證券時報記(ji)者 鄧常青

今年(nian)是萬科(ke)（000002）成立30周(zhou)年(nian)。日前，在萬科(ke)舉辦(ban)的媒體見面會上，公司(si)總裁郁亮(liang)首次談及萬科(ke)轉型，并(bing)表(biao)示，國內房地產每年(nian)巨額銷量(liang)不可持續，萬科(ke)在第4個十年(nian)一定會遇(yu)到行業天花板，未來萬科(ke)將轉型為城市配(pei)套(tao)服務(wu)商。

“美國每年(nian)的(de)(de)住宅地(di)產銷量不(bu)過(guo)40萬套，而中(zhong)國則達到(dao)了(le)1000萬套，這么大的(de)(de)銷量不(bu)可能持(chi)續，而且地(di)產開發商(shang)也(ye)不(bu)是城鎮化的(de)(de)主角，因此萬科在(zai)第4個十(shi)年(nian)一定會遇到(dao)房地(di)產行(xing)業發展的(de)(de)天花板。”郁亮表示。

目前萬(wan)科在國(guo)內進(jin)入的(de)城(cheng)(cheng)市數量為(wei)60多(duo)個，僅占全(quan)國(guo)城(cheng)(cheng)市的(de)十分(fen)之一。郁亮稱，萬(wan)科還可能再進(jin)入幾個城(cheng)(cheng)市，但總體來說，萬(wan)科的(de)全(quan)國(guo)布(bu)局已基本(ben)完成(cheng)。

全國(guo)(guo)布局落定，剩下的便是如(ru)何在這些城(cheng)市中挖掘(jue)潛力，除了繼續提升(sheng)住宅市場(chang)(chang)占(zhan)有率(lv)，萬科(ke)正在考慮向城(cheng)市配套服務商(shang)轉型(xing)。郁亮表示，萬科(ke)可(ke)做(zuo)的事很多，比如(ru)能不能經營垃(la)圾場(chang)(chang)，萬科(ke)對綠色(se)環保和垃(la)圾回收有多年實踐心得；比如(ru)養老(lao)產業，國(guo)(guo)內人口老(lao)齡化趨勢(shi)越(yue)來越(yue)明顯，市場(chang)(chang)空間也(ye)很大(da)。

萬(wan)科(ke)已經(jing)擁有40萬(wan)的(de)(de)住宅(zhai)客戶(hu)，未來(lai)(lai)5年，其客戶(hu)數(shu)量有望達到100萬(wan)，并且這(zhe)些客戶(hu)對(dui)萬(wan)科(ke)品牌都有較高的(de)(de)認同(tong)度，這(zhe)也是萬(wan)科(ke)未來(lai)(lai)定位城市配套服務(wu)商的(de)(de)重要(yao)基礎(chu)。

轉型城市(shi)服務商是萬科的(de)中長期目標，中短期目標仍是地產銷(xiao)售的(de)持續(xu)增(zeng)長。郁(yu)亮希(xi)望(wang)，萬科的(de)地產銷(xiao)售收入(ru)能(neng)達到3000億(yi)，相比2012年(nian)翻番，公司(si)內部(bu)也完(wan)成了打造3000億(yi)銷(xiao)售的(de)管(guan)控平臺(tai)。

萬科(ke)在美國(guo)舊(jiu)金山與鐵(tie)獅門合作(zuo)的項目(mu)于(yu)上周開工(gong)，該項目(mu)為(wei)舊(jiu)金山近年來最(zui)大的地產項目(mu)。按萬科(ke)設想，未來海(hai)外項目(mu)投資(zi)比重將(jiang)提升至(zhi)20%。但郁亮強調(diao)，萬科(ke)在海(hai)外不會建(jian)唐人街，所建(jian)住宅同樣以(yi)自住為(wei)主。

商業地(di)產仍然(ran)不會成為萬科轉型的備選，郁亮認為，未來商業受網絡(luo)購物(wu)的沖擊會比(bi)較大(da)。

對(dui)于銀(yin)行(xing)去杠(gang)桿化如何影(ying)響房地產行(xing)業(ye)，郁亮表示，中國經濟也需(xu)要擠(ji)泡(pao)沫，銀(yin)行(xing)緊縮有(you)利(li)于政府(fu)控制房價，作為房企，萬(wan)科對(dui)銀(yin)行(xing)一直不太放(fang)心，所以萬(wan)科非常注重手中持有(you)足夠的(de)現金(jin)；另外，萬(wan)科在(zai)今年下半年也不會特別考慮加大拿地的(de)力(li)度。

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