每(mei)經實(shi)習記者 顧晟昱(yu) 發自(zi)上海(hai)

因為 “上海首富周正(zheng)毅案”而廣受矚目(mu)的靜安(an)區石門二(er)路街道60號街坊(fang)地塊，花落誰家或將在今天塵埃落定(ding)。

《每日經濟新(xin)聞》記者從(cong)上海市靜安區規土局(ju)發布的公告(gao)獲悉，該幅地塊使用權(quan)將于今(jin)天9時30分進行最(zui)終的定標競拍，SOHO中國和美國漢(han)斯入圍(wei)了該地塊最(zui)終的中標候選人，報價分別為37億元和37.06億元。

雖然中(zhong)介機(ji)構的(de)許多業者看好SOHO中(zhong)國能(neng)夠(gou)最(zui)終勝出，但該(gai)地塊(kuai)苛刻的(de)出讓條(tiao)件以及近(jin)來(lai)中(zhong)心區域寫字樓租(zu)賃(lin)市場的(de)低迷，使得其(qi)前景面臨挑戰(zhan)。與此(ci)同時，由于此(ci)前SOHO中(zhong)國在上(shang)海開發的(de)產品(pin)規劃受質疑(yi)，也有可能(neng)成為其(qi)成功競(jing)得上(shang)述地塊(kuai)的(de)一大(da)變數。

這一幅地塊 故事尤其多(duo)

此(ci)前的7月(yue)25日(ri)，上海市靜安區規土局發布公(gong)告稱，JadeKiteTailZE2013Limited和SOHO（上海）投資(zi)有限公(gong)司，成為(wei)靜安區石門二路街(jie)(jie)道60號(hao)街(jie)(jie)坊地塊的中標候(hou)選(xuan)人(ren)。據了解，這(zhe)兩家(jia)公(gong)司分別為(wei)美國(guo)漢斯和SOHO中國(guo)的子公(gong)司。

公告顯(xian)示(shi)，該地(di)塊為(wei)商辦用地(di)，出讓面積為(wei)17937.7平方米，容積率為(wei)7.58，它同時也是被譽(yu)為(wei)“上海最后一(yi)塊黃金地(di)”東八塊中(zhong)的一(yi)幅地(di)塊。

“東(dong)八(ba)塊(kuai)(kuai)”位(wei)于(yu)寸土(tu)寸金(jin)的(de)靜安區東(dong)北路(lu)，是8街(jie)道(dao)地(di)塊(kuai)(kuai)的(de)結合，十(shi)幾年來(lai)幾經(jing)波折。2002年5月，“東(dong)八(ba)塊(kuai)(kuai)”由上海市政(zheng)府以免(mian)土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)金(jin)的(de)模式，轉讓(rang)給當時的(de)“上海首富”周正(zheng)毅(yi)進行(xing)開發。但是，由于(yu)周正(zheng)毅(yi)在土(tu)地(di)轉讓(rang)和居(ju)民拆遷安置上糾紛(fen)眾多，最終引發了連環訴(su)訟和舉(ju)報。2003年9月，周正(zheng)毅(yi)因涉(she)嫌經(jing)濟犯(fan)罪而被捕，“東(dong)八(ba)塊(kuai)(kuai)”被政(zheng)府收回(hui)。

隨后，曾多次傳(chuan)出(chu)(chu)在(zai)該(gai)區(qu)域拿下“西(xi)斯文里”項目(mu)的和記黃埔將接手 “東(dong)八塊”，但最終都沒了下文。直到2009年，靜安區(qu)在(zai)一份《公(gong)示》中(zhong)指出(chu)(chu)，該(gai)地塊擬由靜安土地管理(li)中(zhong)心與上海地產集(ji)團有限公(gong)司聯合(he)開發，投資建設一棟大型現代(dai)化辦(ban)公(gong)商務綜合(he)樓；該(gai)項目(mu)需拆(chai)遷居(ju)民房屋(wu)942戶，拆(chai)遷房屋(wu)建筑面(mian)積(ji)31708m2。

但是(shi)，3年之(zhi)后(hou)，該(gai)項目(mu)依(yi)舊未建造，已成為(wei)凈地的該(gai)地塊，則(ze)于今(jin)年5月宣布對外(wai)出(chu)讓(rang)。克(ke)而瑞資深分析師薛建雄指出(chu)，雖然上(shang)海地產集團參與(yu)了地塊前期的動遷，但并沒有(you)足夠的實力來開發這類市(shi)中心(xin)的商辦項目(mu)。而通過土地出(chu)讓(rang)，政(zheng)府和上(shang)海地產集團則(ze)將收獲部分土地增值(zhi)的收益。

上海易居房地(di)產(chan)研究院(yuan)研究員嚴躍進在接(jie)受《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者采(cai)訪(fang)時說，該地(di)塊數年未動(dong)工(gong)，一方面與拆遷困難有(you)關，另外或與其涉及地(di)鐵(tie)(tie)站點有(you)關。據該地(di)塊出讓答疑顯示(shi)，項(xiang)目地(di)下部分涉及13號線自然博物館站的建(jian)設，而投標人(ren)還需出示(shi)能夠證明項(xiang)目與地(di)鐵(tie)(tie)、鐵(tie)(tie)路線結合建(jian)設的相關資料。

漢(han)斯(si)有優勢SOHO錢很多

就該地(di)塊的出讓前景，房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發業和(he)中介(jie)業者存在(zai)兩(liang)種截(jie)然不同的看法(fa)。中介(jie)業者多認為(wei)SOHO中國(guo)(guo)能拿(na)出更多的錢，更有能力(li)競爭(zheng)上(shang)(shang)述地(di)塊；但開(kai)發業界卻更希望(wang)美國(guo)(guo)漢斯(si)能勝出，因為(wei)漢斯(si)產(chan)(chan)品開(kai)發能力(li)更強(qiang)。由于此(ci)前SOHO中國(guo)(guo)在(zai)外灘(tan)的開(kai)發被指(zhi)破壞天際(ji)線，加上(shang)(shang)在(zai)與復星的官司中，SOHO中國(guo)(guo)董事(shi)長潘石屹堅(jian)持要上(shang)(shang)訴，并牽扯出一系(xi)列口水戰，讓SOHO在(zai)上(shang)(shang)海地(di)產(chan)(chan)圈形象受損。

薛建雄(xiong)表示，政府可(ke)能(neng)(neng)更(geng)(geng)希望(wang)漢(han)斯能(neng)(neng)夠中(zhong)(zhong)標，因(yin)為這(zhe)樣有助(zhu)于引進(jin)更(geng)(geng)多(duo)的(de)(de)(de)美國大型服務企(qi)業。但是，SOHO中(zhong)(zhong)國能(neng)(neng)夠拿(na)(na)出(chu)更(geng)(geng)多(duo)的(de)(de)(de)錢，按照規則SOHO中(zhong)(zhong)標的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)(neng)性更(geng)(geng)大。中(zhong)(zhong)原地產上海(hai)研究總監宋會(hui)雍(yong)則指出(chu)，SOHO中(zhong)(zhong)國在上海(hai)的(de)(de)(de)項目(mu)更(geng)(geng)多(duo)，所能(neng)(neng)拿(na)(na)出(chu)的(de)(de)(de)成功案例也更(geng)(geng)多(duo)，因(yin)此更(geng)(geng)加(jia)看好SOHO中(zhong)(zhong)國。

不(bu)(bu)管誰(shui)勝出，今后開發該項目將面(mian)臨(lin)諸多的挑(tiao)戰。該地(di)塊(kuai)的出讓公示中(zhong)指出，該地(di)塊(kuai)現有規劃(hua)條件是以辦(ban)公為主，地(di)上建筑面(mian)積中(zhong)商(shang)業部分不(bu)(bu)大于(yu)20%，而且中(zhong)標企(qi)業必須持(chi)有該項目10年以上。《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者在(zai)兩家公司(si)的承(cheng)諾書中(zhong)發現，SOHO中(zhong)國承(cheng)諾自持(chi)15年以上，而漢(han)斯則為10年。

薛(xue)建(jian)雄指出，該項目建(jian)成(cheng)后不能夠散售，又需要長期持有，顯(xian)然無法(fa)在短期內收(shou)回成(cheng)本(ben)，這也是(shi)為什么此前被看好的(de)一(yi)些港企，最終并未加入該地塊競爭(zheng)的(de)原因。

項目的商業比(bi)例不大，而(er)(er)該(gai)區域(yu)的寫(xie)字(zi)樓(lou)投資回(hui)報率又有待考量。世邦魏理仕(shi)此前(qian)發布(bu)的《2013年第二(er)季(ji)度上(shang)海房地產市場回(hui)顧與(yu)展(zhan)望》中提(ti)到，上(shang)海全市寫(xie)字(zi)樓(lou)空置率環比(bi)上(shang)升0.4百分點至7.7%，而(er)(er)受充裕新(xin)增供應以及去中心(xin)化(hua)趨(qu)勢影響較大，二(er)季(ji)度浦(pu)西(xi)寫(xie)字(zi)樓(lou)租(zu)金(jin)環比(bi)下跌0.3%，并預計未來租(zu)金(jin)或(huo)將繼續(xu)微跌走勢。

宋會(hui)雍指出(chu)，目(mu)(mu)前市中心(xin)的(de)寫字樓競爭非常激烈，而隨著虹橋等次中心(xin)商務區的(de)建造完成(cheng)，將會(hui)進一(yi)步(bu)分流市中心(xin)的(de)客源。這會(hui)給(gei)該項目(mu)(mu)未來(lai)的(de)前景帶(dai)來(lai)挑戰，需要其(qi)不斷(duan)提升服務，才能獲得成(cheng)功。

只是，被上述中介(jie)業者所忽略的(de)，是美(mei)國(guo)(guo)漢斯(si)在(zai)融資(zi)成(cheng)本上要比SOHO中國(guo)(guo)更(geng)有(you)優勢(shi)，而其開發(fa)經驗(yan)也更(geng)為(wei)足(zu)夠。尤其是漢斯(si)開發(fa)的(de)產品相對受上海房(fang)地(di)(di)產開發(fa)圈(quan)認可度更(geng)高一(yi)些，這些都為(wei)地(di)(di)塊的(de)開發(fa)增添(tian)了變(bian)數。