guang)元西(xi)路(lu)，出讓(rang)面積99188.8平方米，容積率2.1~7.48，為商辦、餐飲(yin)旅館業用地(di)。

地(di)塊建筑(zhu)面積為(wei)58.4萬平(ping)方米(mi)，另外，該項(xiang)目(mu)還有(you)12萬平(ping)方米(mi)的地(di)下商業。

記者采訪了解到，業(ye)內(nei)對于新鴻基217.7億(yi)元(yuan)拿下該地(di)塊(kuai)表示看好(hao)。

漢宇地(di)(di)(di)產市(shi)場研(yan)究(jiu)部總(zong)監付(fu)偉表示，該地(di)(di)(di)塊位于(yu)上(shang)海目前最成(cheng)熟(shu)的CBD商業中心(xin)，可以說是(shi)上(shang)海市(shi)中心(xin)最具稀缺性的成(cheng)片地(di)(di)(di)塊，217億元(yuan)，雖(sui)然總(zong)投入(ru)(ru)大，但也物有(you)所值。此外(wai)，徐家匯地(di)(di)(di)塊還有(you)體量龐大的地(di)(di)(di)下(xia)空間(jian)可供開發，并(bing)且(qie)屬于(yu)軌交上(shang)蓋，地(di)(di)(di)下(xia)建筑面積至少在20萬平方(fang)米(mi)以上(shang)，其中經營性面積將超過12萬平方(fang)米(mi)，而地(di)(di)(di)下(xia)建筑面積一般不計入(ru)(ru)地(di)(di)(di)價。

同策咨(zi)詢研究(jiu)部總監(jian)張宏(hong)偉認為，徐家(jia)匯地塊盡管(guan)有(you)24.21%的溢價，但其(qi)樓面價只(zhi)有(you)37264元/平(ping)方(fang)米，就(jiu)周邊市場而(er)言不算(suan)高，其(qi)未(wei)來升(sheng)值空間和價值可以預見。

但張宏偉同時指出，盡(jin)管徐家匯(hui)中(zhong)心(xin)地(di)(di)塊(kuai)在(zai)稀缺(que)性、地(di)(di)理位置上占了很多優勢，但開發(fa)這樣一塊(kuai)土(tu)地(di)(di)所(suo)需的(de)資金極(ji)其龐大(da)，對開發(fa)商的(de)后續開發(fa)能力是很大(da)的(de)考驗。

出(chu)讓(rang)(rang)(rang)文(wen)件(jian)顯示，除了20%的定金，徐(xu)家匯中心地塊需(xu)在(zai)簽(qian)(qian)訂(ding)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)合同(tong)后(hou)365天內(nei)分(fen)二期(qi)付清全部出(chu)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款余(yu)額，其中第一(yi)期(qi)為出(chu)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款的30%，在(zai)簽(qian)(qian)訂(ding)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)合同(tong)后(hou)的10個工(gong)作日(ri)內(nei)支(zhi)(zhi)付；第二期(qi)為出(chu)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款的50%，在(zai)簽(qian)(qian)訂(ding)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)合同(tong)后(hou)365天內(nei)付清。受(shou)讓(rang)(rang)(rang)人(ren)在(zai)支(zhi)(zhi)付第二期(qi)出(chu)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款余(yu)額時，應當按照支(zhi)(zhi)付第一(yi)期(qi)土地出(chu)讓(rang)(rang)(rang)價(jia)款之日(ri)中國人(ren)民銀行公(gong)布的貸(dai)款利(li)率，向出(chu)讓(rang)(rang)(rang)人(ren)支(zhi)(zhi)付利(li)息(xi)。

業內人士分析認為(wei)，新(xin)鴻基至少要(yao)有(you)300億(yi)元的資(zi)金方可支持這(zhe)(zhe)個項目在未來3~5年(nian)內開(kai)發完畢，后(hou)續還有(you)運營期間(jian)的市場培育(yu)期各項成(cheng)本費用，這(zhe)(zhe)極大地(di)考(kao)驗開(kai)發商(shang)的開(kai)發、中長期持有(you)該項目的資(zi)金能力。

記(ji)者(zhe)就上述問(wen)題致函新鴻基，但至截(jie)稿尚(shang)未收到回(hui)復。

張宏偉(wei)表示，對于企業來講，如果后續沒有充(chong)裕(yu)的現金或(huo)融資渠道(dao)支持(chi)項目(mu)發展，有可(ke)能會(hui)導致(zhi)開發周(zhou)期拉長，開發建設進度受阻。

主導CBD商圈格局

從時(shi)間看，此次徐(xu)家(jia)匯中心(xin)地(di)塊的開(kai)竣(jun)工時(shi)間相當緊湊。出讓文件(jian)顯示，徐(xu)家(jia)匯中心(xin)的開(kai)工時(shi)間為(wei)(wei)“交(jiao)地(di)后12個(ge)月內(nei)”；竣(jun)工時(shi)間為(wei)(wei) “動工后60個(ge)月內(nei)完成總建(jian)筑面積的70%，動工后84個(ge)月內(nei)全部竣(jun)工”。

上海中原地(di)產研(yan)究咨詢(xun)部總(zong)監宋會(hui)(hui)雍表示，雖然開(kai)(kai)工(gong)時間比較緊(jin)張(zhang)，但84個月(yue)的(de)竣(jun)工(gong)周(zhou)期還是比較寬的(de)。由于(yu)徐家(jia)匯地(di)塊(kuai)非(fei)常受矚目(mu)(mu)，市場爭(zheng)議比較大，因此(ci)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商囤地(di)的(de)可(ke)(ke)能(neng)性不大。此(ci)外，徐家(jia)匯中心(xin)作(zuo)為(wei)總(zong)價“地(di)王”，在開(kai)(kai)發(fa)(fa)過程中更(geng)具有主導性，不需要等周(zhou)邊(bian)配套項(xiang)目(mu)(mu)建設起來作(zuo)為(wei)支撐，項(xiang)目(mu)(mu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)節(jie)奏完全(quan)可(ke)(ke)以(yi)交給(gei)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商來決定(ding)，相反周(zhou)邊(bian)其他項(xiang)目(mu)(mu)可(ke)(ke)能(neng)會(hui)(hui)因為(wei)徐家(jia)匯中心(xin)而控制進度(du)。

不僅(jin)是地(di)塊周(zhou)邊，業內普(pu)遍認為徐家匯中心的(de)出讓將改變上海CBD商圈的(de)現有格(ge)局。

在陸家(jia)(jia)(jia)嘴、南京路(lu)、淮海(hai)路(lu)、人民廣場、徐家(jia)(jia)(jia)匯(hui)(hui)、虹橋等六(liu)大傳統CBD中，以規模和(he)檔次(ci)計，徐家(jia)(jia)(jia)匯(hui)(hui)目前處于中間(jian)水(shui)平。付偉認為，新(xin)鴻基作為頂(ding)尖的商業(ye)地產運營商，具備豐富的高(gao)端(duan)商業(ye)、甲級(ji)(ji)寫(xie)字樓、星級(ji)(ji)酒店開發運營經驗，預計將吸引不(bu)少世界(jie)500強企業(ye)和(he)零售品牌(pai)入駐徐家(jia)(jia)(jia)匯(hui)(hui)，周邊辦公、商業(ye)、住宅均(jun)會受(shou)益，屆時徐家(jia)(jia)(jia)匯(hui)(hui)商圈(quan)有望晉升上海(hai)最頂(ding)級(ji)(ji)商圈(quan)行列，與淮海(hai)路(lu)、南京西路(lu)、陸家(jia)(jia)(jia)嘴比肩。

根(gen)據土地(di)(di)出讓(rang)公告，徐家(jia)匯中心地(di)(di)塊由相(xiang)鄰(lin)的4幅地(di)(di)組成(cheng)，其中最大(da)的一幅計(ji)(ji)劃建(jian)設總(zong)高370米的浦西(xi)第一高樓。根(gen)據土地(di)(di)用(yong)途(tu)，整個地(di)(di)塊的功(gong)能定位預(yu)計(ji)(ji)至(zhi)少將(jiang)涵蓋超(chao)甲級寫字樓、星級酒店、高端零售(shou)、地(di)(di)下(xia)商業等。地(di)(di)上、地(di)(di)下(xia)總(zong)建(jian)筑面(mian)積(ji)預(yu)計(ji)(ji)將(jiang)超(chao)過80萬平(ping)方米，這幾乎等于徐家(jia)匯核心區(qu)域商用(yong)面(mian)積(ji)將(jiang)擴容一倍。整個項目(mu)預(yu)計(ji)(ji)將(jiang)在5~8年內(nei)建(jian)成(cheng)，預(yu)計(ji)(ji)開發(fa)商將(jiang)以持(chi)有經營(ying)為(wei)主或部分整售(shou)。

前車之(zhi)鑒：南京下關“地(di)王”閑置3年求合作

每(mei)經(jing)記者 查道坤 發(fa)自南京

有(you)人(ren)在搶“地(di)王”，有(you)人(ren)卻怕曾經耗巨資(zi)拿下的“地(di)王”砸在手里。

9月(yue)3日，中國(guo)冶金(jin)科(ke)工股份(fen)有限公(gong)司(si)在其集團(tuan)官網(wang)發(fa)布公(gong)告稱，中冶置業集團(tuan)有限公(gong)司(si) （以下(xia)簡稱中冶置業）控股的南(nan)京臨江老城改(gai)造建設投資(zi)有限公(gong)司(si)于2010年(nian)9月(yue)19日，通(tong)過競拍取得南(nan)京市下(xia)關區濱(bin)江江邊路以西(xi)1號地(di)塊(kuai)和3號地(di)塊(kuai)，由于整體(ti)開(kai)發(fa)體(ti)量較(jiao)大，項目開(kai)發(fa)周期較(jiao)長，為保證項目投資(zi)收益，現中冶置業將(jiang)優先集中力量推進(jin)3號地(di)塊(kuai)的開(kai)發(fa)，并在1號地(di)塊(kuai)開(kai)發(fa)中尋求引入戰略合作伙(huo)伴(ban)。

下(xia)關濱(bin)江(jiang)(jiang)(jiang)1號(hao)(hao)、3號(hao)(hao)地(di)塊曾是土地(di)市(shi)場(chang)的明星。公開資料(liao)顯示，2010年9月19日，中冶置業(ye)控(kong)股(gu)的南京(jing)臨江(jiang)(jiang)(jiang)老城改(gai)造(zao)建(jian)設投資有(you)(you)限公司，通(tong)過競拍(pai)取得南京(jing)市(shi)下(xia)關區濱(bin)江(jiang)(jiang)(jiang)江(jiang)(jiang)(jiang)邊路以(yi)西1號(hao)(hao)地(di)塊和3號(hao)(hao)地(di)塊土地(di)使(shi)用權，共耗資200.34億(yi)元，成為南京(jing)土地(di)出讓(rang)史(shi)上(shang)總(zong)價最高的兩幅地(di)塊。2012年11月30日，南京(jing)國土局公開拍(pai)賣下(xia)關2號(hao)(hao)地(di)塊，在沒有(you)(you)競爭對手的情況之(zhi)下(xia)，南京(jing)臨江(jiang)(jiang)(jiang)老城改(gai)造(zao)建(jian)設投資有(you)(you)限公司以(yi)底價56.2億(yi)元拿下(xia)該地(di)塊。56.2億(yi)元的總(zong)價也(ye)使(shi)該地(di)塊成為當(dang)年總(zong)價“地(di)王”。

然而今年(nian)7月，南京市國(guo)土資源局(ju)發表公(gong)告(gao)稱，對下關濱(bin)江(jiang)2號地實(shi)施終(zhong)止出(chu)讓程序，意(yi)味著該地塊正(zheng)式被政府收回。而在短(duan)短(duan)2個月后，濱(bin)江(jiang)地塊再(zai)度生變(bian)，這一次是下關濱(bin)江(jiang)1號地。

對于此次中冶宣布為1號(hao)地塊(kuai)尋(xun)求戰略合作伙伴，房地產(chan)行(xing)業專(zhuan)家陳晟對《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)說(shuo)，“1號(hao)和3號(hao)地塊(kuai)兩(liang)幅地塊(kuai)拿地資金(jin)就(jiu)達200億(yi)元(yuan)，后續開(kai)發需要大約400億(yi)元(yuan)的(de)巨額資金(jin)，目前來看僅靠中冶一家開(kai)發比較(jiao)難以支撐(cheng)。”

雖然(ran)中冶置業表示，優先集中力量發展下關濱江3號(hao)地塊(kuai)(kuai)(kuai)，但9月5日，記者來到這一地塊(kuai)(kuai)(kuai)后發現，1號(hao)地塊(kuai)(kuai)(kuai)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)工作已(yi)經(jing)接(jie)近尾聲，3號(hao)地塊(kuai)(kuai)(kuai)仍(reng)在(zai)拆(chai)(chai)遷(qian)(qian)中。

“現(xian)在拆遷工作還有很(hen)多(duo)沒有結束，從拿地(di)之初到現(xian)在已經(jing)(jing)過去3年(nian)了(le)，想要盡(jin)快開工根(gen)本不可能(neng)。”一位知情(qing)人士對(dui)《每日(ri)經(jing)(jing)濟新聞》記(ji)者說。

冷靜看“地(di)王潮”

余豐慧（財經評論(lun)員）

這幾天，在房地產領域最受(shou)關注的(de)是一些城市 “地王”比(bi)賽式出爐。北(bei)京(jing)農展(zhan)館(guan)北(bei)路地塊(kuai)樓(lou)面價(jia)(jia)高(gao)達(da)7.3萬(wan)元/平方米，是北(bei)京(jing)乃(nai)至全國當之無愧的(de)單價(jia)(jia)“地王”。

北京單價(jia)“地(di)王(wang)(wang)”還在熱議之中，上海(hai)又傳來總價(jia)“地(di)王(wang)(wang)”的(de)消息——徐家匯中心項目(mu)地(di)塊賣出217.7億元，是上海(hai)迄今為止(zhi)成交(jiao)的(de)最(zui)高總價(jia)，在全國范圍也是第二高。同日，杭州和蘇州也誕生(sheng)新的(de)“地(di)王(wang)(wang)”。

這兩天(tian)儼然成了“地王日”。

有人(ren)士(shi)表(biao)示，北(bei)京、上海等地(di)“地(di)王(wang)(wang)”將(jiang)帶動(dong)一、二(er)線城市(shi)房(fang)價出(chu)現新(xin)一輪上漲，預(yu)示著全國房(fang)價將(jiang)繼續走(zou)高。一位網友說(shuo)，一些家庭看到北(bei)京誕(dan)生新(xin)的單價“地(di)王(wang)(wang)”后，連夜(ye)排隊(dui)購(gou)房(fang)。足(zu)以看出(chu)，“地(di)王(wang)(wang)”頻現對市(shi)場預(yu)期(qi)和(he)購(gou)房(fang)者預(yu)期(qi)產(chan)生了嚴(yan)重影響。

筆者(zhe)認為，一定(ding)要(yao)仔細分析“地(di)王(wang)”頻現的(de)真相，一定(ding)要(yao)詳(xiang)細觀察(cha)和了解(jie)“地(di)王(wang)”誕生的(de)真正原(yuan)因。決(jue)不能聽風就是(shi)雨(yu)、跟風盲從偏(pian)聽偏(pian)信。

就(jiu)拿北(bei)京樓面價(jia)(jia)7.3萬(wan)元/平方米的“地王”來說，它貌似對房(fang)價(jia)(jia)走勢影(ying)(ying)響(xiang)很(hen)大(da)(da)，但實際只是 “紙老虎”，影(ying)(ying)響(xiang)很(hen)小(xiao)甚至(zhi)沒(mei)有。首先，北(bei)京農展覽地塊(kuai)位(wei)置(zhi)稀(xi)缺(que)，體量(liang)較小(xiao)，對整體市場影(ying)(ying)響(xiang)有限；其次，北(bei)京農展覽地塊(kuai)住房(fang)定位(wei)在高價(jia)(jia)豪宅上(shang)，與(yu)一般大(da)(da)眾(zhong)的住房(fang)需求沒(mei)有多大(da)(da)關系。

再看上海“地王”，按照規劃，徐家(jia)匯中(zhong)心(xin)將成為(wei)一站式國際時尚(shang)商圈，項目分為(wei)辦(ban)公、五星(xing)級酒(jiu)店(dian)(dian)、公寓式酒(jiu)店(dian)(dian)、商業、文化(hua)娛樂5種功能形態(tai)。主(zhu)(zhu)要是商業圈開(kai)發(fa)，并不是以商住(zhu)樓為(wei)主(zhu)(zhu)，與百姓(xing)真正關(guan)心(xin)的(de)房價(jia)走勢似乎(hu)也遠了一點。

因此，決不(bu)能(neng)(neng)概念化、標題化地(di)(di)看北京“樓(lou)面(mian)(mian)價(jia)7.3萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)”“預期售價(jia)15萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)”的(de)單價(jia)“地(di)(di)王(wang)(wang)”和上海217.7億的(de)總(zong)價(jia)“地(di)(di)王(wang)(wang)”噱頭，而是(shi)要細(xi)(xi)細(xi)(xi)分析和斟酌其誕生的(de)細(xi)(xi)節。這(zhe)樣才(cai)能(neng)(neng)全面(mian)(mian)深入地(di)(di)了解背后的(de)“真相”以及到底(di)對市場(chang)有無(wu)影響、影響多大、正面(mian)(mian)影響還是(shi)負(fu)面(mian)(mian)影響。

總體(ti)上(shang)看，內地房價已經失去(qu)了(le)繼續上(shang)漲的(de)(de)基礎(chu)。最多是(shi)一(yi)、二線城市(shi)與三(san)、四線城市(shi)，高端(duan)樓盤和一(yi)般商(shang)品房，市(shi)中心(xin)土(tu)地資源稀缺地段與一(yi)般地區在價格上(shang)出(chu)(chu)現嚴(yan)重(zhong)分(fen)(fen)化(hua)。從政策(ce)角度分(fen)(fen)析，調控不會(hui)有(you)(you)絲毫松懈，調控手(shou)段將會(hui)更(geng)加完善有(you)(you)效(xiao)，比如(ru)推出(chu)(chu)房產稅，替代行政化(hua)手(shou)段較強的(de)(de)限(xian)購政策(ce)等。有(you)(you)輿論分(fen)(fen)析，十八屆三(san)中全(quan)會(hui)后將會(hui)出(chu)(chu)臺對樓市(shi)更(geng)嚴(yan)厲(li)的(de)(de)政策(ce)措施，如(ru)土(tu)地政策(ce)的(de)(de)較大改革(ge)等。

從市場角度分析，已(yi)(yi)經(jing)(jing)出(chu)現(xian)(xian)(xian)一個不(bu)容(rong)忽視的(de)(de)現(xian)(xian)(xian)象(xiang)：有(you)價(jia)無市。標(biao)價(jia)再高(gao)，購(gou)買(mai)者(zhe)(zhe)寥(liao)寥(liao)。消(xiao)費者(zhe)(zhe)、投資投機者(zhe)(zhe)已(yi)(yi)經(jing)(jing)很難繼續支撐和(he)(he)滿足當前的(de)(de)畸高(gao)房(fang)(fang)價(jia)。購(gou)房(fang)(fang)需(xu)求者(zhe)(zhe)已(yi)(yi)經(jing)(jing)出(chu)現(xian)(xian)(xian)被高(gao)房(fang)(fang)價(jia)嚇得(de)望而(er)卻步的(de)(de)跡(ji)象(xiang)。這是房(fang)(fang)地產(chan)泡沫(mo)破(po)滅的(de)(de)征兆和(he)(he)信(xin)號，說明高(gao)房(fang)(fang)價(jia)正在作最后的(de)(de)負隅頑抗，高(gao)房(fang)(fang)價(jia)已(yi)(yi)經(jing)(jing)進入窮途末路了。一旦這種跡(ji)象(xiang)成為氣候，那么(me)，房(fang)(fang)地產(chan)市場離泡沫(mo)破(po)滅就不(bu)遠了。溫州(zhou)房(fang)(fang)價(jia)已(yi)(yi)經(jing)(jing)“腰斬”，出(chu)現(xian)(xian)(xian)大量房(fang)(fang)產(chan)價(jia)值低于貸款本金(jin)的(de)(de)現(xian)(xian)(xian)象(xiang)，房(fang)(fang)主棄房(fang)(fang)而(er)去的(de)(de)可能(neng)性(xing)在增大，房(fang)(fang)貸風險已(yi)(yi)經(jing)(jing)凸現(xian)(xian)(xian)出(chu)來。這種狀況將會蔓延到全國。

隨著美(mei)國(guo)量化寬松政策的(de)逐步(bu)退出，亞洲房(fang)地(di)(di)產(chan)泡沫被刺破是必然(ran)的(de)，內(nei)地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產(chan)或(huo)難(nan)幸免(mian)。目前(qian)，印(yin)(yin)度、印(yin)(yin)尼金融體系和房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)已經(jing)開始較大(da)幅(fu)度波(bo)動，市(shi)場(chang)擔(dan)憂(you)亞洲金融風暴再(zai)次來(lai)襲。我國(guo)香港特區(qu)已經(jing)高度警覺起來(lai)。日前(qian)，香港財經(jing)事務及(ji)庫(ku)務局(ju)(ju)局(ju)(ju)長陳家(jia)強坦言：“過去2~3年，香港樓價(jia)經(jing)歷(li)了不(bu)健康的(de)暴漲。美(mei)國(guo)量化寬松政策退市(shi)已箭在(zai)弦(xian)上，利(li)率上升將導致資產(chan)重新(xin)定價(jia)，樓價(jia)屆時將不(bu)可避(bi)免(mian)地(di)(di)下(xia)跌。”

從企業(ye)角度分析，在一(yi)(yi)(yi)些(xie)企業(ye)陶醉于拿“地(di)王”的興奮(fen)中(zhong)時，一(yi)(yi)(yi)些(xie)更(geng)加精明的企業(ye)卻選擇了撤離(li)(li)，認為中(zhong)國內(nei)地(di)房(fang)地(di)產存在巨大(da)泡(pao)沫(mo)破(po)(po)裂的風險(xian)。比如李嘉誠近期(qi)已經在大(da)幅度拋售(shou)香港和內(nei)地(di)房(fang)地(di)產，轉而投資歐(ou)洲等海外地(di)區。萬科的王石先生和SOHO中(zhong)國聯席(xi)總裁(cai)張(zhang)欣女(nv)士都多次警示內(nei)地(di)房(fang)地(di)產的巨大(da)泡(pao)沫(mo)破(po)(po)裂風險(xian)。特(te)別是王石先生已經將一(yi)(yi)(yi)部(bu)分資本撤離(li)(li)到(dao)美國開辟新的“戰場”。

因此，房地產泡(pao)沫消(xiao)退只是(shi)時(shi)間問題(ti)，畸高(gao)房價下跌的(de)前期征兆已(yi)經初露端倪。出現幾個“地王”也難以抵擋住(zhu)高(gao)房價已(yi)經窮途末路的(de)大趨勢。