每經(jing)編輯｜馮海寧(ning)    

◎馮海寧

近日，有(you)媒體報道，有(you)關(guan)地產調控的(de)長效機制已經(jing)形成(cheng)初步草案(an)。該草案(an)正在有(you)關(guan)部(bu)委、協會(hui)等小范圍內(nei)征求意(yi)見。

如果這一(yi)消(xiao)息屬實，是(shi)一(yi)條(tiao)好消(xiao)息。因為樓(lou)市調(diao)控(kong)多年，所(suo)使(shi)用的(de)(de)“武器”基本上都是(shi)臨時性措(cuo)(cuo)施，限購、限貸(dai)、限售(shou)等等。臨時性調(diao)控(kong)措(cuo)(cuo)施的(de)(de)優點是(shi)，措(cuo)(cuo)施出(chu)臺比較(jiao)快，手段比較(jiao)靈活，一(yi)般(ban)也(ye)能(neng)取得立竿見影的(de)(de)效果。所(suo)以，我們(men)不能(neng)對臨時性措(cuo)(cuo)施徹底否定。

但是(shi)，臨時(shi)(shi)性調控措施的(de)弊(bi)端也很明顯。有媒體近(jin)日統計，從2003年(nian)(nian)至今的(de)10年(nian)(nian)時(shi)(shi)間(jian)里(li)，管理層出臺房地(di)產相關的(de)宏(hong)觀(guan)調控政策達43次，房價同期(qi)上(shang)漲超過10倍(bei)。也就是(shi)說，過去出臺的(de)臨時(shi)(shi)性調控措施并(bing)不(bu)少，但取得(de)的(de)效果極(ji)其有限，只能說適當延緩(huan)了房價上(shang)漲的(de)速(su)度和幅度，沒(mei)有從根本上(shang)治理房價。

而長效(xiao)機制(zhi)則不(bu)同，因(yin)為(wei)所出臺(tai)的(de)(de)措施有(you)一定“生命力”，不(bu)會變(bian)來變(bian)去(qu)，就能給公眾和市(shi)(shi)場(chang)一個明(ming)確而穩定的(de)(de)預(yu)(yu)(yu)期(qi)，這個預(yu)(yu)(yu)期(qi)包括監管者的(de)(de)真實態度是(shi)(shi)什么，措施是(shi)(shi)什么，市(shi)(shi)場(chang)發展(zhan)趨勢是(shi)(shi)什么。即讓樓市(shi)(shi)前景明(ming)朗(lang)(lang)起來。經(jing)常預(yu)(yu)(yu)測房價而且預(yu)(yu)(yu)測較準(zhun)的(de)(de)任志強之所以(yi)最近表示不(bu)敢預(yu)(yu)(yu)測房價，是(shi)(shi)因(yin)為(wei)他感覺決策(ce)層面態度不(bu)明(ming)朗(lang)(lang)。

樓(lou)市走勢明朗，尤(you)其是徹底(di)明朗，顯然，需(xu)要出臺(tai)長(chang)效(xiao)(xiao)機制(zhi)取(qu)代(dai)臨時措施。而且，輿論也多番呼吁(yu)出臺(tai)長(chang)效(xiao)(xiao)機制(zhi)。但是，所謂的(de)長(chang)效(xiao)(xiao)機制(zhi)究(jiu)竟(jing)是指什么(me)，可能各(ge)方看法不一(yi)(yi)，期待(dai)不一(yi)(yi)。從(cong)相關報道(dao)來(lai)看，長(chang)效(xiao)(xiao)機制(zhi)涉(she)及財稅、金融、土地等方面，房產稅擴(kuo)大征收試點范圍也是必然的(de)。

在筆(bi)者(zhe)看來，不(bu)管(guan)最終出臺什么(me)樣的(de)地產調控長(chang)效機制，關鍵在于(yu)立法(fa)(fa)，即涉及(ji)房(fang)地產方(fang)方(fang)面面的(de)改革，必須(xu)以法(fa)(fa)律的(de)形式固(gu)定(ding)下(xia)來，而(er)不(bu)是充滿變數的(de)一般性政(zheng)策。必須(xu)對相關改革進行(xing)專門立法(fa)(fa)，才能(neng)給公(gong)眾和市場一個穩定(ding)而(er)明確的(de)預期(qi)。換言之，才能(neng)對中國樓市進行(xing)有效的(de)預期(qi)管(guan)理。

長效機制中(zhong)必然少不了房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)。據悉，1986年頒布的(de) 《房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)暫行條(tiao)例》第五條(tiao)規定：個人(ren)(ren)所有(you)非營業用的(de)房(fang)(fang)(fang)產(chan)，免納(na)房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)。這說(shuo)明，目(mu)前面向居民住房(fang)(fang)(fang)征收房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)沒有(you)法律依據。今后房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)要(yao)全面推行，必須要(yao)由全國人(ren)(ren)大(da)來立法。否則，就會存在(zai)各(ge)種各(ge)樣的(de)質疑，不利于房(fang)(fang)(fang)產(chan)稅(shui)推行。

針對房(fang)地(di)產開發中存在的問題，有(you)必要修訂 《城市(shi)房(fang)地(di)產管理法》。要想讓保(bao)障房(fang)走向(xiang)規范、公平，必須出臺《住(zhu)宅保(bao)障法》等。對于土地(di)財政(zheng)，也需(xu)要完(wan)善相關(guan)財稅(shui)制度，把地(di)方政(zheng)府的賣地(di)權關(guan)進(jin)籠子。

既然國務院(yuan)辦公(gong)廳(ting)2月26日印發的(de)(de) 《關于(yu)繼(ji)續做(zuo)好房地(di)(di)產市(shi)場調控工作(zuo)的(de)(de)通知(zhi)》明確提出(chu)，要加快建立(li)和完善引導房地(di)(di)產市(shi)場健康(kang)發展的(de)(de)長(chang)效機制(zhi)。地(di)(di)產調控長(chang)效機制(zhi)的(de)(de)出(chu)臺應(ying)該(gai)是個大(da)概(gai)率事件，值(zhi)得(de)我們期(qi)待，但何時出(chu)臺，如何落地(di)(di)，也讓人焦慮(lv)。