昨日公布(bu)的《前(qian)海(hai)(hai)深港現代(dai)服務業合(he)(he)作區(qu)綜合(he)(he)規劃》(以下稱《綜合(he)(he)規劃》)長達58頁，涉及(ji)目標定位、產(chan)業導(dao)向(xiang)、規劃結構、土地整(zheng)備(bei)建(jian)(jian)設時(shi)序、實施建(jian)(jian)議(yi)等16個方面，是指導(dao)前(qian)海(hai)(hai)開發(fa)建(jian)(jian)設的綱領性規劃，確定了(le)前(qian)海(hai)(hai)的總(zong)體(ti)空間結構和產(chan)業布(bu)局(ju)，它的出臺將進一步為前(qian)海(hai)(hai)土地出讓及(ji)展開大規模(mo)開發(fa)建(jian)(jian)設奠定基礎。主要看(kan)點(dian)如下。

總建設投資約3898億元

前海合(he)(he)作區總用(yong)地面積(ji)1492公(gong)頃，總建(jian)(jian)設規模(mo)約(yue)2600萬至3000萬平(ping)方米，根據《綜合(he)(he)規劃》，前海合(he)(he)作區還將重(zhong)點發展(zhan)(zhan)具備持續創新能(neng)力的(de)、跨(kua)行業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)并具有產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)融(rong)合(he)(he)潛(qian)力的(de)金(jin)融(rong)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、信(xin)息服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、現(xian)代物流業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)、科(ke)技服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)及(ji)其(qi)他專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。同時(shi)，積(ji)極推進生(sheng)活(huo)性服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)公(gong)共服務(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)配套(tao)發展(zhan)(zhan)。總建(jian)(jian)設投資(zi)約(yue)3898億(yi)元，其(qi)中土地整備投資(zi)約(yue)178億(yi)元、填海工程投資(zi)約(yue)52億(yi)元、基礎(chu)設施(shi)投資(zi)約(yue)682億(yi)元、建(jian)(jian)筑工程投資(zi)約(yue)2800億(yi)元、其(qi)他不可預見費用(yong)投資(zi)約(yue)186億(yi)元。前海產業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展(zhan)(zhan)目標是，到2020年實(shi)現(xian)國內(nei)生(sheng)產總值1500億(yi)元人民幣。

隨著前(qian)海(hai)(hai)(hai)開放(fang)開發(fa)提速，前(qian)海(hai)(hai)(hai)相(xiang)關概(gai)念股(gu)或迎來投資機(ji)會。在參與前(qian)海(hai)(hai)(hai)的(de)(de)(de)開發(fa)建設中更加占有優勢的(de)(de)(de)深(shen)圳市屬國企，以及在前(qian)海(hai)(hai)(hai)合作(zuo)區(qu)周(zhou)邊土(tu)地(di)儲(chu)備較多(duo)的(de)(de)(de)地(di)產股(gu)，均值(zhi)得關注。

原土(tu)地(di)(di)使(shi)用權人或難獨享(xiang)土(tu)地(di)(di)升值收益

此次《綜(zong)合(he)(he)規劃(hua)》對(dui)前(qian)海(hai)土地(di)整備(bei)方(fang)式及時間表予(yu)以明(ming)確。《綜(zong)合(he)(he)規劃(hua)》指出，前(qian)海(hai)合(he)(he)作區內已出讓(rang)的(de)工業(ye)、倉儲用地(di)變更為商業(ye)、辦公、居住(zhu)用途(tu)，且土地(di)使(shi)用的(de)產(chan)業(ye)類(lei)型(xing)符合(he)(he)前(qian)海(hai)合(he)(he)作區主導(dao)產(chan)業(ye)導(dao)向要求的(de)，原土地(di)使(shi)用權人(ren)可以向深圳(zhen)市規劃(hua)國(guo)土部門申請(qing)變更土地(di)用途(tu)。

變(bian)(bian)更(geng)土(tu)地(di)用(yong)(yong)(yong)途的(de)(de)(de)(de)(de)申請經審查同意后(hou)(hou)，將以(yi)(yi)市(shi)場(chang)評(ping)估(gu)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)標準(zhun)計算土(tu)地(di)用(yong)(yong)(yong)途變(bian)(bian)更(geng)前后(hou)(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)差值作為底價(jia)(jia)(jia)(jia)，由深(shen)圳(zhen)市(shi)規(gui)劃國土(tu)部門以(yi)(yi)公開出讓方式確(que)(que)定土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)人(ren)：如在公告規(gui)定的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)限(xian)(xian)內無(wu)其(qi)他競(jing)得人(ren)報(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)，則由原土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)人(ren)按照底價(jia)(jia)(jia)(jia)補(bu)繳(jiao)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)后(hou)(hou)繼(ji)續開發建設(she)；如在公告規(gui)定的(de)(de)(de)(de)(de)期(qi)限(xian)(xian)內有(you)其(qi)他競(jing)買人(ren)報(bao)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)，以(yi)(yi)現(xian)場(chang)競(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)方式確(que)(que)定競(jing)得人(ren)。競(jing)得人(ren)應當向原土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)人(ren)支付已(yi)確(que)(que)定的(de)(de)(de)(de)(de)原合(he)同約(yue)定用(yong)(yong)(yong)途市(shi)場(chang)評(ping)估(gu)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)，并按照成交價(jia)(jia)(jia)(jia)向政府補(bu)繳(jiao)地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)后(hou)(hou)繼(ji)續開發建設(she)。而(er)以(yi)(yi)現(xian)場(chang)競(jing)價(jia)(jia)(jia)(jia)方式確(que)(que)定土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)，成交價(jia)(jia)(jia)(jia)高(gao)于(yu)底價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)溢價(jia)(jia)(jia)(jia)部分(fen)(fen)，原土(tu)地(di)使(shi)用(yong)(yong)(yong)權(quan)人(ren)分(fen)(fen)享(xiang)一定比(bi)例(li)的(de)(de)(de)(de)(de)溢價(jia)(jia)(jia)(jia)。

分析人士指出，這意(yi)味著，即(ji)便前(qian)海土(tu)地(di)因(yin)前(qian)海開(kai)放開(kai)發大(da)幅升值(zhi)，原土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)人也(ye)無(wu)法享受(shou)大(da)部分的(de)土(tu)地(di)升值(zhi)收(shou)益，這可能會增加土(tu)地(di)整(zheng)(zheng)備的(de)難度。而根(gen)據《綜合規劃》，今(jin)年前(qian)海將全面展開(kai)土(tu)地(di)整(zheng)(zheng)備工作(zuo)，2014年基本(ben)完成。

合作(zuo)區有望輻(fu)射整(zheng)個前海(hai)灣

《綜合(he)規(gui)劃》表示，本次規(gui)劃范(fan)(fan)圍(wei)是以國務院批復的前(qian)海深港(gang)現代(dai)服務業合(he)作區(qu)(qu)(qu)(qu)（以下簡稱前(qian)海合(he)作區(qu)(qu)(qu)(qu)）用地范(fan)(fan)圍(wei)為(wei)準，即由月亮(liang)灣大道(dao)、雙界河、媽灣大道(dao)和海濱岸線所圍(wei)合(he)的區(qu)(qu)(qu)(qu)域，總(zong)用地面積1492公頃。但規(gui)劃的研(yan)究范(fan)(fan)圍(wei)則為(wei)整個前(qian)海灣片(pian)區(qu)(qu)(qu)(qu)，包括前(qian)海合(he)作區(qu)(qu)(qu)(qu)、寶安(an)中心區(qu)(qu)(qu)(qu)、大鏟灣港(gang)區(qu)(qu)(qu)(qu)（含后(hou)方陸(lu)域），總(zong)用地面積約3240公頃。分析人(ren)士認為(wei)，這意味著，未來前(qian)海有可能會進一(yi)步輻(fu)射到寶安(an)中心區(qu)(qu)(qu)(qu)等(deng)周邊區(qu)(qu)(qu)(qu)域。 

原(yuan)文：//news.hexun.com/2013-06-28/155572454.html