每經編輯｜每經記者 朱秀偉 韓海龍    

每經記者 朱秀偉 韓海龍

對深圳略有了解的人來說，東門幾乎無人不知，無人不曉，是這個城市最有名的商圈——日均客流量達50萬人次，一遇節假日，更是人山人海，官方統計顯示，節假日該商圈日均客流超100萬人次。

在東門商圈核心位置，“東門Ucity智慧商城”（以下簡稱Ucity商城）近日開業了，該商城餐飲、服飾、珠寶、娛樂等樣樣俱全，一開業便熱鬧非凡，粗略估計其一年帶來的租金將超過1億元，被人成為“印鈔機”。擁有這塊肥肉的，正是A股上市公司恒信移動（300081，收盤價20.04元）。

資料顯示，恒信移動通過持股恒信奧特公司82％股權，享有Ucity商城絕大部分權益。但在2012年11月21日，恒信移動公告稱，擬將持有的恒信奧特合計47%的股權轉讓給華星地產、銀方成公司，轉讓價合計7050萬元；轉讓理由是“恒信奧特部署實施的智慧商城項目預期的經濟效益因項目的復雜性而有所延期”

但據《每日經濟新聞》調查，在上述轉讓公告發布的同時，Ucity商城項目已與眾多商家完成簽約，只有少量的商鋪可供出租。僅僅過了不到半年，今年3月底，Ucity商城開業了。這樣一個年租金高達1億多元的項目，恒信移動轉讓47%股權僅獲得7000萬元收入，這無異于將吃到口中的肥肉吐出，并且賣了個白菜價！對此，有律師認為，恒信移動此舉涉嫌利益輸送。

隨著調查的深入，恒信奧特股權接盤方袁軍這一神秘人物逐漸浮出水面。

重金投資Ucity商城/

2011年12月29日，恒信移動發布公告稱，擬以自有資金3.106億元投資Ucity商城項目。根據協議，該項目由三方共同合作，分別為恒信移動、華星地產、銀方成公司，三者共同成立合資公司深圳奧特廣告公司（后更名為恒信奧特）作為Ucity商城的實施主體，股權占比分別為82%、15%和3%。恒信移動將支出4000萬元的增資款以及向合資公司貸款超2.7億元，合計出資約3.1億元，其中4000萬元將作為合資公司日常運作費用開支，2.7億元將用于購買深圳熱點商圈的老式商業樓和商鋪改造。

深圳、廣州等南方城市的熱點商圈“智慧城市”的建設改造、運營和恒信移動商業信息平臺業務的推廣是恒信移動對該合資公司的定位。在恒信移動看來，該項目是公司沿著主營業務方向，在移動商業信息服務平臺與傳統商業結合進行的一次創新實踐，可擴大自身的業務范圍，延展服務能力，從而增加公司的中長期盈利能力，也將為公司在移動電子商務戰略發展上提供一次重要的實踐與創新機會。

恒信移動同時指出，公司的移動電子商務戰略需要更廣闊的實踐場所，Ucity商城符合公司電子商務信息服務的整體戰略發展規劃，屬于公司主營業務發展方向。

在Ucity商城項目上，恒信移動出手十分闊綽。據《每日經濟新聞》記者統計，3.1億元的項目資金支出也是恒信移動上市以來的最大項目支出，甚至超過了上市時募投項目投入。足見上市公司對其的重視。

Ucity商城對恒信移動股價的影響也是顯著的。“3月28日那天，我看到恒信移動早盤大幅下跌之后，股價沒多久就拉回來了，下午還有資金一個勁地買。”有投資者向《每日經濟新聞》表示，“當時我就覺得有事，隱約記得這家公司以前在深圳有做一個商業地產項目，果然不出所料，開業了。”

近日，深圳多家當地媒體報道稱，3月28日，Ucity商城在籌備三年后舉行了盛大的開業慶典并正式開業。

蹊蹺放棄控股權/

蹊蹺的是，盡管Ucity商城對恒信移動意義重大，公司卻將該項目大量股權予以轉讓，并放棄了控股權。

2012年11月21日，恒信移動公告稱，公司將持有的恒信奧特47%的股權轉讓給其他股東，其中轉讓28.2%給華星地產，轉讓價為4230萬元，轉讓18.8%給銀方成，轉讓價為2820萬元。轉讓完成后，華星地產持有43.2%的股權成為恒信奧特第一大股東，恒信移動股權比例由82%減少至35%并退居第二大股東，銀方成公司持股比例也由3%激增至21.8%。

恒信移動表示，恒信奧特股權發生變化后，公司將對Ucity商城項目只專注于智慧化技術解決方案的提供和保障，商城商業化運營管理工作主要由華星地產和銀方成所派駐的經營團隊負責。此股權變化，將更有利于各方股東發揮資源優勢，保障智慧商城項目的長遠發展，同時也符合恒信移動公司自身的長遠戰略發展方向。

對于此次股權轉讓，恒信移動給出的解釋為，“截至目前項目進展總體符合原計劃目標，但項目進度有所延期，恒信奧特部署實施的智慧商城項目預期的經濟效益因項目的復雜性而有所延期，且智慧商城項目涉及的工程建設復雜性以及商城項目運營經驗和風險均更需要來自當地合作伙伴持續的努力與奮斗。”

恒信移動董秘段趙東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時解釋稱，“這是出于各方面的綜合考慮，公司的主要精力都在北方，而項目位于深圳。此外，公司在商業地產方面沒有任何經驗。”

段趙東的說法與恒信奧特成立之時，恒信移動對其“立足廣深進行商業地產開拓”的定位完全相悖。

數據顯示，恒信移動2012年前三季度營業收入為8.33億元，同比增長25.07%；虧損1243萬元，業績同比下降515.35%。有市場分析人士就指出，不排除恒信移動為扮靚全年業績選擇出售上述股權。

對于扭轉業績一說，段趙東表示，這是其中一個考慮因素，還有投資收益回收等因素在里面。

減持股份后盛大開業/

就在恒信移動轉讓恒信奧特股權前不足1個月，Ucity商城舉辦了品牌商家簽約儀式暨招商推介會，有58家商家當日現場簽約進駐，包括中影集團、麥當勞等。Ucity商城官網顯示，每間商鋪租金3900元/月起，標準鋪位面積10~325平方米。

去年11月底，記者曾前往Ucity商城實地調查。彼時，該項目尚被防護網遮住，無法一窺全貌，不時有施工的聲音從大廈內部傳出。Ucity商城一側的招商中心內有多名工作人員，并有多位前來咨詢商鋪租售情況的客戶。

當時，《每日經濟新聞》記者以投資人身份從招商中心工作人員處了解到，截至去年11月底，大部分的商鋪都已經對外出租，僅余少量商鋪仍可對外出租，至于可供出售鋪面的情況，還沒有接到上級通知，出售面積、價格尚未確定。不過，該工作人員拿出一份密密麻麻寫滿姓名和聯系方式的表格表示，已經有很多想購買商鋪的客戶。

對于具體的開業時間，上述工作人員表示，預計商戶將在12月份陸續進場裝修，爭取在元旦之后開業。

記者的上述調查，顯然與恒信移動2012年11月21日所說的“項目進度有所延期”明顯不符合。

今年4月份，記者再度前往Ucity商城發現，其全新的外貌已經呈現出來。商城一側的宣傳畫顯示，該商城確實已經于3月28日正式開業。走入商場，尚有裝修后余留的刺鼻味道彌漫在空氣中，除去五層和六層的娛樂、影院外，其余商鋪均已正常營業。一位店主對記者表示，他是在去年11月底的時候簽的租賃合同，1月份商城就組織商家進場裝修。

Ucity商城招商中心門口最新的宣傳工具顯示，“Ucity商城僅剩少量旺鋪招租”。不過，招商中心內工作人員表示，目前已經沒有鋪面可以對外出租，81間可供出售的商鋪也已經售罄，如果有需要只能購買二手商鋪。這一說法同樣獲得商城內店主的確認。

作為恒信奧特原控股82%的第一大股東，恒信移動對于Ucity商城的具體情況可以說是第一知情人，其在可以預見的收益即將兌現前卻大舉退出，令人疑惑。

一個傾力打造并寄予厚望的項目，在不到一年時間內就撒手而去，恒信移動給出的解釋顯然不足以服眾。

商城1年租金或達1.44億/

恒信移動公告稱，截至2012年10月31日，恒信奧特凈資產為4678.92萬元，每股凈資產0.936元，本次轉讓價為每股3元，溢價原因系Ucity商城項目經過一年的建設，參照周邊商業樓盤資產評估價值，其賬面價值由3.48億元增值為4.5億元。對于此次股權轉讓，恒信移動認為從出售資產的總額、凈額等指標上進行考察，并不符合重大資產重組的要求。事實上，恒信移動此次股權轉讓并無正規的價值評估報告。

從賬面上來看，在不到一年時間內，恒信移動2292萬元的投資款項變現為7050萬元，上市公司似乎做了一筆精明的買賣。

但某商業地產公司高管對 《每日經濟新聞》記者說，“一般來說，對于商業地產的評估很少是看它的凈資產。而且商業地產在正式開業前，獲取的收入都是計入預收賬款，等待開業后予以攤銷。”但恒信移動2012年年報顯示，自2012年11月起，恒信奧特及其子公司將不再納入公司合并報表范圍，故恒信奧特的最新財務數據無法獲得。

但從記者的調查情況來看，恒信移動轉讓恒信奧特的價格顯然低了。

Ucity商城位于東門步行街、美食城一側。據深圳市羅湖區統計局資料顯示，東門日均客流量達50萬人次，節假日超100萬人次，年消費營業額超150億元，2011年國慶期間日均客流量均在百萬左右。

Ucity商城北側瀕臨茂業國際在深圳的老牌商城“東門店”。茂業國際公告顯示，“東門店”建筑面積在其全國幾十家店面中居于前列，該店2011年特許專柜銷售所得款為8.7億元，居茂業國際全國門店排行第二位。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受 《每日經濟新聞》采訪時稱，“東門茂業百貨地區商業繁華，店鋪云集，人流量旺盛，商鋪租金均超過1000元/平方米，高者達到2000元。租金昂貴，售價也相對較高，大概在每平方米20萬至30萬元左右。”

記者與Ucity商城內店主溝通了解到，該商城一些核心區域租金可以超過1000元/平米，位置相對較差的每月租金最低也在400元/平米左右。而按照商城招商中心人士的說法，月平均租金在600元/平米左右。

此外，上述招商中心人士表示，“東門Ucity商城”一共有81間店鋪對外出售，合計面積為1800平米左右，售價在15萬元/平米左右，目前已經售罄，二手房的價格則已經達到了18萬元/平米。

以此計算，僅出售商鋪一項，恒信奧特就將獲取約2.7億元收入，按照恒信移動轉讓的47%股權比例計算，公司所占收入將達到1.2億元左右，按照營業凈利潤率15％（萬科2012年該指標為15％）計算，這將為恒信移動帶來1800萬元的凈利潤。此外,Ucity商城尚有約2萬平米左右的商鋪出租面積，按照600元/平米的租金計算，這些出租的商鋪每個月就能為恒信奧特貢獻1200萬元的租金收入，一年下來就是1.44億元，租金按照營業凈利潤率50％計算，47%股權每年可為恒信移動貢獻3384萬的收入。也就是說，僅僅兩年后，這47％的股權帶來的收益就將達到8000萬元，超過7050萬元的轉讓收入。

殷旭飛稱，“Ucity商城的租金水平與東門現有的租金水平大概持平，在未來修建地鐵、人流量持續增加等利好因素的影響下，目前商城的租售情況尚好，其中出租率要高于出售率。未來隨著地區經濟進一步發展，各項設施的不斷完善以及商城后期運營管理能力的增強，商城未來上漲的空間看好。”

廣東奔犇律師事務所主任劉國華律師表示，如果說恒信移動股權轉讓價格明顯低估，那么肯定是涉嫌利益輸送。