編者按：伴隨著中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那么，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。

觀點地產網 彭飛 “我希望大家更多的關注花樣年的轉變”，在今年初的業績會上，花樣年主席潘軍曾如此強調。如今，花樣年在向輕資產轉型的過程中正逐步加速。

7月9日，花樣年在旗下彩生活品牌發布會上表示，公司已啟動旗下彩生活服務集團的分拆上市工作，并計劃將物業管理公司打造成為國內最大的社區服務運營商。

據了解，彩生活于2008年組建，并于2011年初完成重組，是花樣年旗下從事物業管理和社區服務的專業平臺。

彩生活分拆

據潘軍介紹，彩生活在2012年的管理收入為8000萬元，增值服務收入為9000多萬元，總的營業收入達到1.83億元，實現稅后凈利潤4800萬元，而2011年的稅后凈利潤則為2800萬元，同比增長超過70%。

目前，彩生活管理的項目已超過500個，管理服務面積超過6000萬平方米，服務客戶超過60萬家庭。

對于未來的規模，潘軍表示，期望到2020年，彩生活物業公司將進入100個中國最具價值的城市，管理10億平方米，服務1000萬個家庭，成為中國最大的社區服務運營商。

或許在外界眼中，花樣年欲將物業管理公司打造為增值服務平臺的想法顯得過于簡單，因為物業管理一直都不是高利潤行業，如果服務水平越高，利潤就會越低。

不過，潘軍卻對此極有信心。其稱，目前國內以市場化運營的物業管理公司95%都處于虧損狀態，絕大多數都是依靠母公司的補貼，但彩生活能持續實現盈利，主要是依靠增值服務。

花樣年早前也曾表示，彩生活的目標是打造社區綜合服務平臺，將涵蓋社區金融、商業、服務等多方面內容，從開發商的單一角色定位轉為一個全方位的平臺服務商。

而作為轉變的第一步，彩生活也將直接對接金融。今年6月14日，花樣年曾公告稱，建議分拆旗下主營物業管理和社區服務的彩生活集團在港交所上市，并預期在2013年底以前完成分拆。

潘軍也稱，彩生活在今年6月份以4%的股權完成了一筆4000多萬人民幣的融資，如果按照2012年的估值，今年相對于有20多倍的市盈率，資本市場還是較為看好其前景的。目前公司已正式向香港聯交所提交“彩生活”分拆上市計劃，并預期在今年年底以前完成分拆。

對于分拆上市的目的，彩生活總裁唐學斌也坦言，彩生活分拆上市的主要目的為了融資，而融資將為公司兼并以及投資服務類設施提供幫助。

五年銷售過500億

雖然潘軍此前曾明確表示，花樣年將用三年時間完成從一個單純的房地產公司向社區綜合服務平臺的金融控股集團轉型，但地產仍將是其主營業務。

在對未來的憧憬中，潘軍表示，希望2020年公司輕資產業務的銷售額能達到1000億元，而在地產業務方面，希望五年內能突破500億元。

但以花樣年目前的銷售規模，五年內實現500億的銷售額還是多少讓人有些疑問。據花樣年7月4日公布的數據顯示，今年上半年其實現銷售額約36.7億元，僅完成全年100億元目標的37%。

面對這一質疑，潘軍認為，公司今年是100億的目標，要在五年內實現500億也并不是什么神話，以萬科為例，2004年剛過百億，2008年就突破了500億，而到了2010年則突破千億，這其實只需要30%的復合增長率就行，花樣年的地產業務只要按照萬科的模式走就行。

而在具體業務布局方面，潘軍還表示，今后公司會適度調整商住配比，減少商業的比重，從而加快資金的周轉速度，近期公司所獲取的土地都是住宅類型。

其實關于商住比例的調整，花樣年曾在2010年增加了商業的比重。當年花樣年將住宅與商業的比例從7∶3調整為5∶5，并覺得從中低端住宅市場為主轉變為由高端住宅及商業地產組成的業務模式。

隨后，從2012年開始，花樣年又宣布將撤出三四線城市，將業務重點向一二線城市集中。

　　如今，在不到三年的時間內，花樣年不僅提出重新調整商住比例，還要向土地成本更高的一二線城市擴張，并在地產業務以外大肆布局社區服務、物業管理、小額貸款、以及養老、養生等領域，這對于規模還屬于中小房企的花樣年而言，轉型之路或許才剛開始，其后將要面臨的未知風險肯定也不在少數。