每經(jing)編輯｜ 每經(jing)記者(zhe) 羅碧 發自深圳    

——專訪地產圈(quan)的“數學家(jia)”、卓越(yue)集團(tuan)執行總裁張遠(yuan)

每經記者 羅碧 發自深圳

記者觀察

在(zai)眾(zhong)多大(da)牌房(fang)企參與的前海(hai)首批兩塊(kuai)地皮的爭奪戰上(shang)，以124億元勝出的卓越集團，一改(gai)往日的低調。

對去年(nian)初剛升任執行總裁的(de)張遠來說，這(zhe)一年(nian)的(de)生活有點累，這(zhe)兩天說話太多，尤其累。

8月1日下午5時30分，《每日經濟新聞》記(ji)者（以下簡稱NBD）見(jian)到張遠(yuan)時，他穿著(zhu)一件(jian)橫格子條紋的T恤(xu)，頭發微蓬，不(bu)像是刻(ke)意(yi)整理過。

在(zai)兩個小時(shi)(shi)(shi)(shi)的訪談中，張遠一(yi)(yi)直頗有興致，時(shi)(shi)(shi)(shi)常在(zai)問題(ti)剛落下的瞬(shun)間，很快地(di)接過(guo)話頭。激(ji)動時(shi)(shi)(shi)(shi)，會提高嗓音(yin)，并以掌擊案(an)。講到趣事和經歷后(hou)，會長時(shi)(shi)(shi)(shi)間大(da)笑。他還會漫不經心地(di)評價前領導(dao)(dao)、現領導(dao)(dao)、地(di)產界大(da)腕名人，然后(hou)補上一(yi)(yi)句“我是在(zai)開玩(wan)笑”，以及(ji)并不嚴肅地(di)提醒說(shuo)“這你可別寫”。

讓(rang)張遠(yuan)感到滿意的(de)是，整個采(cai)訪過程中沒有(you)任何人打擾(rao)。他認為，這是集團(tuan)所有(you)事務規則化后效(xiao)率提升的(de)表現。

這名師從(cong)諾貝爾經濟(ji)學(xue)(xue)獎(jiang)獲得者勞倫斯·克萊(lai)因(yin)（LawrenceKlein）的(de)數量經濟(ji)學(xue)(xue)博士后(hou)，一大本領就是把(ba)所有(you)涉(she)及到數量、結構、變化以及空間等概念的(de)事(shi)情簡化，用(yong)他的(de)方(fang)法計算這個行業的(de)生命周期，判(pan)斷(duan)企業空間拓展(zhan)的(de)方(fang)向，擬(ni)定以擴大規模的(de)方(fang)式來(lai)增加(jia)集團利潤的(de)計劃。

這種思維方式也影響了張遠的(de)生(sheng)活，他(ta)(ta)不愛繁復或摻雜(za)其他(ta)(ta)目的(de)的(de)運動，只(zhi)愛散步、打籃球以及偶爾跑步。他(ta)(ta)的(de)辦公室布(bu)置簡單(dan)，基本(ben)沒有亮眼(yan)的(de)裝飾品，辦公桌上(shang)唯(wei)一(yi)(yi)(yi)的(de)小擺(bai)件(jian)是一(yi)(yi)(yi)個(ge)紫砂泥三面猴(hou)，一(yi)(yi)(yi)只(zhi)以手(shou)蒙(meng)眼(yan)、一(yi)(yi)(yi)只(zhi)用手(shou)捂耳，一(yi)(yi)(yi)只(zhi)用手(shou)遮嘴。

“這(zhe)可能代表了我的人生態度，不(bu)看、不(bu)聽、不(bu)說(shuo)。”張遠(yuan)說(shuo)。不(bu)過他也表示，總(zong)是(shi)沒有辦法做到這(zhe)三點。

近年來，張遠頻(pin)繁出(chu)席各種論(lun)壇，發表自己(ji)(ji)對行業，尤其是(shi)對商業地產(chan)行業的看法。他說，自己(ji)(ji)骨子(zi)里還是(shi)搞研究的人，很多(duo)東西還是(shi)想拿出(chu)來和大家分(fen)享(xiang)。

“如果我離開崗位，到社(she)會上(shang)，我還可能是個‘憤青’，看不慣的東西還挺多。”張遠說。

“前海(hai)拿到地，我們偷著樂”/

NBD：卓越拿到前海(hai)地塊時，好(hao)像(xiang)說你(ni)在外地出差，你(ni)是什么時候(hou)知道的？

張遠：第一(yi)時間就(jiu)知道了，驚喜。本(ben)來只想拿(na)一(yi)塊，同時拿(na)兩(liang)塊也(ye)(ye)挺(ting)好。這就(jiu)相(xiang)當于一(yi)個家庭想要(yao)小孩，檢查出是(shi)(shi)雙胞胎，不能說不要(yao)了吧？養(yang)一(yi)個也(ye)(ye)是(shi)(shi)養(yang)，兩(liang)個也(ye)(ye)是(shi)(shi)養(yang)。

NBD：聽(ting)說昨天已付62億元，這部分錢是自有資金還是貸款？

張遠：昨天下午2點過(guo)(guo)就把62億(yi)元交(jiao)完了，是從(cong)(cong)卓越(yue)賬上劃(hua)過(guo)(guo)去的。這幾天不(bu)可能從(cong)(cong)銀行貸(dai)款，談(tan)不(bu)下來，哪個銀行這么快能給錢呢？都(dou)是從(cong)(cong)卓越(yue)各個分公司(si)的賬戶(hu)里調(diao)出來的，到(dao)處(chu)調(diao)，過(guo)(guo)了中午才調(diao)齊(qi)，也并不(bu)是那么順(shun)利。

NBD：按(an)房地產行(xing)業的(de)一般(ban)規(gui)律，買(mai)地的(de)金額(e)不能超(chao)過銷售額(e)的(de)60%，卓越遠(yuan)遠(yuan)超(chao)過了。

張(zhang)遠(yuan)：不能(neng)按這個算，卓越持有的商業，如果全(quan)部賣(mai)掉，300億元(yuan)也能(neng)賣(mai)到。業界在解讀卓越時，要注意到卓越沒有賣(mai)的東西。

NBD：以前卓(zhuo)越好像(xiang)很少出現在(zai)公開土地(di)拍(pai)賣(mai)市(shi)場上(shang)，據說(shuo)當(dang)時卓(zhuo)越世紀中心的地(di)塊(kuai)是(shi)協議(yi)出讓，還(huan)有(you)好些地(di)是(shi)劃撥(bo)的？張(zhang)遠：也(ye)不是(shi)，世紀中心是(shi)和皇崗村(cun)合作。前海地(di)塊(kuai)必須通過招(zhao)拍(pai)掛，我們(men)也(ye)還(huan)是(shi)拿下來了(le)(le)。所有(you)競(jing)買人中，卓(zhuo)越最沒(mei)名(ming)氣，但卓(zhuo)越在(zai)深(shen)圳還(huan)可(ke)以，全(quan)國商業(ye)地(di)產排(pai)名(ming)我們(men)能(neng)排(pai)前三(san)，前面是(shi)萬達、凱德。在(zai)博鰲房地(di)產論壇上(shang)，我們(men)剛拿了(le)(le)一個商業(ye)地(di)產大獎，第(di)二(er)天(tian)我們(men)就拿這(zhe)塊(kuai)地(di)，說(shuo)明業(ye)界早(zao)認可(ke)我們(men)了(le)(le)。

我(wo)們和綠地為什么(me)（報(bao)價）差(cha)距(ju)小，主(zhu)要(yao)因為綠地在商業地產上(shang)也很(hen)強，同行在評估標的價值時，會比較接(jie)近。而且(qie)，深圳是我(wo)們的本部，有相(xiang)對(dui)優勢，這(zhe)地不能不拿。

NBD：有沒有想(xiang)到(dao)，這次前海拿地后(hou)，卓越會(hui)這么受關注？

張遠(yuan)：我覺(jue)得是巧合，拿下(xia)兩塊地的(de)金額加在(zai)一(yi)起，雖(sui)然算是個地王，但單價(jia)并不(bu)(bu)高(gao)。對(dui)我們(men)(men)做商住的(de)來講，通過對(dui)前海的(de)預(yu)期和發(fa)展規劃的(de)研判，2萬元(yuan)/平方米的(de)樓面單價(jia)，一(yi)年以后(hou)，你們(men)(men)不(bu)(bu)會來懷疑我們(men)(men)為(wei)什么敢拿，最好是欣(xin)賞我們(men)(men)為(wei)什么拿（大笑）。

NBD：并不高的樓面(mian)單價(jia)，也讓外界猜測你們是(shi)不是(shi)事先有過(guo)溝通(tong)？

張遠(yuan)：這(zhe)次拍地是公(gong)開(kai)的(de)，幾家都(dou)在爭，實力(li)都(dou)比我們大。我們都(dou)是現場填的(de)數(shu)額，然后扔進(jin)去，哪有什么溝(gou)通？那些大公(gong)司，不可(ke)能陪我們這(zhe)么玩吧？只能投一次，這(zhe)是規則，大家都(dou)得遵守。

NBD：有人說，卓越這(zhe)次前海拿地，是為(wei)以后上市做準備？

張遠：卓(zhuo)越2009年就(jiu)可(ke)以(yi)上(shang)(shang)市(shi)(shi)了，是(shi)我們自己(ji)退(tui)出了。本來整個流程已做完，可(ke)以(yi)直(zhi)接上(shang)(shang)市(shi)(shi)，老板(ban)（卓(zhuo)越集團總裁李曉平）說賣(mai)便宜了，就(jiu)沒上(shang)(shang)。卓(zhuo)越一直(zhi)以(yi)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公司(si)標準要求(qiu)自己(ji)，要做到(dao)隨(sui)時可(ke)以(yi)上(shang)(shang)市(shi)(shi)。但我們要算帳，要合(he)不(bu)(bu)合(he)算，上(shang)(shang)市(shi)(shi)是(shi)要成(cheng)本的(de)，會稀釋(shi)股份，現在卓(zhuo)越也不(bu)(bu)缺錢，我們和(he)銀(yin)行的(de)關系挺好。

NBD：今(jin)后還有上市打算嗎(ma)？

張遠：現(xian)在(zai)市盈率這(zhe)么低，老板肯定更不愿意了(le)。這(zhe)個事外面一直很(hen)熱，找(zhao)我們(men)的人也(ye)很(hen)多，但我們(men)內部對(dui)這(zhe)件事很(hen)冷，老板一直不發(fa)話。

“在卓越，我(wo)是最不(bu)懂地產的”/

NBD：你到卓越有多久(jiu)了(le)？

張(zhang)遠：我2008年到(dao)卓越，掛著副(fu)總職務到(dao)長沙公司(si)干了3年，全盤接管(guan)是從去年1月份。

NBD：你全盤(pan)接管后(hou)，給人感覺卓越的(de)動(dong)作更快(kuai)了一些。

張遠：對，我性子急一(yi)些。

NBD：體(ti)現在公司戰略上有(you)什么不同？

張遠：對(dui)周(zhou)轉(zhuan)率、對(dui)效率的追求更高(gao)(gao)一(yi)些(xie)。我們現在的戰略(lve)叫“商(shang)住并舉(ju)，貨如(ru)輪轉(zhuan)”。“商(shang)住并舉(ju)”是(shi)一(yi)直強調的，“貨如(ru)輪轉(zhuan)”是(shi)方式方法(fa)。現在房(fang)地(di)(di)產商(shang)靠(kao)持(chi)有、靠(kao)囤地(di)(di)獲(huo)利的空間越(yue)來越(yue)小，必(bi)須提高(gao)(gao)周(zhou)轉(zhuan)速(su)度。

今年我(wo)們提出了(le)12字方針，第一(yi)個就(jiu)是快(kuai)周(zhou)轉(zhuan)，在效率(lv)、效益上必須(xu)提起來(lai)，該賣(mai)的就(jiu)要(yao)賣(mai)，比原(yuan)來(lai)更(geng)快(kuai)一(yi)點，被大(da)眾關(guan)注的機會也(ye)就(jiu)更(geng)多(duo)。

NBD：以前卓越確實比較低調(diao)。

張遠(yuan)：我(wo)(wo)覺(jue)得我(wo)(wo)們還是(shi)要讓大眾認識(shi)卓越。在市場(chang)經濟(ji)中(zhong)，別人(ren)對你不(bu)了解，這不(bu)是(shi)件好(hao)事。

NBD：我(wo)知(zhi)道你以前在(zai)賽格集團待(dai)過，這兩個(ge)行業跨度挺大。

張遠：我以前沒在房(fang)地(di)產行業做過，在卓越，我是最不懂房(fang)地(di)產的。

NBD：那你是怎么開展(zhan)工作的？

張(zhang)遠：主要是(shi)做(zuo)管理，曾經在長沙做(zuo)過(guo)3年。我此(ci)前在國家發改委工作過(guo)，跨度是(shi)很大的(de)，不(bu)過(guo)涉及的(de)很多工作是(shi)相通的(de)。

NBD：比如？

張遠：我(wo)(wo)(wo)強(qiang)調邏輯(ji)性，每(mei)個專(zhuan)業部門的(de)同事(shi)跟(gen)我(wo)(wo)(wo)談事(shi)，我(wo)(wo)(wo)就(jiu)(jiu)要求每(mei)件(jian)事(shi)3分鐘之內(nei)就(jiu)(jiu)講(jiang)完，3分鐘之內(nei)沒講(jiang)清楚(chu)，那(nei)就(jiu)(jiu)是你(ni)還沒搞清楚(chu)。記得(de)我(wo)(wo)(wo)讀大(da)學(xue)時，老師就(jiu)(jiu)說過(guo)，再復雜的(de)數學(xue)概念，如果1分鐘內(nei)給一個買菜的(de)老太(tai)太(tai)講(jiang)清楚(chu)，你(ni)就(jiu)(jiu)吃透了。

NBD：以(yi)前(qian)沒干過(guo)這行，下屬服你嗎？

張遠(yuan)：我不知道，應(ying)該(gai)還好吧？首先你(ni)講道理應(ying)該(gai)能說服我吧，當然還有一個管理上(shang)的問題。我們這個年齡段(duan)的人(ren)，沒(mei)人(ren)學過房地產專業，都(dou)是干出來的。

NBD：可你之前也(ye)沒(mei)干過這個行業。

張遠：我(wo)的(de)(de)理解(jie)能(neng)力還是(shi)行(xing)的(de)(de)，我(wo)讀書是(shi)個好學生(sheng)，房地產業我(wo)目前學位應該最高的(de)(de)。我(wo)覺(jue)得理解(jie)這(zhe)個行(xing)業，問題還是(shi)不大，任何事情都(dou)是(shi)有規律的(de)(de)。

我大學(xue)(xue)是在成都電信工程學(xue)(xue)院讀數(shu)學(xue)(xue)專業(ye)，研(yan)究生是在中國(guo)科(ke)(ke)學(xue)(xue)院系統(tong)科(ke)(ke)學(xue)(xue)研(yan)究所(suo)研(yan)究應用數(shu)學(xue)(xue)，就是陳景潤那(nei)個所(suo)，博(bo)士就跳到社科(ke)(ke)院數(shu)量經濟所(suo)；干了兩年后，美國(guo)賓(bin)西法里(li)亞(ya)大學(xue)(xue)的勞(lao)倫(lun)斯·克萊因 （LawrenceKlein）讓我去他那(nei)里(li)讀博(bo)士后，也是搞數(shu)量經濟學(xue)(xue)。我在那(nei)兒待了一(yi)年半，就不想干了。

NBD：為什么？

張遠：我(wo)發(fa)現(xian)這個行業沒前途(tu)，第一，數(shu)學(xue)方(fang)法(fa)描述不了(le)現(xian)在這個復雜的(de)(de)社會；第二，現(xian)在的(de)(de)數(shu)據支撐不了(le)我(wo)們所要的(de)(de)方(fang)法(fa)。我(wo)就(jiu)跑到NYU（紐約(yue)大學(xue)）斯頓商學(xue)院(yuan)去(qu)讀MBA，我(wo)和房地產業靠得最近(jin)的(de)(de)是最后這個，現(xian)在那(nei)么多人讀MBA，管理上的(de)(de)東西(xi)還是相通的(de)(de)。回來后去(qu)了(le)賽格，待了(le)三四個月，做董事長王殿(dian)甫(fu)的(de)(de)助理。后來特(te)發(fa)（深圳特(te)發(fa)集團）把(ba)我(wo)招了(le)過去(qu)，當時把(ba)特(te)立重(zhong)組交給特(te)發(fa)做，我(wo)也就(jiu)做了(le)3個月，把(ba)特(te)發(fa)重(zhong)組的(de)(de)案(an)做完就(jiu)走了(le)。

NBD：為(wei)什么在每個(ge)公司都待這(zhe)么短時間？

張遠(yuan)：可能我喜歡自由些(xie)。

NBD：在這里(li)自(zi)由嗎(ma)？

張遠：還算(suan)自由。我在(zai)深圳兩個大企業都待過，在(zai)特發是經(jing)濟師，主(zhu)要(yao)覺得干久了沒意思。

NBD：那你覺得地產行(xing)業有意思嗎？

張遠：當然有意思，這(zhe)個一(yi)直都在(zai)調控的行業，自己卻成長得很好。而且我(wo)對宏(hong)觀經濟比較了解，我(wo)曾(ceng)在(zai)國家計委(wei)，即現在(zai)的發改委(wei)，搞過宏(hong)觀經濟預測。

NBD：那(nei)是什么時候？

張遠：1984年(nian)(nian)到1990年(nian)(nian)。那時候我是專家，到處去講(jiang)預測方(fang)法，一天(tian)也能賺三五十元。后(hou)來不知道(dao)怎么就進到這個行業來了。

NBD：進來后(hou)有什么感受？

張遠：我在(zai)長沙的時(shi)候，就有記者采訪過，稱(cheng)我為“地產書生”。我干一(yi)件事的時(shi)間一(yi)般不(bu)超過3年(nian)。我當時(shi)就說，3年(nian)內我肯(ken)定要(yao)離開(kai)這個位置，3年(nian)后我就走了。

NBD：現在這個(ge)位置(zhi)上，你有什么進一(yi)步打算(suan)？

張遠：也是(shi)3年(nian)(nian)，我(wo)跟他們都(dou)講了(le)(le)是(shi)3年(nian)(nian)，太累了(le)(le)。我(wo)在(zai)任何一個(ge)單位，行(xing)業(ye)(ye)都(dou)沒超過3年(nian)(nian)，我(wo)不愿意(yi)做(zuo)循環往復的(de)事情。3年(nian)(nian)時間(jian)把各個(ge)專業(ye)(ye)條線的(de)體(ti)系建起來(lai)，運(yun)營(ying)半(ban)年(nian)(nian)，很好(hao)，就可(ke)以了(le)(le)。我(wo)愿意(yi)去(qu)花時間(jian)想它(ta)的(de)問題，但不愿意(yi)去(qu)天天做(zuo)日(ri)常(chang)的(de)工(gong)作，循環往復的(de)工(gong)作很煩。

NBD：你(ni)和李曉平都是學數(shu)學的，是巧合嗎(ma)？

張遠：我(wo)和李曉(xiao)平是(shi)(shi)本(ben)科同(tong)學。其實算賬都是(shi)(shi)投資發(fa)展部(bu)在算，但我(wo)能理(li)解(jie)，知道調哪個(ge)數會產生什么結果。這個(ge)還(huan)是(shi)(shi)能把握的(de)。

NBD：你們既(ji)是同學，又是工作(zuo)伙伴，有哪些不同？

張遠：我(wo)們(men)都(dou)是學(xue)數學(xue)的，都(dou)很(hen)理性。但李(li)總對形象化的東(dong)(dong)西(xi)、設計的東(dong)(dong)西(xi)、有美感的東(dong)(dong)西(xi)，很(hen)有直覺和天分。大學(xue)時大家就說他選錯專業(ye)了。我(wo)是死(si)腦(nao)筋，一是一，二是二，是腦(nao)子不轉彎的人(ren)，比較死(si)板。

NBD：對李總一直(zhi)強調的美學、“生活美學”概(gai)念，你怎么理解？

張遠：我(wo)覺(jue)得(de)數字(zi)最(zui)美(mei)，數學最(zui)美(mei)。我(wo)覺(jue)得(de)這也是卓越(yue)文化的一部分(fen)，這些好的東(dong)西絕大部分(fen)都延承下來(lai)了。

NBD：那(nei)改變了什么(me)？

張遠：改(gai)變的可(ke)能就是(shi)內部(bu)機制、薪酬(chou)體系，這些都(dou)(dou)是(shi)大改(gai)。薪酬(chou)體系是(shi)我(wo)們去(qu)年動得最大的，就是(shi)說要(yao)真正體現多勞多得。我(wo)說服(fu)老(lao)板給政策，保(bao)證老(lao)板說話(hua)算話(hua)，至于能不(bu)能掙(zheng)錢(qian)，就看(kan)你自己，實際上去(qu)年99%的人(ren)收入(ru)都(dou)(dou)翻了一番(fan)。

以(yi)前只有20多(duo)億元的(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)額，現在有100億元，公司(si)增加的(de)(de)比員工多(duo)得(de)多(duo)。按原來(lai)的(de)(de)銷(xiao)售(shou)(shou)方(fang)式，銷(xiao)售(shou)(shou)費用基本占(zhan)銷(xiao)售(shou)(shou)額的(de)(de)五(wu)六成了(le)。我去年(nian)同樣是(shi)這(zhe)些人，只不(bu)過干得(de)快一(yi)些，幾年(nian)的(de)(de)工資一(yi)年(nian)拿，老板、員工都賺了(le)。

NBD：你制(zhi)定的規章(zhang)制(zhi)度更明確？

張遠：是(shi)，我(wo)天(tian)(tian)性追求自(zi)由，但(dan)(dan)管企業又必須得(de)靠這個，所以在(zai)我(wo)內心還是(shi)有反差，人格上也有分離。今天(tian)(tian)我(wo)算是(shi)下(xia)班(ban)走得(de)最晚的了（19點(dian)），平時到點(dian)就走。但(dan)(dan)對房地產企業來講，加班(ban)是(shi)常態(tai)，我(wo)是(shi)卓越唯一正點(dian)下(xia)班(ban)的人。我(wo)認(ren)為，如(ru)果到下(xia)班(ban)點(dian)還沒干(gan)完，就是(shi)效率太低了。

“不(bu)好的位置，卓越絕不(bu)進去”/

NBD：外(wai)界說，卓越能在深圳(zhen)中心區有這樣的發展，跟政府的關系密切相關。

張遠：那(nei)我們首先要(yao)把政府的政策解讀(du)清楚(chu)。

NBD：那私下呢？

張遠：私下交朋友，這好像沒問題吧(ba)？我(wo)們(men)反正也沒什么(me)，很正規的(de)，我(wo)在長(chang)沙(sha)3年，長(chang)沙(sha)規劃(hua)局的(de)一名領導被抓，約談(tan)了很多開發商，但沒有(you)約談(tan)我(wo)。我(wo)們(men)還(huan)是很規矩的(de)，有(you)時(shi)候(hou)過分(fen)就越線(xian)了。

NBD：卓越以后還是(shi)會專(zhuan)注于商(shang)業地產(chan)這(zhe)一塊嗎？

張遠：我(wo)(wo)覺得(de)這更多取決(jue)于這個行業(ye)(ye)。這個行業(ye)(ye)我(wo)(wo)覺得(de)還有10~15年的發(fa)展(zhan)期，商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)可能壓力會來得(de)早一些。我(wo)(wo)到處都(dou)(dou)在講，滿(man)城(cheng)都(dou)(dou)是綜(zong)合體，繁榮背(bei)后有風險。各(ge)個城(cheng)市的綜(zong)合體里(li)都(dou)(dou)含有商(shang)業(ye)(ye)，但其實(shi)并不(bu)是市場(chang)的需求。

比(bi)如(ru)政府想舊城改造，就(jiu)希望能改變(bian)城市形象，建一(yi)片漂(piao)亮的樓出來(lai)，而(er)且還要(yao)世界500強駐(zhu)進來(lai)，增加稅收。從政府的角(jiao)度來(lai)講(jiang)，沒(mei)有錯。但(dan)你(ni)想，到(dao)處這樣(yang)要(yao)求(qiu)，就(jiu)不(bu)可能實現。這是想像(xiang)出來(lai)的，多了一(yi)個(ge)(ge)綜(zong)合體，一(yi)個(ge)(ge)商場，需要(yao)有多少(shao)人口基(ji)礎來(lai)支撐，這也(ye)要(yao)有科(ke)學(xue)論(lun)斷。

在需(xu)求方(fang)，電(dian)商的(de)沖擊太大(da)了。今后的(de)大(da)商場，就是一(yi)個展示廳(ting)，大(da)家來看，但不在這(zhe)里(li)下單，會回去按(an)鼠標(biao)下單。供給方(fang)也是臆造(zao)出來的(de)，一(yi)方(fang)不斷地增(zeng)加，一(yi)方(fang)不斷地萎(wei)縮，碰撞的(de)結果(guo)是什么？

NBD：可商(shang)業地產(chan)正是卓越的主業啊(a)？

張遠：商業地產也(ye)有相對(dui)優勢。卓越(yue)的位置都(dou)挺好，不好的位置或者判斷周圍的競爭(zheng)度(du)太大，我們(men)絕不進去。青(qing)島項目(mu)拿下來，青(qing)島市專門(men)命名那個地方(fang)為中(zhong)央商務區。這方(fang)面卓越(yue)還是(shi)有先發優勢，做(zuo)還可以做(zuo)，但一定(ding)要謹慎，一定(ding)要精(jing)挑細選。

NBD：所(suo)以(yi)卓越開始更多進入舊改項目？

張遠：搶地嘛，現在深圳沒地了。NBD：舊改會催生出很(hen)多寫字樓(lou)。

張遠：是(shi)很(hen)麻(ma)煩，所(suo)以(yi)我們今年(nian)上半(ban)(ban)年(nian)就在賣卓越城，上半(ban)(ban)場(chang)沒有競(jing)爭(zheng)者。我下半(ban)(ban)年(nian)陸續賣一些，這一片的寫字樓應該還是(shi)跟著卓越來定價(jia)吧，卓越在寫字樓這一塊還算是(shi)標桿。

NBD：卓越自持會減(jian)少？

張遠：這個也是相(xiang)對的。總量肯定會增加，但比例會不會減少，不能太死板，很多人老問我是8:2還是7:3（銷售和自持比

例），說死了沒道(dao)理吧？畢竟分

母分子都是變(bian)量。大致行(xing)就行(xing)，我總的還(huan)是為了賺利潤，加(jia)快周轉。

NBD：因(yin)此對卓越來講，提(ti)高(gao)周(zhou)轉也(ye)不一定要(yao)通(tong)過調整產品業態來實現。

張(zhang)遠：是(shi)的(de)，寫字(zi)樓跟住(zhu)宅還不一樣(yang)，它的(de)功能更明確，住(zhu)宅的(de)要求更復雜，而(er)且不可能不賣就租。所以寫字(zi)樓挺好的(de)，但是(shi)商場比較麻煩。

NBD：卓越不(bu)會在商場這塊擴大？

張遠：我(wo)們的(de)商業軍團前(qian)天（7月(yue)29日）正式宣布成立(li)，人現(xian)在可能是（各部門中）最少(shao)的(de)，但(dan)我(wo)說地產(chan)給(gei)你們創造了(le)一頂帽子，中國商業地產(chan)排(pai)第三的(de)帽子，頂著這個往前(qian)走，沒問題。

“房(fang)產行業還有10~15年”/

NBD：你剛(gang)才說房產行業還有(you)10~15年，這是基于什么得出的判(pan)斷？

張遠：凡事總(zong)有個(ge)極致，中國不可能造(zao)出13億(yi)套房(fang)子(zi)。學(xue)數學(xue)的人就這(zhe)樣研究問題，總(zong)有個(ge)極限(xian)，終端不是無(wu)窮大，現在在不斷地(di)造(zao)房(fang)子(zi)，不斷地(di)逼(bi)進這(zhe)個(ge)極限(xian)，總(zong)有不造(zao)房(fang)子(zi)的時候。

NBD：那10~15年如何算(suan)出(chu)來的呢(ni)？

張遠(yuan)：根據城市化率啊，現(xian)在到53%，到70%左右建房的速度就(jiu)(jiu)會降下(xia)來，現(xian)在每年(nian)增長1.8~2個點，這(zhe)就(jiu)(jiu)是很簡單的數學問題。卓越現(xian)在一般(ban)都是在一二線城市。

NBD：你(ni)不看好三四線城市？

張遠(yuan)：看怎么分(fen)，三四線城(cheng)市(shi)本來是(shi)動態的(de)(de)(de)，我(wo)現在講(jiang)得(de)很清楚，三點(dian)一線可以投，三點(dian)是(shi)長(chang)江三角洲、珠(zhu)江三角洲、環渤海，一線就是(shi)西安、重慶、成都(dou)、武漢、長(chang)沙，中西部的(de)(de)(de)部分(fen)省會(hui)城(cheng)市(shi)。其(qi)他地方為什么不能去(qu)？中西部的(de)(de)(de)人口(kou)這幾(ji)年是(shi)凈流(liu)出的(de)(de)(de)，只有省會(hui)城(cheng)市(shi)是(shi)凈流(liu)入(ru)的(de)(de)(de)，凈流(liu)出的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)哪里敢進去(qu)？

NBD：最近中央政治局(ju)會議(yi)上的講話被業內看成(cheng)是利好。

張遠：今(jin)年應該是比較好(hao)的(de)(de)時(shi)機，與(yu)我們對宏觀的(de)(de)判斷也是一致(zhi)的(de)(de)，還(huan)能大干，可(ke)以(yi)大干。很難得(de)有積極的(de)(de)財政(zheng)、貨幣政(zheng)策出來。

NBD：今年以來進行的金融(rong)體制的改(gai)革，你覺得對房地產有什么(me)影響？

張遠：金(jin)融體制的(de)(de)大改革，短期內(nei)可能會提高(gao)(gao)資金(jin)的(de)(de)成本，但長期來講，對民(min)營企(qi)(qi)業(ye)絕對是(shi)一(yi)個大利(li)(li)好。許(xu)多房企(qi)(qi)為什(shen)么敢那樣拿地？成本低啊，我(wo)們(men)(men)的(de)(de)成本肯(ken)定比它(ta)們(men)(men)高(gao)(gao)。今后如果利(li)(li)率改革，上不封頂，銀行(xing)不可能把(ba)這(zhe)個利(li)(li)差(cha)讓給(gei)國有企(qi)(qi)業(ye)去(qu)賺，對大家(jia)都(dou)公平(ping)了。我(wo)不害怕，我(wo)歡迎金(jin)融體系(xi)改革，包(bao)括利(li)(li)率放開、私人銀行(xing)的(de)(de)開設等。

NBD：你一直在提在呼吁公平。

張(zhang)遠(yuan)：政(zheng)府(fu)倡導的是(shi)要(yao)走市(shi)場(chang)(chang)化道(dao)路。任志(zhi)強說得很清楚，商品房這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)東(dong)西(xi)，有錢(qian)就買，沒錢(qian)就不(bu)買，在(zai)錢(qian)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)事上，它(ta)相對是(shi)公平(ping)的，這(zhe)(zhe)(zhe)恰(qia)恰(qia)是(shi)市(shi)場(chang)(chang)能解(jie)(jie)決(jue)的問(wen)題，公平(ping)和效率(lv)。但保(bao)障房不(bu)一樣(yang)，憑什么(me)你有資格(ge)我沒資格(ge)？保(bao)障房說了(le)這(zhe)(zhe)(zhe)么(me)多(duo)年(nian)，建起(qi)來多(duo)少，最(zui)后還是(shi)得大的開發商，讓開發商來解(jie)(jie)決(jue)這(zhe)(zhe)(zhe)效率(lv)。政(zheng)府(fu)完成不(bu)了(le)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)東(dong)西(xi)，效率(lv)和公平(ping)應該讓市(shi)場(chang)(chang)來解(jie)(jie)決(jue)。