每經編輯(ji)｜每經記者(zhe) 陳默(mo)（化名(ming)）皇甫嘉天津攝影報道    

每經記者 陳默（化名）皇(huang)甫(fu)嘉(jia)天(tian)津攝影(ying)報(bao)道

昨(zuo)日(ri) （7月(yue)29日(ri)），《每日(ri)經濟新聞》以(yi)“黃金(jin)物業收(shou)獲在即 大通燃氣(qi)擬低(di)價(jia)轉(zhuan)售(shou)大股東”為題，報(bao)道(dao)了大通燃氣(qi)（000593，收(shou)盤價(jia)5.98元）轉(zhuan)讓新天投資11.93%股權存在估(gu)(gu)值(zhi)被(bei)低(di)估(gu)(gu)的嫌疑。針對上述報(bao)道(dao)，大通燃氣(qi)今日(ri)發布(bu)澄清(qing)公告(gao)，認為股權轉(zhuan)讓不存在價(jia)值(zhi)被(bei)低(di)估(gu)(gu)的情(qing)況。

但事實上，除了評估價值涉嫌明顯被(bei)低估外(wai)(wai)，大通(tong)燃氣此次股(gu)權(quan)(quan)轉讓還存在(zai)標的資(zi)產股(gu)權(quan)(quan)變更情況(kuang)不明、部分資(zi)產用作(zuo)銷售(shou)卻(que)(que)稱“不對外(wai)(wai)銷售(shou)”、標的資(zi)產已經在(zai)售(shou)卻(que)(que)未采(cai)用市場法評估等(deng)諸多亂象。

值得注意(yi)的(de)是，今日，大通燃氣將召開股東大會，就上述(shu)亂象重重的(de)股權轉讓計劃進行投票表決(jue)，由此引發(fa)的(de)懸念即將揭曉(xiao)。

亂(luan)象一：黃金商鋪在售卻稱(cheng)“不可售”/

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者(zhe)此(ci)次走訪金谷大廈項目時，發現1號(hao)樓(lou)地處(chu)天津地鐵3號(hao)線(xian)上，寫字樓(lou)正門距(ju)離3號(hao)線(xian)“津灣廣場”站出口僅20米(mi)之遙，在擁擠的天津市區(qu)中(zhong)，交(jiao)通(tong)十分便利。

在記者從金谷(gu)大廈(sha)售樓部(bu)獲得的一(yi)(yi)份寫字樓租售宣傳冊中了解(jie)到，金谷(gu)大廈(sha)1號(hao)(hao)樓地(di)(di)下(xia)擁有(you)部(bu)分商(shang)鋪可供租售。當中提到：“金谷(gu)大廈(sha)A座(zuo)（即1號(hao)(hao)樓）寫字樓地(di)(di)下(xia)一(yi)(yi)層商(shang)業(ye)中心黃金旺鋪，距地(di)(di)鐵3號(hao)(hao)線出入口一(yi)(yi)步之遙(yao)，6.9米挑高，可搭建為兩層，增(zeng)加您雙倍的營(ying)業(ye)面(mian)積，僅10余(yu)席”，“A座(zuo)地(di)(di)下(xia)商(shang)業(ye)中心 精品配套服務區 虛位以待”。

上述(shu)信息(xi)表明(ming)，金谷(gu)大(da)廈(sha)1號樓(lou)地下商鋪用(yong)作出售，但在今日發布的澄清公告中，大(da)通燃氣表示(shi)，“金谷(gu)大(da)廈(sha)地下一層屬(shu)(shu)金谷(gu)大(da)廈(sha)附屬(shu)(shu)用(yong)房(fang)，是(shi)不(bu)可售房(fang)產。”這與記者獲(huo)悉(xi)的上述(shu)信息(xi)完全(quan)相反(fan)。

值得注(zhu)意的(de)(de)是，在金谷大廈的(de)(de)地下一層(ceng)中，還(huan)設(she)有(you)通往(wang)天津地鐵3號線的(de)(de)出入口通道。

“緊臨地(di)鐵(tie)口的商(shang)鋪，會帶來更多的人(ren)流量，特別(bie)是津灣廣場站這種(zhong)地(di)鐵(tie)交通(tong)樞紐，會賦(fu)予商(shang)鋪更多的價(jia)值。”一位地(di)產業人(ren)士對記者(zhe)介(jie)紹道。

至于可售商(shang)業中心的(de)面(mian)積，上述宣(xuan)傳冊中表示是2245平方米(mi)。《每日(ri)經濟新聞(wen)》昨(zuo)日(ri)報道(dao)中的(de)估計結果(guo)顯示，這些(xie)商(shang)鋪的(de)價值(zhi)約(yue)合2.25億元。

但恰恰是這部分(fen)資產(chan)(chan)，評估機構中聯資產(chan)(chan)出(chu)具的(de)《資產(chan)(chan)評估報(bao)告》中卻沒有提及。該報(bao)告顯示，“金谷大(da)廈(sha)1號樓為地上(shang)33層(ceng)、地下4層(ceng)；總(zong)高度180米。地上(shang)建筑面(mian)積5.39萬(wan)平(ping)方米，地下泊(bo)車位(wei)435個。”

由于沒有披(pi)露地下(xia)商鋪，難(nan)道《資(zi)產評估(gu)報(bao)告》沒有評估(gu)這(zhe)部(bu)分(fen)資(zi)產？

亂象二：在售項目評估不用(yong)市場法/

對于(yu)金谷大廈(sha)1號(hao)樓這塊香(xiang)餑餑，中(zhong)(zhong)(zhong)聯資產(chan)(chan)采取(qu)的(de)評(ping)估(gu)(gu)方法(fa)(fa)(fa)是“資產(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)(fa)”而不是“市(shi)場法(fa)(fa)(fa)”或者(zhe)“收(shou)(shou)益(yi)法(fa)(fa)(fa)”。對此，中(zhong)(zhong)(zhong)聯資產(chan)(chan)解釋(shi)道：“資產(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)(fa)從企業構建角度反映了企業的(de)價(jia)值，為(wei)(wei)經(jing)(jing)濟行為(wei)(wei)實現(xian)后企業的(de)經(jing)(jing)營管(guan)理及考核提供(gong)了依據”，并表示由于(yu)金谷大廈(sha)1號(hao)樓并未完工結轉收(shou)(shou)入(ru)，且在(zai)成本法(fa)(fa)(fa)評(ping)估(gu)(gu)過程中(zhong)(zhong)(zhong)已綜合考慮其收(shou)(shou)益(yi)，另外企業在(zai)基準日(ri)尚(shang)未取(qu)得新(xin)的(de)土(tu)地(di)儲備及新(xin)項(xiang)目待開發，無法(fa)(fa)(fa)對未來的(de)收(shou)(shou)益(yi)進行預測，因此未采用收(shou)(shou)益(yi)法(fa)(fa)(fa)。“另外市(shi)場上也(ye)沒有企業類似的(de)交(jiao)易成功案例，不具備市(shi)場法(fa)(fa)(fa)評(ping)估(gu)(gu)的(de)條件，綜上，本次評(ping)估(gu)(gu)確定采用資產(chan)(chan)基礎法(fa)(fa)(fa)。”

“市場法(fa)是通過將要評估(gu)(gu)的(de)物業(ye)與(yu)近(jin)期已交易的(de)類似物業(ye)進(jin)行比較，修正得出待估(gu)(gu)物業(ye)價格的(de)一種(zhong)方法(fa)。”上海(hai)某(mou)財務(wu)人士指出。

《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者注意到，上述《資產評估報告書》中曾提(ti)到，截至2013年5月(yue)31日，金谷大(da)廈1號樓已預(yu)售(shou)6021.23平方米，這表明已有十(shi)分(fen)明確的售(shou)價(jia)可供參考。記(ji)者近日以買房者身(shen)份(fen)前往(wang)金谷大(da)廈1號樓也了(le)解到，該樓盤銷售(shou)人員給出了(le)2.7萬元/平方米的銷售(shou)均價(jia)，且表示樓盤已接(jie)近售(shou)罄。

“既然不能用市場法評估，那為什么又(you)能給出銷售均(jun)價？這(zhe)個(ge)均(jun)價是怎么來的(de)？”大智慧(hui)地產研究院徐先(xian)生表(biao)示，“肯(ken)定是有精(jing)算(suan)師 （估算(suan)均(jun)價）的(de)，這(zhe)需要測算(suan)開發項目所有成本(ben)，再(zai)加(jia)上預期盈利(li)部分(fen)實現加(jia)價，而這(zhe)部分(fen)加(jia)價是參照別的(de)樓(lou)盤來的(de)，所以(yi)這(zhe)部分(fen)加(jia)價相對(dui)比(bi)較主(zhu)觀。如果售樓(lou)部給出了均(jun)價，那肯(ken)定是開發商經(jing)過反復推敲、反復測算(suan)、反復驗證(zheng)得出來的(de)結果。”

此外，與金谷大廈1號樓(lou)相距(ju)僅500米的天津(jin)(jin)最高樓(lou) “環(huan)球金融中(zhong)心(xin)津(jin)(jin)塔”，是該區域與之最為類似(si)的寫(xie)字樓(lou)。據了解，環(huan)球金融中(zhong)心(xin)津(jin)(jin)塔從2009年5月銷售(shou)至今(jin)基本售(shou)罄，除此之外附近還有天津(jin)(jin)港(gang)灣中(zhong)心(xin)、濱海華貿中(zhong)心(xin)寫(xie)字樓(lou)等可作比較。

既然(ran)已(yi)經有明確的銷售價格，也有周(zhou)邊樓盤可供參考，為何(he)評(ping)估機構(gou)仍選用資(zi)產增(zeng)值(zhi)幅度可能最低的基礎資(zi)產法？

亂(luan)象三：標的(de)資產股(gu)權變更(geng)疑云重重/

蹊(xi)蹺的事情不(bu)止于此。

據(ju)2007年大通(tong)燃氣和大通(tong)集團簽訂(ding)的《資(zi)產(chan)置換暨關聯交易》，新天(tian)(tian)投(tou)資(zi)最早(zao)成立于2001年7月，中途經歷一系(xi)列股(gu)權(quan)更(geng)迭之后，2008年以前新天(tian)(tian)投(tou)資(zi)的股(gu)權(quan)結構是大通(tong)集團持有8%，天(tian)(tian)津(jin)新東(dong)方持有92%。

2008年6月，大通集團(tuan)將(jiang)新(xin)(xin)天(tian)投資8%股(gu)權、天(tian)津(jin)新(xin)(xin)東方(fang)將(jiang)新(xin)(xin)天(tian)投資11.5%股(gu)權，通過資產置(zhi)換(huan)給(gei)了大通燃(ran)(ran)氣，即大通燃(ran)(ran)氣當(dang)時持有(you)(you)(you)新(xin)(xin)天(tian)投資股(gu)權19.5%，天(tian)津(jin)新(xin)(xin)東方(fang)持有(you)(you)(you)剩(sheng)余80.5%；8月5日，天(tian)津(jin)信托(tuo)出資1.5億元對新(xin)(xin)天(tian)投資進行增資，增資后天(tian)津(jin)信托(tuo)持有(you)(you)(you)68.11%，大通燃(ran)(ran)氣持有(you)(you)(you)6.22%，天(tian)津(jin)新(xin)(xin)東方(fang)持有(you)(you)(you)25.67%。與此同時，天(tian)津(jin)新(xin)(xin)東方(fang)將(jiang)手(shou)中(zhong)籌(chou)碼分別轉(zhuan)讓給(gei)另外兩(liang)個股(gu)東。

綜上所述，在2008年的時(shi)候，新天投資(zi)的股(gu)權(quan)結構(gou)就應該是大通燃氣(qi)持有11.93%，天津信(xin)托持有88.07%。此(ci)次股(gu)權(quan)轉讓公告中的 “標的公司歷史(shi)沿革”表明(ming)，這一股(gu)權(quan)結構(gou)保(bao)持到了目前。

但《每日經濟新(xin)(xin)聞》記者注意到，在(zai)2011年(nian)7月份，天(tian)津信(xin)托(tuo)曾發(fa)布一份《天(tian)津大通投資(zi)集團公(gong)司(si)股權信(xin)托(tuo)受(shou)益權集合資(zi)金信(xin)托(tuo)計劃》，其中在(zai)“擔(dan)保情況(kuang)”一欄中出現了(le)“天(tian)津開發(fa)區新(xin)(xin)東方(fang)生物科技(ji)發(fa)展有(you)(you)(you)限公(gong)司(si)將其持有(you)(you)(you)的(de)4395.7萬股新(xin)(xin)天(tian)投資(zi)股權，為本信(xin)托(tuo)計劃提供擔(dan)保”的(de)字樣，以及在(zai)“資(zi)金運用”中出現了(le)“受(shou)讓大通集團持有(you)(you)(you)的(de)天(tian)津新(xin)(xin)天(tian)投資(zi)有(you)(you)(you)限公(gong)司(si)1.5億(yi)股股權信(xin)托(tuo)受(shou)益權”的(de)字樣。

按照(zhao)字面意思理(li)解，在上述信托計劃(hua)發布前(qian)(qian)后（即2011年7月前(qian)(qian)后），大通(tong)集(ji)團(tuan)和天津新(xin)(xin)東(dong)方手(shou)中(zhong)有新(xin)(xin)天投資(zi)股(gu)(gu)(gu)權(quan)。但上市公(gong)(gong)(gong)司公(gong)(gong)(gong)告信息則表(biao)明，2008年之后，新(xin)(xin)天投資(zi)股(gu)(gu)(gu)權(quan)股(gu)(gu)(gu)權(quan)未有變(bian)化，為何期間又(you)出現(xian)了(le)新(xin)(xin)東(dong)方生物(wu)科技(ji)發展(zhan)有限公(gong)(gong)(gong)司、大通(tong)集(ji)團(tuan)這兩(liang)位(wei)股(gu)(gu)(gu)東(dong)？這是否說明2008年8月5日至2013年5月31日期間，新(xin)(xin)天投資(zi)的股(gu)(gu)(gu)權(quan)確實有過變(bian)化，但上市公(gong)(gong)(gong)司卻(que)沒有披露(lu)？

就(jiu)上(shang)述諸多疑問，《每日經(jing)濟新聞》記(ji)(ji)者(zhe)昨日下(xia)午聯系(xi)了上(shang)市公(gong)(gong)司方(fang)面(mian)，證券部工作人員表示(shi)將就(jiu)采(cai)訪要(yao)求向公(gong)(gong)司進(jin)行匯報(bao)，并承諾當(dang)日下(xia)班前無論接受采(cai)訪與否(fou)均給予答(da)復。傍(bang)晚記(ji)(ji)者(zhe)再次聯系(xi)公(gong)(gong)司方(fang)面(mian)，卻被(bei)告知(zhi)正(zheng)在(zai)開會。截至發稿前，仍未收到公(gong)(gong)司回應。