上(shang)周(zhou)，受到房地(di)產(chan)(chan)再融(rong)資及并購重組將開閘傳聞(wen)的(de)影響，深滬兩市房地(di)產(chan)(chan)股全(quan)線大幅上(shang)揚。雖(sui)然(ran)證監會隨后澄(cheng)清政(zheng)策未變，但一方(fang)面是資本市場對調(diao)控放松的(de)預期(qi)，另一方(fang)面則(ze)是百姓對房價下降的(de)期(qi)待。彌合(he)資本市場與現實生活背離(li)，或者需要更精準有效的(de)調(diao)控政(zheng)策。

證(zheng)監(jian)會對于房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業再融資(zi)及并購重組進行(xing)限制(zhi)，是增加房(fang)地(di)(di)產(chan)企(qi)業財務壓力的一種手段。這種限制(zhi)的政策依據，來(lai)自國務院于2010年4月份發布的《關于堅(jian)決遏制(zhi)部分城市(shi)房(fang)價過快上漲的通知》。《通知》明(ming)確(que)規(gui)定(ding)，對存在(zai)土(tu)地(di)(di)閑置及炒(chao)地(di)(di)行(xing)為的房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發企(qi)業，商業銀行(xing)不得發放新開(kai)發項目貸(dai)款，證(zheng)監(jian)部門(men)暫停(ting)批準其上市(shi)、再融資(zi)和重大資(zi)產(chan)重組。

通過(guo)分析不(bu)難發現(xian)，《通知》中(zhong)限制違(wei)規房地(di)產企業(ye)上(shang)市、再融(rong)資的主要目(mu)的是打擊囤積土地(di)和炒地(di)行為。并(bing)以此為基礎(chu)，通過(guo)施加(jia)財務壓力，迫使房企加(jia)快商品房上(shang)市速度，通過(guo)對供(gong)給側的管理防止出現(xian)供(gong)不(bu)應求局面(mian)。

根據Wind的統計，2009年(nian)至2012年(nian)，A股上市(shi)房企(qi)(qi)的資產負(fu)債(zhai)率(lv)由65.7%上升(sheng)到73.6%；財(cai)務(wu)費用占營業(ye)收(shou)入(ru)的比(bi)例(li)由1.55%上升(sheng)到2.11%。同時(shi)，上市(shi)房企(qi)(qi)的凈利潤增速明顯(xian)下滑(hua)。在(zai)一(yi)定(ding)程度上，監管層對于(yu)房地(di)產企(qi)(qi)業(ye)再融(rong)資及(ji)并購重組(zu)進(jin)行限制(zhi)確(que)實(shi)給上市(shi)房企(qi)(qi)帶來了相當的財(cai)務(wu)壓力。

但是，數據同時(shi)顯示(shi)，這4年(nian)中，A股(gu)上(shang)市房企總資產(chan)(chan)周轉(zhuan)率(lv)、存貨周轉(zhuan)率(lv)逐年(nian)下降(jiang)，同時(shi)，存貨占總資產(chan)(chan)的比例也基本呈現(xian)逐年(nian)增(zeng)加的趨(qu)勢。這表明房地(di)產(chan)(chan)企業并沒有如(ru)預期中的加快(kuai)開(kai)(kai)發(fa)速度(du)、提升(sheng)周轉(zhuan)效(xiao)率(lv)。相反，房地(di)產(chan)(chan)企業選擇(ze)了降(jiang)低開(kai)(kai)發(fa)速度(du)、減(jian)少土地(di)儲(chu)備的方法來度(du)過資金寒冬。

更為重要的(de)是，對房地(di)產融資需求的(de)長期限制(zhi)也絕(jue)非沒(mei)有(you)成本。2011年開始的(de)房企(qi)進(jin)軍礦業(ye)的(de)大潮就是一個例子(zi)，國(guo)內黃金等(deng)礦產資源泡(pao)沫的(de)吹大與房地(di)產市場的(de)調控(kong)絕(jue)非沒(mei)有(you)關聯。

同樣的問題(ti)也出現在需求側的管(guan)控上。通過(guo)限(xian)購、限(xian)貸和預期(qi)管(guan)理，2012年全(quan)國(guo)住(zhu)宅(zhai)類商品房(fang)銷售面(mian)積同比(bi)僅增(zeng)加2%、2011年同比(bi)增(zeng)加3.4%，增(zeng)速較調(diao)控前(qian)明顯下降。

但(dan)自2010年(nian)(nian)(nian)6月(yue)起至(zhi)今，除了2011年(nian)(nian)(nian)第(di)四季度至(zhi)2012年(nian)(nian)(nian)上半年(nian)(nian)(nian)末，中(zhong)國百城(cheng)住宅價格指數有所回落外(wai)，其他時間基本(ben)呈逐(zhu)步上升態勢。同時，上市房企從2009年(nian)(nian)(nian)至(zhi)2012年(nian)(nian)(nian)毛利率水平基本(ben)保(bao)持穩定，未(wei)受房地(di)產(chan)調控影響。顯然，房地(di)產(chan)企業沒有對需求的(de)下降做出價格上的(de)讓步。

由此可見，拿(na)出更(geng)有(you)(you)針對性和有(you)(you)效的(de)調(diao)控(kong)政策應是下一步調(diao)控(kong)的(de)關鍵(jian)。至于是否(fou)放松(song)對房(fang)(fang)(fang)地(di)產企業股權(quan)融資的(de)限制(zhi)，要從是否(fou)有(you)(you)利于房(fang)(fang)(fang)地(di)產企業增加(jia)供給、是否(fou)有(you)(you)利于管(guan)控(kong)房(fang)(fang)(fang)價預期等多個(ge)(ge)角度加(jia)以權(quan)衡。房(fang)(fang)(fang)產調(diao)控(kong)的(de)最終目的(de)，應該是滿(man)足消費者購(gou)房(fang)(fang)(fang)需求的(de)同時，創造出一個(ge)(ge)更(geng)健(jian)康和更(geng)具(ju)投資價值的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場。

原標題(ti)：限(xian)制房企融資只治標難治本

來源(yuan)：證券時報 作者(zhe)：仁(ren)際(ji)宇 原文(wen)鏈接：//epaper.stcn.com/paper/zqsb/html/epaper/index/content_481739.htm