在年中的(de)節點上(shang)(shang)，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)政(zheng)策走向頗引人(ren)關注。7月30日，中央政(zheng)治局(ju)會議對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)表態稱，“促進(jin)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業平穩(wen)健康發展(zhan)。”并(bing)未提及房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)。而在去年年底(di)的(de)會議上(shang)(shang)，針對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)還(huan)使用了“加強”的(de)字(zi)眼。在熱點城市高價(jia)地(di)(di)(di)頻出(chu)，房(fang)(fang)(fang)價(jia)上(shang)(shang)漲動(dong)力充足(zu)的(de)情況下，高層對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調(diao)控(kong)的(de)態度，似乎讓人(ren)捉摸不透。

據統計，在本屆(jie)政(zheng)府召開的18次國務院常(chang)務會議(yi)中(zhong)，僅有(you)兩次提及(ji)“房(fang)(fang)地產(chan)調控”。其余(yu)與房(fang)(fang)地產(chan)有(you)關的表態甚少(shao)，且多(duo)涉(she)及(ji)保障(zhang)房(fang)(fang)，較少(shao)提及(ji)商品房(fang)(fang)市場。

業內人(ren)士認為，在(zai)經濟增(zeng)速(su)放緩的(de)大背(bei)景下(xia)，房地產市(shi)(shi)場恐不(bu)會(hui)遭遇更嚴厲(li)的(de)政(zheng)策(ce)壓制(zhi)。但與此(ci)同時，盡管(guan)本(ben)屆(jie)政(zheng)策(ce)在(zai)多個領(ling)域強調(diao)市(shi)(shi)場化發展方向，但熱點城市(shi)(shi)的(de)過熱信(xin)號卻決定(ding)(ding)了(le)，行(xing)政(zheng)化手段恐難以在(zai)短期內退出。從(cong)下(xia)半年來看，維持市(shi)(shi)場穩(wen)定(ding)(ding)將(jiang)是政(zheng)策(ce)的(de)主要目標。

房地產市場風險漸顯

“新國五條”出臺后(hou)的(de)房地產市場，經歷了一個“先抑后(hou)揚”的(de)走勢。如今不過5個月，房價曲線已連續攀(pan)升至(zhi)歷史高點，局(ju)部市場甚至(zhi)出現過熱現象(xiang)。

來(lai)自中國指數(shu)研究(jiu)院的數(shu)據(ju)顯示，今年(nian)7月，全國百(bai)(bai)城(新建)住宅平(ping)均價(jia)格為10347元(yuan)/平(ping)方米(mi)，環比(bi)6月上(shang)(shang)漲0.87%，自2012年(nian)6月以來(lai)連(lian)續第14個月環比(bi)上(shang)(shang)漲，漲幅(fu)比(bi)上(shang)(shang)月擴大(da)(da)0.10個百(bai)(bai)分點。其中，北(bei)京、上(shang)(shang)海(hai)等十大(da)(da)城市的住宅均價(jia)達到17609元(yuan)/平(ping)方米(mi)，環比(bi)上(shang)(shang)漲1.34%，同比(bi)上(shang)(shang)漲11.06%。

與此同時，從6月下旬以來，一線城市頻(pin)繁出現高(gao)價地。7月，北(bei)京夏家(jia)胡同地塊(kuai)(kuai)和孫河地塊(kuai)(kuai)先后拍出4.2萬(wan)/平(ping)方米(mi)和4.4萬(wan)/平(ping)方米(mi)的(de)單價，連續刷新(xin)全(quan)國單價“地王”紀錄。

而在房(fang)屋(wu)(wu)租賃市(shi)(shi)(shi)場，相關機(ji)構(gou)數(shu)據顯示，北京(jing)房(fang)屋(wu)(wu)租金(jin)已連續(xu)52個月上漲，上海的租金(jin)也已連續(xu)上漲37個月。無(wu)論房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)市(shi)(shi)(shi)場還是(shi)租賃市(shi)(shi)(shi)場，成交(jiao)量雖有波動(dong)，但(dan)價格持(chi)續(xu)攀升(sheng)。

“部(bu)分區域(yu)的房地(di)產市(shi)場已(yi)出(chu)現非理性爆棚的現象。”中原地(di)產市(shi)場研(yan)究部(bu)總監張(zhang)大偉認(ren)為，這(zhe)一(yi)方(fang)面是由于一(yi)線城市(shi)的市(shi)場供需(xu)關系緊張(zhang)，另一(yi)方(fang)面則是由于高價(jia)地(di)和信貸(dai)緊縮(suo)等對市(shi)場預期的影響。

令業內人士擔憂的(de)是(shi)，未來(lai)一(yi)(yi)段時間，這種影響因素還將繼續存在(zai)。華遠地產(chan)董事長任志強在(zai)近(jin)期的(de)“華遠·好天地”商業項目揭幕儀(yi)式上表示，若供需關系不能有效改善(shan)，下一(yi)(yi)步(bu)通州房價肯定會達到四萬、五(wu)萬。

針對統計(ji)局即將發布的(de)(de)房地產相關數據，分析人士預計(ji)，在此前的(de)(de)上漲慣性(xing)下，70大中城(cheng)市房價還(huan)將繼續維持漲勢。值(zhi)得注意的(de)(de)是，一線城(cheng)市供需關系緊張的(de)(de)局面(mian)不會改變，但(dan)部分區域的(de)(de)房價水平已經背離了(le)市場(chang)，市場(chang)風險正在凸顯。

行政調控手段或改進

按(an)照以往(wang)的邏輯(ji)，房價和地價連續大漲之(zhi)后，必然會(hui)導致新一輪(lun)調控(kong)政(zheng)策的出臺。但自從本屆政(zheng)府正式就任以來(lai)，對房地產調控(kong)的態度卻始終令人(ren)捉摸不透。

據統計，從3月(yue)18日至今(jin)共召開(kai)了(le)18次國務院(yuan)常務會(hui)議，其(qi)中僅在3月(yue)27日和(he)6月(yue)26日的會(hui)議中，提到了(le)“房地產(chan)調控”的字眼，其(qi)余的會(hui)議均未提及調控。

具(ju)體來看(kan)，3月27日(ri)的(de)會議提(ti)到了“要繼續(xu)搞好房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)調控，加(jia)快建立房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)穩定健康發(fa)展的(de)長效(xiao)機制，加(jia)強(qiang)保障性(xing)安居工程建設”的(de)說法。6月26日(ri)的(de)會議則表示，“做好房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)調控，促進房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)健康發(fa)展。”

在其(qi)余的會議中，對保障房建設等內容(rong)有所(suo)涉及，卻未專門針對房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)進行表態。而在高(gao)層領導近期(qi)的調研中，也曾提及土地(di)制度等層面，而非(fei)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)。

作為對(dui)下半(ban)年(nian)經濟形勢(shi)定調(diao)(diao)的(de)中央政(zheng)治局會議(yi)，對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)表態是“促進房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)行業(ye)平穩(wen)健康(kang)發展”，同(tong)樣(yang)未涉及房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)調(diao)(diao)控。而在去(qu)年(nian)年(nian)底的(de)政(zheng)治局會議(yi)上，對(dui)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)說法為“要加(jia)強房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)調(diao)(diao)控和(he)住房(fang)(fang)(fang)保障工作”。短短半(ban)年(nian)間，政(zheng)策口徑已有很大(da)不同(tong)。

有觀點(dian)認為(wei)，梳理歷次樓市調(diao)控不難發現，房價始終無法走出“越調(diao)越漲(zhang)”的怪圈，因(yin)此，高層避談(tan)調(diao)控，或是在(zai)反思(si)以行政手(shou)段為(wei)主導(dao)的調(diao)控思(si)路。

據悉，新一(yi)屆政(zheng)府就任以來，在多個領域強調了市(shi)場化(hua)、規(gui)范化(hua)的(de)(de)思路，這與(yu)以往的(de)(de)調控路徑不同(tong)。據中(zhong)國證券報記者了解，此前高(gao)層曾召(zhao)集(ji)房地產(chan)行業相關人士進行座(zuo)談，征詢應對市(shi)場變化(hua)的(de)(de)策略。一(yi)位與(yu)會(hui)的(de)(de)人士指(zhi)出，從決策部門的(de)(de)態(tai)度來看，反思調控的(de)(de)意(yi)圖十分明顯。

短期內政策(ce)傾(qing)向“維穩”

探討房(fang)地產(chan)調(diao)控(kong)政策的(de)(de)(de)變化，還需(xu)站(zhan)在宏觀經濟的(de)(de)(de)大背景(jing)下。近期公布(bu)的(de)(de)(de)半年度(du)宏觀經濟數據(ju)顯(xian)示，在經濟結構調(diao)整的(de)(de)(de)關鍵階(jie)段，國(guo)民經濟恐難以繼續維持高(gao)增速。同(tong)期發布(bu)的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)數據(ju)則顯(xian)示，房(fang)地產(chan)市場量價齊升(sheng)局面(mian)凸(tu)顯(xian)，部分區域房(fang)價漲幅甚至亮起紅燈。

在(zai)決策層(ceng)面(mian)前，保(bao)增長和(he)控房價的矛盾又一(yi)(yi)次凸顯(xian)。在(zai)不少專家(jia)看(kan)來，前者需要市(shi)場化改(gai)革得以推進，而(er)后者仍需在(zai)一(yi)(yi)段時間內依靠(kao)行政之手(shou)。

21世紀(ji)不動(dong)產分析(xi)師張磊認為，在(zai)經濟下行階(jie)段，穩增長被置于(yu)重要(yao)位置，雖然(ran)經濟學界普(pu)遍猜測GDP增速的下限是(shi)7%，但(dan)這(zhe)并(bing)不是(shi)一(yi)個高枕(zhen)無憂的數字。為了使房(fang)地產投資(zi)不至于(yu)下滑(hua)，國務院提出了兩個重要(yao)措施：支(zhi)持家(jia)庭(ting)購買首套房(fang)，啟動(dong)1000萬(wan)套棚戶(hu)改造計劃，從而維(wei)持房(fang)地產投資(zi)的合理增長。

他認為(wei)，此次政治(zhi)局會議措(cuo)辭的“變調(diao)”，并不(bu)意味著房(fang)地產(chan)調(diao)控基調(diao)的調(diao)整。預計(ji)下(xia)半年，以限(xian)購限(xian)貸限(xian)價為(wei)代表的房(fang)地產(chan)調(diao)控仍將繼續，但(dan)不(bu)會有新的行政調(diao)控措(cuo)施出臺。

開(kai)發商對政策的態度(du)則(ze)普遍樂(le)觀。任(ren)志強便表示，在經濟(ji)高速(su)增長階段，房(fang)地產業(ye)會受(shou)益于經濟(ji)增長；但在經濟(ji)增速(su)下(xia)(xia)行的時期，房(fang)地產業(ye)也會因拉動(dong)效(xiao)應而(er)免(mian)受(shou)打(da)壓。他認(ren)為，在當前的經濟(ji)形勢下(xia)(xia)，下(xia)(xia)半年不會有更嚴厲的調(diao)控政策出臺。

但值得(de)注意的(de)是，市場化的(de)調控(kong)手段仍將是樓(lou)市政策的(de)趨勢，這主要表現為長效機制(zhi)的(de)建設。據了解，隨著數家(jia)涉房(fang)上市企(qi)業停牌“籌(chou)劃重(zhong)大事項”，凍結多(duo)年的(de)房(fang)地產(chan)企(qi)業A股上市、再融資(zi)(zi)和重(zhong)大資(zi)(zi)產(chan)重(zhong)組政策，有(you)可能取得(de)實質性破冰。

知情人(ren)士近期還透露，由發改(gai)委牽頭，住建(jian)部、國土部等相關部委正(zheng)在參與制定房(fang)(fang)地產調控的(de)長效機制，其(qi)中包括房(fang)(fang)產稅試點、保障房(fang)(fang)建(jian)設、公(gong)積金貸款(kuan)等多個層面。在樓市調控政策“維穩”的(de)同(tong)時，這些長效機制可能借機加速落地。