每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

日前，中國奧園（03883,HK）在中國香港地區舉行2013年上半年業績發布會，今年上半年集團實現簽約銷售額人民幣37.41億元，分別完成上半年28億元目標的134%及完成全年75億元目標約50%，同比增長62%。總合同銷售面積約為46.61萬平方米，同比上升37%，合約銷售均價約每平方米人民幣8026元，同比增長19%。

進入2013年，奧園發展增速明顯，今年銷售目標75億，較去年增長50%，奧園的發力，高周轉與商住雙線是其加速起飛的助燃劑。

“從我們未來三年的規劃來看，奧園能夠進入一個新的快速發展時期，我估計這個快速發展勢頭五年也不會停止，這是依據我們的投資策略和已經取得的投資成果，還有我們成熟的開發模式與項目開發計劃，能夠看到大概的回報”，展望公司的發展前景，奧園集團執行董事楊忠顯得信心十足。

業績超預期

6月15日，中國奧園地產在廣州蘿崗推出的首個項目奧園春曉正式開盤。據了解，奧園春曉定位于“廣州東地鐵生態盤”，產品主打剛需市場，主力戶型為90平方米小三房，少量為75平方米兩房、125平方米三房以及140平方米四房產品。項目周邊依山傍水、生態環境優美，加上地鐵概念及長嶺居大的政府規劃配套，從4月20日奧園春曉項目正式開放售樓部開始，便已引起市場關注，短短一個多月時間內即已經蓄積了1500多個誠意客戶。

開盤當天，一支過千人的購房大軍將“奧園春曉”銷售中心外場圍得水泄不通。從9點20分正式搖號開始，短短兩個小時的時間項目所推出的368套房源就被搶購一空，現場的銷控板上從頂樓到底樓真真正正一套不剩，全部賣出。

同樣的故事在位于番禺漢溪長隆商圈的奧園城市天地再度上演。7月25日，奧園城市天地首批臨街商鋪正式開售。項目首批推出的商鋪銷售均價突破7萬元/平米，其中，A區商鋪售價高達9萬-10萬元/平方米，而B區商鋪的售價也達到了8萬元/平方米。盡管價格不菲，但當日推出的A、B兩區150多套30-90平方米的臨街商鋪，吸引了逾500家投資者認籌，在開盤1小時后，認購率已超過9成，而一些位置較好的商鋪還出現多人“哄搶”的局面，項目當天基本是日光盤，日銷售額達6億元。

今年以來，類似的場景在中國奧園旗下項目不斷上演。公告顯示，截至2013年7月31日，奧園首七個月總合同銷售金額約為人民幣44.2億元，較2012年同期增加79.3%，總合同銷售面積約為50.7萬平方米，同比上升35.2%，合約銷售均價達約每平方米人民幣8700元，集團銷售水平明顯增長。

“上半年銷售37.4億元，較半年目標28億元還要超額完成30%多，今年上半年中國奧園的整體銷售情況顯然好于預期，不僅銷售額較去年上半年增長62%，成交價格也比去年增長約20%，我們對完成今年75億銷售目標充滿信心”，楊忠表示。

在楊忠看來，四大優勢力助奧園地產跑贏大市。“一是奧園有比較合適的產品策略，即“商住雙線”策略，住宅產品銷售占比60%，商業性質的銷售占到40%份額；二是有比較精準的開發策略和產品定位；三是產品品質有保證，不僅是質量，還包括戶型設計、小區規劃、物業管理等；四是有恰當的營銷模式。比如蘿崗的奧園春曉，我們的位置可能不如周邊的一些樓盤，配套也沒它們好，但是我們賣的毛坯價格跟周邊高價樓盤差不多，而且開盤兩小時售罄。”

商住雙線驅動

有分析師認為，目前奧園發展戰略清晰，公司堅持的“快速均衡發展”的經營策略、“商住雙線發展”的產品策略、“快速開發，快速銷售”的開發策略都得到有效落實。

隨著限購令在一二線城市大面積推廣，商業地產成為各路開發商圍獵的目標。商業地產方面，奧園堅持“銷售為主，自持為輔”的理念，將商業專案分為四個類型：即商業街，商業mall，公寓寫字樓，養生產品，盡量滿足市場和自身發展的需要。集團期望到2014年商業的整體銷售比例占到整個奧園銷售額大約40%。從貨值來講，銷售的商業產品比例占到80%左右，自持占20%左右。

楊忠表示，“銷售為主，自持為輔”是依據奧園地產現階段發展情況最適合的商業地產發展策略。這樣的比例有助于公司快速回籠資金，規模化發展。但是商住銷售比例并不是一成不變的，奧園每年都會定期檢討這個目標，會根據市場狀況、行業競爭狀況、項目情況、消費者購物模式、心理狀態以及企業財務狀況來進行動態調整。”

今年六月，奧園舉行“暢享新商業地產”為主題的奧園集團商業地產戰略發布會，活動向外界展示了奧園商業品牌的獨特理念，并啟動奧園優秀商家資源庫的載體——奧商會，為未來集團商業品牌形象建立和商業項目銷售提供有力支持。楊忠透露，奧園地產致力于用一系列舉措解決銷售以后的后續經營問題。“首先，我們的項目商業定位要準，產品與市場相符，避免買家購買產品以后更改用途；其次，設計也要和經營方向貼近，減少出現大幅改動的可能；第三，我們與聯盟伙伴合作，不排除幫助業主委托經營。當然，最核心的是我們自己在持有的時候要做得很有特色，把整個商業氛圍帶動起來，才能保證商業項目在后續經營。”

在住宅市場，奧園地產堅持以剛需和首改置業客戶為主要目標，執行“快速開發、快速銷售”的開發策略，提高資金使用效率。楊忠透露，在一個項目的開發周期，從交地到賣樓，根據不同地區，奧園一般只需要6個月的時間，最長也不過9個月，加速周轉可以在一定程度規避市場系統風險，把主動權把握在自己手中。

成果值得期待

得益于充沛的現金流，今年以來，奧園在土地市場動作頻頻，今年一月至八月，集團將七個優質商住項目收入囊中：奧園康威廣場、重慶奧園·水云間、奧園·公園一號、江門益丞廣場、廣東陽江、重慶茶園以及廣州蘿崗，預計總建筑面積超過180萬平方米。截至2013年6月底，奧園擁有土地儲備總建筑面積1055萬平方米，全面涵蓋珠三角、長三角、環渤海、北部灣和中西部的五大核心經濟圈，足夠集團未來五到七年的發展。

在楊忠看來，奧園受到2008年金融危機及調控的影響，2009年到2011年處于一個鞏固發展期，期間在企業戰略、組織架構、工作流程制度、人員儲備等方面取得很好成效。2012年在投資、融資方面取得較大進展，完成厚積薄發準備。2013年開始，奧園進入了一個新的高速發展期，這將是一個十分快速的增長期。

展望未來三年，楊忠充滿信心，“奧園建立了三年發展規劃的機制，詳盡而細致的制定了2013~2015年三年發展計劃，三年規劃能做到14年、15年每一年、每一個季度的銷售面積、銷售金額和預計的銷售均價，以及確認收入的面積、金額等，細化安排到每一個項目。只要政策和市場不出現十分巨大的變化，奧園的高速增長可以實現。”

“奧園正在執行清晰而有效的企業戰略，目前已有土地儲備可以滿足我們的發展要求，現有的融資平臺和負債率可以為未來發展提供保障；運營上快速開發、快速銷售的開發策略可以有效提高資金效率，降低系統風險；商住雙線的產品策略，在住宅、商業上各有三條成熟的產品系列，應對地產調控和市場需求”，楊忠認為，奧園已有成熟的“項目標準化開發模式”，集團各職能中心和地區項目公司，在開發各環節的協調運作十分默契，加上在產品定位、產品設計、營銷策劃、商業運營等關鍵方面的不斷提升和創新，奧園未來幾年高速發展的經營成果值得期待。