每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)實習記者 羅碧 發自深圳    

每經(jing)實習記者 羅碧 發(fa)自深圳(zhen)

6月(yue)28日，萬科(ke)集團(tuan)在西(xi)安(an)召開了媒體見(jian)面會(hui)，萬科(ke)集團(tuan)總裁(cai)郁亮(liang)在會(hui)上表示，目前流動性緊張等問題(ti)并不會(hui)推高地(di)價，錢少反而會(hui)讓(rang)土地(di)市場更冷(leng)靜。

萬(wan)科堅持理性拿地(di)，繼續延用在(zai)一些項目上與(yu)其他房企合作(zuo)拿地(di)的方式。

在(zai)談(tan)及萬科(ke)(ke)的(de)計(ji)劃和(he)未(wei)來時，他說，萬科(ke)(ke)新的(de)定(ding)位是要做城(cheng)市(shi)的(de)配套服務(wu)商(shang)，而商(shang)業地產只是其中的(de)一項。

在媒(mei)體見面會上，郁(yu)亮說(shuo)得最多(duo)是 “我們只應對不預測”、“堅持不拿地王(wang)”、“謹慎對待現金流”……萬科已越(yue)來越(yue)多(duo)地被描(miao)上了(le)郁(yu)亮的色(se)彩(cai)。

繼續以合作方式“過冬”/

近兩周，國(guo)內(nei)銀行間市場流動資金緊缺，成為人(ren)們關(guan)注的熱門話題，而這(zhe)對房地產行業的影響(xiang)也被外(wai)界普遍關(guan)注。

郁(yu)亮認為，這(zhe)對萬(wan)科不(bu)會造成太大影響。

根據萬科(ke)集(ji)團2012年(nian)(nian)年(nian)(nian)度報(bao)告顯示，截至(zhi)2012年(nian)(nian)年(nian)(nian)底，萬科(ke)持有的(de)貨幣資(zi)金量同比(bi)大增(zeng)，增(zeng)至(zhi)522.9億(yi)元(yuan)(yuan)，遠高于短(duan)期(qi)(qi)借款和(he)一年(nian)(nian)內到期(qi)(qi)的(de)長期(qi)(qi)借款總(zong)額(e)355.6億(yi)元(yuan)(yuan)。

對于(yu)今年上半(ban)年萬(wan)科的現金量(liang)，郁(yu)亮說基本的錢(qian)肯定有。他認為中(zhong)國目前面(mian)臨的緊縮可能(neng)是好事(shi)情，“整個(ge)中(zhong)國經(jing)濟需要(yao)擠泡(pao)沫(mo)。整個(ge)經(jing)濟由于(yu)金融貨幣(bi)的超(chao)發導致各種各樣(yang)不合理的現象應該得到調(diao)整，如(ru)果這種情況下靠投資拉動(dong)整個(ge)經(jing)濟增(zeng)長速(su)度(du)，那么中(zhong)國經(jing)濟結(jie)構的轉(zhuan)型(xing)是不可能(neng)完成的。”

對于銀根收緊對萬科的影響，郁亮認(ren)為(wei)目(mu)前萬科手頭資(zi)(zi)金、面粉(fen)和面包(bao)都比較寬(kuan)裕，暫時(shi)沒(mei)有(you)從資(zi)(zi)本市場融資(zi)(zi)的打算。

今年以(yi)來，萬科繼續延用在一些項目(mu)上與(yu)其他房企合作拿地(di)的(de)方式。

在媒體見面會(hui)召開的前一天，萬科首次與保利聯手，以53.7億(yi)元在重慶拿下一塊土地(di)。而在去年，萬科已與保利首次合作在長沙摘(zhai)下一地(di)塊。

郁亮(liang)坦言(yan)，與(yu)其(qi)他(ta)房企合作(zuo)拿地、開發，可以成(cheng)為當前銀根收(shou)緊(jin)下(xia)解(jie)決資金短(duan)缺的一種方式。郁亮(liang)認為，與(yu)其(qi)他(ta)開發商合作(zuo)給了萬科更大的空間。

對于當前(qian) “錢荒”下的土地(di)市場，郁(yu)亮(liang)(liang)認為這并不會推高地(di)價，錢少(shao)反(fan)而會讓土地(di)市場更冷靜。具體(ti)到萬科，郁(yu)亮(liang)(liang)稱堅持理性(xing)拿地(di)。

根(gen)據(ju)萬(wan)科(ke)月(yue)(yue)銷售簡報統(tong)計(ji)，1至5月(yue)(yue)，萬(wan)科(ke)共拿(na)地38宗，花費地價款250.14億(yi)元(yuan)，占銷售收入比例達35.64%。以5月(yue)(yue)為(wei)例，5月(yue)(yue)萬(wan)科(ke)共買入8宗土地，分別位(wei)于北(bei)京、大連、武(wu)漢、長沙、南昌(chang)等8個城市，合計(ji)花費36.43億(yi)元(yuan)，這(zhe)其中有4個項目采(cai)取了合作(zuo)方式。

擬做城市配套服務商/

根據(ju)CRIC數據(ju)顯示(shi)，截至2012年(nian)年(nian)底，萬科已在全國拿下純(chun)商(shang)業用(yong)地(di)達122萬平方米，純(chun)商(shang)業拿地(di)約占萬科所拿商(shang)業綜合(he)用(yong)地(di)總量的11%。

今(jin)年年初，萬科商(shang)用(yong)地(di)產(chan)(chan)管理部門成(cheng)立，總部設在(zai)北(bei)京(jing)，郁(yu)亮低調(diao)地(di)出席(xi)了(le)成(cheng)立儀式。外(wai)界(jie)普遍將此(ci)解讀為萬科將在(zai)商(shang)用(yong)地(di)產(chan)(chan)上發(fa)力。

在此次媒體見面(mian)會(hui)上(shang)，郁亮仍然保持(chi)他一貫的(de)對(dui)待(dai)商業地產的(de)謹慎(shen)態度。他認為，在網購興起的(de)時(shi)代(dai)，商業購物中心將越來越受打(da)擊。“商業（地產）我們是(shi)非常慎(shen)重的(de)。對(dui)萬科(ke)來說(shuo)，我們真的(de)是(shi)不得不去做(zuo)商業。萬科(ke)的(de)目標是(shi)跟(gen)這個城市同步(bu)發(fa)展(zhan)，我們新的(de)定位是(shi)要做(zuo)城市的(de)配套(tao)服務商。”

在(zai)(zai)(zai)郁(yu)亮看來，城市(shi)經(jing)過多(duo)年(nian)的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)，目前都(dou)處在(zai)(zai)(zai)不同的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)階段，有(you)的(de)(de)城市(shi)處在(zai)(zai)(zai)住宅發(fa)(fa)展(zhan)階段，有(you)的(de)(de)處在(zai)(zai)(zai)需(xu)(xu)要(yao)發(fa)(fa)展(zhan)產業化的(de)(de)階段，這一(yi)階段需(xu)(xu)要(yao)大(da)量開(kai)拓園區，有(you)的(de)(de)城市(shi)發(fa)(fa)展(zhan)到以金融為(wei)主，城市(shi)所處的(de)(de)每(mei)一(yi)個(ge)階段都(dou)會(hui)給開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)帶來機遇。郁(yu)亮表示，萬科目前希望做城市(shi)配(pei)套服務商(shang)(shang)，而商(shang)(shang)業地產只(zhi)是其中(zhong)的(de)(de)一(yi)項(xiang)。

國際化面(mian)向自住需求(qiu)/

去年萬科(ke)首次對外公(gong)布了對于國(guo)際化的(de)思考，并(bing)透露了萬科(ke)的(de)國(guo)際化策略，提出會在全球(qiu)尋找機(ji)會。

今年(nian)，萬科(ke)國(guo)際(ji)化邁出(chu)了(le)實質性的(de)步(bu)伐(fa)。1月(yue)(yue)23日(ri)，萬科(ke)與香港新世(shi)界發(fa)展有限公(gong)(gong)司(si)以34億(yi)港元(yuan)投得(de)荃灣西(xi)站(zhan)六區物業發(fa)展項目。2月(yue)(yue)，萬科(ke)與美(mei)國(guo)地(di)產公(gong)(gong)司(si)鐵(tie)獅門簽約，計劃共(gong)同開(kai)發(fa)舊金(jin)山富生街201地(di)塊。2個月(yue)(yue)后，萬科(ke)通過全資(zi)子公(gong)(gong)司(si)出(chu)資(zi)約6.78億(yi)元(yuan)，收(shou)購(gou)位于新加(jia)坡的(de)一個公(gong)(gong)寓項目30%股(gu)權。

但郁(yu)亮認為，目(mu)前萬(wan)(wan)科國際(ji)(ji)化(hua)不只(zhi)是(shi)要(yao)找一些投資機(ji)會(hui)，更是(shi)希望(wang)萬(wan)(wan)科可以(yi)發展到國際(ji)(ji)化(hua)的(de)管(guan)理水(shui)平。

就目前在海外(wai)(wai)開展的項目，郁亮表示，萬科現階段(duan)在國外(wai)(wai)做(zuo)項目通常會在當地(di)找一個(ge)合(he)作(zuo)伙伴來(lai)做(zuo)。

而(er)跟新(xin)世界的(de)合(he)作(zuo)，以(yi)及跟美(mei)國(guo)(guo)鐵(tie)獅門的(de)合(he)作(zuo)，郁亮表示，這些都不(bu)(bu)是(shi)(shi)針(zhen)對中國(guo)(guo)人海(hai)外投(tou)資的(de)。“我(wo)們在海(hai)外跟中國(guo)(guo)市場(chang)一樣，不(bu)(bu)是(shi)(shi)以(yi)投(tou)資客為(wei)主。我(wo)們選擇的(de)舊金山、新(xin)加坡，都是(shi)(shi)中國(guo)(guo)移(yi)民比較多，中國(guo)(guo)留學(xue)生(sheng)也(ye)比較多，而(er)且這兩個地(di)方對我(wo)們來說(shuo)也(ye)是(shi)(shi)符合(he)當地(di)的(de)居住需求。”

郁亮表(biao)示(shi)，萬科不(bu)希望在國外制造唐人(ren)(ren)街，而是希望打造能容(rong)納(na)不(bu)同(tong)人(ren)(ren)群以及當地人(ren)(ren)的社區(qu)。

（每經記者尚希、沙(sha)斐對此(ci)文亦有貢獻）