每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 尚希 發自北京    

每經(jing)記者 尚希(xi) 發自北京

“錢荒”來襲，會否(fou)成為土地市場的(de)分水嶺？

根據偉(wei)業我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家市場研究院統計(ji)數據顯示，2013年1～6月份全國(guo)306個城市共交易土地15493宗，土地出(chu)讓(rang)金高達11305億(yi)元，與去年同(tong)期相比大幅增長60%；其中，4～6月份全國(guo)土地交易共計(ji)7564宗，土地出(chu)讓(rang)金5366億(yi)元，與去年同(tong)期相比增長39%。

“下半(ban)年土(tu)地(di)市(shi)場(chang)難以繼續大(da)幅升溫，整體市(shi)場(chang)形勢將出現(xian)(xian)變化，”中原地(di)產(chan)市(shi)場(chang)研究部(bu)總監張(zhang)大(da)偉告訴(su)《每日經濟(ji)新聞》記者，相(xiang)比(bi)6月前，資金面出現(xian)(xian)變化，“錢荒”雖還未直接影響實體行業，但(dan)對(dui)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的心(xin)理影響不容小(xiao)視。“一(yi)旦資金收緊，房地(di)產(chan)的漲幅肯(ken)定被抑制”。

首宗地塊成交降溫

6月27日， 福(fu)州泰(tai)禾房地(di)(di)產(chan)(chan)開發有(you)限(xian)公(gong)司和北京華瀾(lan)恒(heng)泰(tai)房地(di)(di)產(chan)(chan)開發有(you)限(xian)公(gong)司聯合體(ti)以14.3億元的(de)價格，競(jing)得石景山銀河商務區C2商業金融用地(di)(di)，成交樓面價13573元/平(ping)方米。而(er)該宗地(di)(di)塊的(de)成交，也(ye)是“錢荒”來襲之后，北京土地(di)(di)市(shi)場首宗出(chu)讓(rang)的(de)經營類地(di)(di)塊。

值(zhi)得注意的是，就(jiu)在今年(nian)4月(yue)9日，石(shi)景(jing)山(shan)區魯(lu)谷路C2商(shang)業金融用地被新能（北京）國際房地產開發有限公(gong)司以11.65億(yi)元競得，樓面價為2.13萬元/平方(fang)米，溢價率高達174%。

6月27日(ri)，上海綠(lv)地(di)聯合(he)福建泰坤貿易有限公司耗資47億元(yuan)，摘得青浦區徐涇鎮會展中心3地(di)塊(kuai)，刷新上海（樓盤）總價地(di)王(wang)，該地(di)塊(kuai)樓板價8539元(yuan)/平(ping)方米，溢價率6.74%。

6月(yue)27日(ri)當日(ri)，北(bei)京(jing)市共計出讓了4宗經營(ying)性地(di)(di)塊，除過泰禾競得的石景(jing)山地(di)(di)塊之外，綠地(di)(di)集團北(bei)京(jing)京(jing)永置業有限公司(si)以4.24億(yi)元(yuan)(yuan)競得北(bei)京(jing)市房山區(qu)長陽地(di)(di)塊；北(bei)京(jing)綠地(di)(di)京(jing)城置業有限公司(si)和北(bei)京(jing)綠地(di)(di)京(jing)華置業有限公司(si)聯合體(ti)以4.965億(yi)元(yuan)(yuan)、保利（北(bei)京(jing)）房地(di)(di)產開發有限公司(si)以4.8億(yi)元(yuan)(yuan)競得北(bei)京(jing)市通州區(qu)運河(he)核(he)心區(qu)地(di)(di)兩宗地(di)(di)塊。

但相(xiang)(xiang)比之下，大部分(fen)地(di)塊的溢價率相(xiang)(xiang)比之前都有所降低。

“從6月成交(jiao)的(de)4塊經(jing)營性地塊看，溢價(jia)(jia)率及成交(jiao)量(liang)都未繼(ji)續5月份的(de)熱度。這種接近零溢價(jia)(jia)的(de)土地出(chu)讓結果(guo)在5月份是不可(ke)能出(chu)現的(de)。”張大(da)偉表(biao)示(shi)，預計(ji)在整體宏(hong)觀面有所收緊的(de)情況下，不太可(ke)能再延續之前土地市(shi)場(chang)瘋狂出(chu)價(jia)(jia)現象(xiang)。

但(dan)其(qi)補充(chong)道，因(yin)為6月份這幾塊(kuai)(kuai)土地位(wei)置及屬性并不(bu)是熱(re)(re)門(men)地塊(kuai)(kuai)，7月依然有(you)多宗熱(re)(re)門(men)地塊(kuai)(kuai)出(chu)讓(rang)，“整(zheng)體市場還有(you)可能出(chu)現(xian)超(chao)高溢價，但(dan)熱(re)(re)度(du)肯定(ding)會比之前有(you)所(suo)降低。”

土地市場或迎拐點

一季度(du),房企(qi)業績一片(pian)飄紅，房企(qi)的(de)(de)資金狀況處于最(zui)近幾年最(zui)寬(kuan)裕的(de)(de)時機，也使得各(ge)大(da)房企(qi)在全國拿地的(de)(de)積極性明顯上(shang)漲。

據統(tong)計，2013年(nian)1～6月(yue)，萬(wan)科、保利、龍湖、恒大等(deng)全國標桿(gan)企(qi)業共計獲(huo)取(qu)108宗土地，出(chu)讓金747億(yi)元，與去年(nian)同(tong)期(qi)相比(bi)增(zeng)加135%，其中(zhong)萬(wan)科、龍湖、保利三企(qi)業拿地金額同(tong)比(bi)翻(fan)番(fan)；在北京，2013年(nian)1～6月(yue)首開、萬(wan)科、綠(lv)地、首創(chuang)、中(zhong)海等(deng)企(qi)業均有不(bu)同(tong)程度斬(zhan)獲(huo)。

區域(yu)角度(du)而言，由(you)于一線城市樓市供(gong)需矛盾突出，加上年初(chu)政府推地(di)(di)積極性較高，上半年土(tu)(tu)地(di)(di)交(jiao)易地(di)(di)塊(kuai)514宗，土(tu)(tu)地(di)(di)出讓金高達1829億元，比去年同期上漲(zhang)315%，同比翻兩(liang)番。

一線城市(shi)中，2013上半年(nian)北京土地(di)市(shi)場(chang)表現(xian)尤其(qi)搶眼，據(ju)偉(wei)業我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家市(shi)場(chang)研(yan)究院統計數據(ju)顯示，2013年(nian)1～6月(yue)北京土地(di)交易(yi)100宗，土地(di)出讓金664億元，與(yu)去(qu)年(nian)同期(qi)相比上漲357%。

土地(di)交(jiao)易(yi)量上(shang)漲的同時，土地(di)交(jiao)易(yi)價格(ge)溢價水平也居于高(gao)位。2013年(nian)(nian)1～6月成交(jiao)的15493宗(zong)土地(di)中，平均溢價率(lv)為14.8%，去年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)土地(di)交(jiao)易(yi)平均溢價率(lv)僅為5.1%。

但記者通過北京市土(tu)地(di)整(zheng)(zheng)理儲備中心信息了解(jie)到，7月份(fen)入(ru)市的(de)熱(re)門(men)地(di)塊較多，不僅有夏(xia)家胡同(tong)地(di)塊、孫河地(di)塊，也有臺(tai)湖(hu)等郊區熱(re)點區域(yu)。“整(zheng)(zheng)體(ti)(ti)北京市場(chang)目前來看，商品房(fang)住宅(zhai)地(di)塊的(de)高價(jia)(jia)難以避免(mian)，整(zheng)(zheng)體(ti)(ti)土(tu)地(di)市場(chang)應該加快限房(fang)價(jia)(jia)競地(di)價(jia)(jia)地(di)塊的(de)出讓。”張(zhang)大偉表示，整(zheng)(zheng)體(ti)(ti)市場(chang)還(huan)有可能出現超高溢價(jia)(jia)，但熱(re)度(du)肯定會比(bi)之(zhi)前有所降(jiang)低。

對(dui)此，美聯物(wu)業全(quan)國研究中心杜俊丹告訴《每日經濟新聞》記者，流(liu)動資金緊張終將影響房企拿(na)地熱情(qing)，“拿(na)地溢(yi)價(jia)率(lv)有望降(jiang)低。”

“其次，提(ti)高(gao)房(fang)企融資(zi)成本，市(shi)場(chang)無(wu)風險(xian)利率(lv)提(ti)高(gao)，作為房(fang)企融資(zi)工具的銀行貸款(kuan)、債券、股(gu)票和信托(tuo)等各項金(jin)融產品的必要(yao)回報率(lv)將(jiang)會隨之提(ti)高(gao)，比如，京城(cheng)多(duo)家(jia)大(da)行的房(fang)貸按揭利率(lv)都(dou)取消了(le)(le)優惠(hui)，按照基準利率(lv)執(zhi)行，深(shen)圳一家(jia)銀行甚至將(jiang)消費貸款(kuan)利率(lv)也上浮了(le)(le)30%，”杜俊丹表示，銀行內部(bu)的審核將(jiang)會更(geng)加(jia)嚴格，對貸款(kuan)用途上的附加(jia)條件也增(zeng)多(duo)，出款(kuan)周期拉長、額度更(geng)小，并且只有資(zi)信較(jiao)高(gao)的房(fang)企才(cai)會獲(huo)得資(zi)金(jin)，小型、資(zi)信狀況不佳的房(fang)企面臨風險(xian)加(jia)大(da)。