每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 尚希 發自北京     

每(mei)經記者 尚希(xi) 發自(zi)北京(jing)

如(ru)(ru)何(he)提升企業(ye)的(de)價值(zhi)創(chuang)造能力，讓綠(lv)色地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)、旅游(you)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)、商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)等房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)新(xin)業(ye)態，更適應“白銀時代”的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)發特征？2013年8月《每日經濟新(xin)聞》主辦的(de)第三屆中國價值(zhi)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)年會將集中進行探(tan)討，用一(yi)批成功房(fang)企的(de)案例，給出關于如(ru)(ru)何(he)創(chuang)造價值(zhi)的(de)報告。

在前兩期(qi)探討了(le)城市價(jia)值(zhi)之后，本期(qi)房產周(zhou)刊將聚集開(kai)發商(shang)角逐(zhu)的新(xin)戰場——“綠色(se)住(zhu)宅”。

“到目前為止，我(wo)們有(you)39個城(cheng)市，55個健康(kang)住(zhu)(zhu)宅試(shi)點，試(shi)點面積超(chao)過(guo)了兩千(qian)多萬(wan)平(ping)方米，但與年(nian)均7億平(ping)方米的新建住(zhu)(zhu)宅相比，非常之少。”國家住(zhu)(zhu)宅與居住(zhu)(zhu)環境工程技術中心主任仲繼壽在接受包括《每日經濟(ji)新聞》在內的媒體記者采訪(fang)時(shi)表示(shi)，今年(nian)有(you)望頒布(bu)健康(kang)住(zhu)(zhu)宅評價(jia)標準。

但(dan)是，一個(ge)問(wen)題隨(sui)之而來，綠色(se)(se)健康(kang)地產如(ru)何(he)才能擺(bai)脫叫好(hao)不(bu)叫座(zuo)的(de)現(xian)象？今年7月(yue)份，主打綠色(se)(se)住宅概念(nian)的(de)當代(dai)置業在(zai)香港IPO，僅(jin)僅(jin)獲得了15%的(de)認購率。《每日經濟新聞(wen)》記者調查發(fa)現(xian)，綠色(se)(se)地產之所以叫好(hao)不(bu)叫座(zuo)，根(gen)本原(yuan)因還是房企的(de)價值創(chuang)造能力匱乏，導(dao)致產品含有的(de)健康(kang)“基因”少(shao)，最終令消費者不(bu)買(mai)賬。

綠色住宅銷售(shou)遇尷尬/

理想很豐滿，現實很骨(gu)感。這句(ju)話如果(guo)用來(lai)形容一部分綠色住宅項(xiang)目的市場(chang)反應(ying)，恰(qia)如其(qi)分。

位于(yu)北京(jing)通州(zhou)的“北京(jing)ONE”項(xiang)目(mu)就屬于(yu)綠(lv)色住宅(zhai)，2010年曾憑借(jie)“低碳(tan)、養生”等一(yi)系(xi)列健康(kang)理(li)念將北京(jing)通州(zhou)房價拉(la)入 “3萬元”大關。但(dan)該項(xiang)目(mu)銷售人員所言(yan)，相比其(qi)他普(pu)通住宅(zhai)來說，“北京(jing)ONE”的項(xiang)目(mu)工期(qi)要長許多。

“我們(men)今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初(chu)開盤的5號樓，均價是2.8萬(wan)(wan)~2.9萬(wan)(wan)元(yuan)/平方米(mi)，”該項目的銷售人員告訴《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者，目前還剩下大約一兩(liang)百套房源(yuan)可選，記(ji)者在實地(di)采訪時也發現，即(ji)便是已經入(ru)住(zhu)了(le)一年(nian)(nian)之久(jiu)的3號樓，也有部(bu)分未售出房源(yuan)。

“北(bei)京(jing)ONE”早在(zai)2010年便(bian)已入市(shi)，近三(san)年的(de)時間(jian)，730套房源，僅64.2%的(de)去化率（根據北(bei)京(jing)市(shi)住建委網站信息顯示，項目目前簽約套數為(wei)469套）。這在(zai)供(gong)求矛(mao)盾一直(zhi)難以(yi)疏解(jie)的(de)北(bei)京(jing)，已算是異類，它的(de)滯銷自(zi)然(ran)有跡可(ke)循。

2010年10月份(fen)，位(wei)于(yu)北(bei)京市(shi)通(tong)(tong)州區新(xin)(xin)華大(da)街的(de)(de)(de)“北(bei)京ONE”拿下(xia)預售(shou)許(xu)(xu)可證，獲(huo)批(pi)的(de)(de)(de)擬售(shou)均(jun)(jun)價最高(gao)達(da)35844元/平(ping)方(fang)米，最低也(ye)在(zai)30348元/平(ping)方(fang)米。而當(dang)時(shi)通(tong)(tong)州區域大(da)部分在(zai)售(shou)樓盤的(de)(de)(de)均(jun)(jun)價卻(que)不及其“二(er)分之一”。《每日經(jing)濟(ji)新(xin)(xin)聞(wen)》記者(zhe)實地(di)體(ti)驗后看到，不同(tong)(tong)于(yu)普通(tong)(tong)住宅，該項目每間屋子靠近墻(qiang)體(ti)邊緣的(de)(de)(de)地(di)面都有一個(ge)出風口(kou)，同(tong)(tong)時(shi)，室內門板的(de)(de)(de)頂(ding)部也(ye)有幾個(ge)換風口(kou)，門框的(de)(de)(de)上沿幾乎接(jie)近屋頂(ding)，比(bi)普通(tong)(tong)住宅室內門高(gao)出許(xu)(xu)多。據銷售(shou)人員介紹，這有助于(yu)室內新(xin)(xin)風系(xi)統(tong)置換空氣。

此外，在(zai)(zai)屋內還能通過(guo)智能面板對(dui)房間(jian)的燈光(guang)、窗簾等進行操(cao)控，“一年四季室內溫度(du)(du)可以保持在(zai)(zai)20~22攝氏度(du)(du)，省去了空(kong)調和暖氣。”銷售人員對(dui)記者(zhe)說道。

不過(guo)，項目所主打的“智能、恒(heng)溫(wen)、恒(heng)濕、衡氧”概念并未能成為價格砝(fa)碼。根(gen)據(ju)住建委(wei)網站顯示，“北(bei)京ONE”目前的簽約均(jun)價僅為23175元/平方米。

“雖然這(zhe)個(ge)產(chan)品附加了(le)很多科技、養生的(de)(de)理念，但在(zai)通州這(zhe)個(ge)以剛需產(chan)品為主(zhu)的(de)(de)市(shi)場，價(jia)格(ge)、區位等是(shi)客戶首先(xian)考慮的(de)(de)因素。”北(bei)京一(yi)位開(kai)(kai)發商人(ren)(ren)士(shi)在(zai)接(jie)受 《每日經濟新聞(wen)》記者采訪時(shi)坦言，如何(he)尋(xun)找(zhao)到(dao)合適的(de)(de)居(ju)住人(ren)(ren)群是(shi)對(dui)綠色住宅(zhai)開(kai)(kai)發商的(de)(de)一(yi)個(ge)挑(tiao)戰。

事實上，“北京ONE”所含有的“綠色(se)地(di)產”基因，究竟能滿足(zu)消費(fei)者多少(shao)健康、養生的需要，也存在(zai)疑問。該項目的容積率高(gao)達4.8，居住(zhu)密度相對于其他小區要高(gao)一些，通(tong)風、空(kong)氣清新等先天條件要比普通(tong)住(zhu)宅(zhai)略差。在(zai)這樣的情(qing)況(kuang)下，其能否(fou)得到(dao)消費(fei)者的認(ren)同也存在(zai)疑問。

“現在市場(chang)陷入一種(zhong)怪圈，業主覺得綠色住宅的(de)供(gong)應少之又(you)少，設(she)計(ji)(ji)師(shi)和建筑師(shi)則表示可(ke)以(yi)(yi)進(jin)行綠色住宅的(de)設(she)計(ji)(ji)，但(dan)開發商沒有這樣的(de)要求(qiu)；而開發商則稱完全可(ke)以(yi)(yi)開發綠色住宅，只是客(ke)戶不愿(yuan)意為之買單。造成(cheng)這種(zhong)情況(kuang)的(de)根(gen)本(ben)原因還是在于理念。”BDGH八達國瑞(rui)副董事長、英(ying)國皇家特(te)許測量師(shi)學會(hui)全球管理委員會(hui)中國代表李旭在接(jie)受 《每日經(jing)濟新聞》記者采訪時表示。

他補充道，國外的住宅開發幾(ji)乎都要秉承“三重底線”，不光要滿足(zu)業主的需求(qiu)，還要被(bei)更大的公(gong)眾團體所接受，同(tong)時要降低項目對環境的影響。李旭表(biao)示，目前一些大的品牌(pai)開發商也有(you)了這(zhe)樣的意識。

綠色建筑成本較高/

相(xiang)比 “北(bei)京ONE”的(de)不(bu)溫不(bu)火，中高端市場的(de)住宅產品與“綠(lv)色”、“健(jian)康”相(xiang)結合(he)之后，“化學反應”卻很明顯(xian)。

“我們現在(zai)正在(zai)對(dui)室內(nei)的溫度(du)、濕(shi)度(du)、新風的風量、采(cai)光(guang)等諸多細節進(jin)行(xing)檢測，”方興地產北京營(ying)銷中心(xin)營(ying)銷總監霍博寧向 《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)透露，目(mu)前方興有意(yi)將這(zhe)一(yi)健康測試標準推廣到今后的每(mei)一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)上。

“首(shou)期鴻坤林語墅推了30余套房源，包括疊拼和聯排兩種類型(xing)的(de)產品，開(kai)盤(pan)當天已經售罄。”鴻坤集團營銷策(ce)劃中(zhong)心總經理彭艷對(dui)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)說(shuo)道。該項(xiang)目位于(yu)南四環，除(chu)去較為有利的(de)地域優(you)勢(shi)，項(xiang)目在開(kai)盤(pan)前夕主打的(de)賣點則在于(yu) “首(shou)次(ci)實現PM2.5室內監測”。

“容(rong)積率僅是(shi)硬件上的稀缺，在強調(diao)居(ju)(ju)住體(ti)驗的今(jin)天，已經不能單純依靠容(rong)積率獲得客戶認可(ke)，”鴻坤林(lin)語墅項(xiang)(xiang)目(mu)經理侯守超表示，“項(xiang)(xiang)目(mu)啟動初期(qi)就把重點放(fang)在了(le)高端人居(ju)(ju)還(huan)有哪些(xie)可(ke)以升級的地方，發現健康才是(shi)真正(zheng)稀缺的資源，所以才有了(le)項(xiang)(xiang)目(mu)PM2.5的室內監(jian)測，甚至對PM0.3也能達到90%的過濾。”

但綠色(se)建筑的“高成(cheng)本”也(ye)是(shi)開發商面臨(lin)的一個問題。

《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者走訪位于(yu)望京區域的(de)(de)(de)(de)(de)保利國際廣場項(xiang)目了解到(dao)，該項(xiang)目由于(yu)主(zhu)打(da)綠色、節能，項(xiang)目每平方米的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)安成本高達1.2萬(wan)~1.3萬(wan)元。以(yi)其(qi)折紙(zhi)燈(deng)籠造型的(de)(de)(de)(de)(de)主(zhu)樓為(wei)例，“其(qi)外面是兩(liang)層的(de)(de)(de)(de)(de)玻璃幕墻，隔音效(xiao)果提(ti)高28%。比傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)寫(xie)字樓提(ti)高75%的(de)(de)(de)(de)(de)漏(lou)風控制(zhi)，使得夏天熱風、冬天冷風很難進入到(dao)這(zhe)個建(jian)筑內。”保利（北京）房地產開發有(you)限公司營銷中心總經(jing)理牛毅(yi)告訴(su)記者，綠色建(jian)筑還可以(yi)節約(yue)(yue)24%到(dao)50%的(de)(de)(de)(de)(de)電力，節約(yue)(yue)二氧(yang)化碳排放(fang)39%左右(you)，節約(yue)(yue)40%的(de)(de)(de)(de)(de)水以(yi)及70%的(de)(de)(de)(de)(de)固體廢料。

該項目(mu)相關人(ren)士向(xiang)記者透露，大(da)約6萬(wan)平方米的主(zhu)樓(lou)，由于采取特(te)殊的幕墻結構(gou)和系(xi)統，使其成本(ben)高出了近一億元。

“無(wu)論是(shi)(shi)健康住(zhu)宅(zhai)還是(shi)(shi)綠色住(zhu)宅(zhai)，只有開發企(qi)業和業主的(de)(de)利(li)益(yi)關聯，才有可能(neng)成(cheng)為開發建設企(qi)業的(de)(de)真正(zheng)動(dong)力(li)。”仲(zhong)繼壽對《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者表(biao)示，目前(qian)住(zhu)宅(zhai)價格(ge)的(de)(de)主要(yao)影響因(yin)素是(shi)(shi)城市(shi)和地段，代表(biao)綠色健康的(de)(de)技術往往僅成(cheng)為一(yi)個賣點，而不(bu)是(shi)(shi)開發企(qi)業的(de)(de)基(ji)本(ben)理念和市(shi)場動(dong)力(li)。因(yin)此，推(tui)廣(guang)理念比某一(yi)技術的(de)(de)推(tui)廣(guang)更重要(yao)，只有政府的(de)(de)導向(xiang)、企(qi)業的(de)(de)動(dong)力(li)和業主的(de)(de)需(xu)求(qiu)真正(zheng)統一(yi)起來，利(li)益(yi)相(xiang)關方(fang)均成(cheng)為利(li)益(yi)鏈上的(de)(de)一(yi)員，“健康”和“綠色”才能(neng)成(cheng)為住(zhu)宅(zhai)產品的(de)(de)基(ji)本(ben)特征。

住宅須實現綠(lv)色循環/

一組數據(ju)似乎可(ke)以解釋開(kai)發商越(yue)來(lai)越(yue)傾向于“綠色(se)建(jian)(jian)筑(zhu)”的(de)原因：有數據(ju)表明(ming)，綠色(se)建(jian)(jian)筑(zhu)可(ke)以使寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)空(kong)置(zhi)率降低(di)3.5%，租金(jin)則提高了(le)13%。在(zai)中國，70%高檔物業(ye)用戶(hu)愿意付(fu)更高的(de)代價(jia)入駐綠色(se)建(jian)(jian)筑(zhu)。而在(zai)北京中央商務區甲級寫(xie)字(zi)樓(lou)中，超(chao)過60%新建(jian)(jian)筑(zhu)面積采用LEED設計標準（美國綠色(se)建(jian)(jian)筑(zhu)認證）。

而(er)對(dui)于(yu)綠(lv)色(se)住(zhu)宅，情況則復雜(za)一(yi)些。對(dui)于(yu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商來說，難題(ti)是(shi)在政策調控(kong)的大背景之下，如何(he)加大成(cheng)本進行綠(lv)色(se)住(zhu)宅的開(kai)發(fa)(fa)(fa)；而(er)購房者則在思考，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商所宣稱的“恒(heng)(heng)濕(shi)恒(heng)(heng)溫”等健康指標，是(shi)否“名副其實”。

李旭告訴記者(zhe)，推進綠色住宅的開(kai)發，政府(fu)也(ye)應該起到一定(ding)的促進作用(yong)，“譬如在拿地的時(shi)候(hou)，可(ke)以納入一些綠色的指(zhi)標，或者(zhe)在某(mou)些稅費方面進行減(jian)免(mian)。如果(guo)按照綠色標準建造成(cheng)功，開(kai)發商也(ye)應該予以獎勵(li)。”

北京房地產協會(hui)秘書(shu)長陳志同樣建議，政府(fu)應當采(cai)取將各種節能補貼、新(xin)技(ji)術、新(xin)材料補貼給消(xiao)費者(zhe)，消(xiao)費者(zhe)買(mai)房時直接從房價中(zhong)扣除(chu)的辦法，讓(rang)消(xiao)費者(zhe)自主選擇(ze)，形成良性的市場循環(huan)機(ji)制。

李(li)旭說(shuo)(shuo)，綠色(se)住宅需要解決的不只是(shi)房(fang)屋是(shi)否能夠做到(dao) “恒(heng)溫恒(heng)濕”，而是(shi)如(ru)何使整個小區內(nei)實現健康的綠色(se)循(xun)環(huan)，建筑材料是(shi)否綠色(se)、水循(xun)環(huan)是(shi)否健康、垃(la)圾處理是(shi)否安全(quan)無污(wu)染，這對于開發(fa)商(shang)來(lai)說(shuo)(shuo)，挑戰則(ze)(ze)不再僅僅來(lai)自于“建筑”本身，而是(shi)成為健康生活(huo)規則(ze)(ze)的制定者與創(chuang)造(zao)者。

“綠(lv)(lv)色(se)住(zhu)(zhu)宅(zhai)關(guan)(guan)注 ‘四節(jie)(jie)(jie)一環保(bao)’，即節(jie)(jie)(jie)地(di)、節(jie)(jie)(jie)水(shui)、節(jie)(jie)(jie)能、節(jie)(jie)(jie)材，以及環境(jing)保(bao)護，強調人與自然(ran)之間最少的(de)(de)索取、最少的(de)(de)排放以及保(bao)護生物多樣性；而健康(kang)住(zhu)(zhu)宅(zhai)關(guan)(guan)注以人為本，強調居住(zhu)(zhu)者(zhe)在生理(li)、心(xin)理(li)、道德和(he)社會(hui)適(shi)應性等多層次的(de)(de)健康(kang)需求。”仲繼壽對記(ji)者(zhe)說道，健康(kang)住(zhu)(zhu)宅(zhai)和(he)綠(lv)(lv)色(se)住(zhu)(zhu)宅(zhai)都關(guan)(guan)注物質環境(jing)的(de)(de)健康(kang)性。

如(ru)此看來，健(jian)康住(zhu)(zhu)宅應該稱為“綠(lv)色住(zhu)(zhu)宅”的(de)升(sheng)級(ji)版本(ben)。它不但要求住(zhu)(zhu)宅本(ben)身(shen)的(de)“健(jian)康”屬性，還(huan)要求居住(zhu)(zhu)環境的(de)“健(jian)康”。

對此，仲繼(ji)壽告訴記者(zhe)，即將在(zai)今年出(chu)臺的(de) 《住(zhu)宅健(jian)康性能評價標準(zhun)》，不僅包(bao)括(kuo)(kuo)對于住(zhu)宅安全性、適(shi)應(ying)性、私密性及舒適(shi)性的(de)指(zhi)導標準(zhun)，還包(bao)括(kuo)(kuo)住(zhu)區(qu)(qu)(qu)環(huan)(huan)境健(jian)康性能的(de)評定標準(zhun)，其中則涵蓋(gai)了(le)基地(di)與微氣候環(huan)(huan)境、住(zhu)區(qu)(qu)(qu)安全環(huan)(huan)境、住(zhu)區(qu)(qu)(qu)交(jiao)往環(huan)(huan)境、住(zhu)區(qu)(qu)(qu)衛生(sheng)環(huan)(huan)境和養老育童健(jian)身(shen)配套等等。

“該(gai)標準出臺的(de)目的(de)是(shi)從(cong)建(jian)設(she)之初就將健(jian)康和綠色融入(ru)開(kai)發企業、設(she)計(ji)單位的(de)建(jian)設(she)目標之中，從(cong)而為(wei)居住者和利益相(xiang)關方獲得可持續的(de)健(jian)康效益。”仲繼壽進一(yi)步(bu)指(zhi)出。