每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

今年1月31日高調拿下亦莊地塊時，方興地產應該沒有預料到目前的煩惱。

繼從嚴征收“20%個稅”、加強限購和提高二套房貸之后，4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對該市新建樓盤實施限價政策，增加地塊的供應，“新盤取得預售資格時要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質商品房的價格”。

《每日經濟新聞》記者注意到，方興地產此前有關“針對改善和自住型需求的高端物業受‘新國五條’影響較小”的說法，在新政面前顯得有些無力。

業內人士指出，在京走高端路線的方興地產恐難逃下行軌跡，究其原因有三：一與當前政策打壓有關，高端樓盤若此時抬頭，勢必受政策嚴密監控。二與市場對高端樓盤入市設卡有關，高端樓盤必須犧牲高價來換取上市的資格。三與市場接受程度有關，投資投機型、二次及以上置業者的入市正受到阻礙，剛需者對高價樓盤的心理抵觸將影響整個市場產品的定價。

亦莊地塊成本較高/

由于地處經濟技術開發區，亦莊住宅用地供應極為稀缺，該地區也是眾多房企的逐鹿之地。

方興地產拿下的兩地塊分別為北京經濟技術開發區河西區X85R1地塊和X88R1地塊，規劃建筑面積合計約29.9萬平方米，但一共要配建8.9萬平方米的公租房，回購價為4000元/平方米。扣除公租房部分，房企人士認為方興地產拿地樓面價超過16800元/平方米。這一樓面價比此前區域樓面價上漲51%。

有專業人士給《每日經濟新聞》記者算了一筆賬。一般來說，項目的開發成本包括土地成本、建安成本、精裝修成本、財務成本、營銷成本（約為售價的1%）、稅收成本（營業稅為售價的5.56%、企業所得稅為售價的5%、還有1%~2%的土地增值稅，一般籠統測算為13%）、管理成本7大項。

這些常規成本，尚不算管理費和人力成本，方興地產亦莊項目的開發成本已達到每平方米8000元到10000元。換句話說，加上拿地成本，亦莊項目的成本已高達每平方米24800元到268000元。

其實在2月底，亦莊區域樓盤就迎來了一波提價潮，多個樓盤通過取消貸款折扣、減少贈送面積等方式變相漲價。而機構的統計數據也顯示，在今年的第八周，北京樓市的成交主力重新回歸到五、六環之間，成交套數環比上漲，占比大幅上升，達到了全市總成交量的57.13%，而亦莊區域正好在五、六環之間。

看起來，“新國五條”出臺，并未對這些樓盤的銷售形成影響；同時，隨著北京新南城計劃2900億元投資規劃的出爐，開發商對亦莊區域也非常看好。

但上海易居研究院研究員嚴躍進分析，亦莊地區眾多房企集體提價的動機，符合房企追逐利益最大化的常理。但對于政策預計的失誤，卻改變了方興地產這一類定位高端項目房企的命運。新房限價令給相關企業在未來產品定位及戰略轉型等方面提出了新的考驗。

北京市住建委的數據顯示，遠洋·天著2012年11月4日取得的預售證顯示，最高擬售均價為46228元/平方米、但最高成交均價為29884元/平方米,這在大興區域是目前可查詢到的最高價格。其余項目，金融街金色漫香林目前最高擬售均價為31000元/平方米、最高成交均價為27405元/平方米；中信新城目前擬售均價為23988元/平方米、成交均價為22063元/平方米；華潤·公元九里目前擬售均價為39273元/平方米、成交均價為28168元/平方米。

市場人士分析，鑒于最高擬售價與最高成交價之間的差距如此之大，表明市場對此區域的樓盤青睞程度并不高，因此有可能面臨積壓的困境。“價格縮水狀況，與目前市場可接受的最高售價的心理價位有很大關系。市場熱度低于房企預期，將促使房企主動降價。”

方興地產相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，亦莊項目拿地僅兩個多月，項目業態、成本、規劃以及后期的報價等目前暫不能確定。

以往佳績恐難再續/

實際上，方興地產開發高價地的能力在業界有目共睹。

2009年6月30日，北京廣渠路地王誕生，方興地產以40.6億元的成交價殺出一條血路，成就了后來的銷售傳奇——金茂府。許多業內人士表示，金茂府這個項目從拿地到推盤，都是成功的典范。

除了廣渠路地王外，方興地產在其他地區也有開發高價地的經驗。

時間回到2011年4月17日。金茂府一期開盤，當天推出3、9、10號樓共240套房源，均價為4.5萬元/平方米，不到兩小時全部售罄。2011年9月25日，均價上調0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤，三小時銷售額超過15億。

一年之后，樓市政策持續收緊，金茂府再度逆市開盤，并將本期擬售價定為5.6萬元至5.98萬元/平方米，較上年9月份二期開盤提價近1萬元/平方米。

2012年，金茂府三次開盤，三次售罄。當年年底金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯北京市單盤銷售冠軍。

金茂府成功后，方興地產趁熱打鐵，在北京掀起了一股“金茂熱”。去年10月底，亞奧金茂悅一期開盤半天售罄，銷售19億元；12月上旬，望京金茂府開盤，同樣也是當日售罄，銷售11億元。

金茂府的成功讓方興地產嘗到了甜頭，項目“低開高走，陸續提價”也成為方興地產的特定銷售模式。

但地王項目，終究 “高處不勝寒”。公開消息顯示，目前北京對于高端項目預售證的發放把控非常嚴，特別是對于均價在6萬元/平方米以上的高端項目，北京市住建委已開始分批約談。

4月10日，北京市住建委主任楊斌表示，將對該市新建樓盤實施限價政策，增加“限房價、競價地”地塊的供應，“新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價。”

觀點地產網的報道稱，3月份，亞奧金茂悅新一期取證房源因要求漲價而被住建委駁回。下半年預計推出的亞奧金茂悅三期、望京金茂府三期以及廣渠金茂府樓王產品，或難續銷售神話。

高端項目面臨政策壓力/

根據亞豪機構統計數據顯示，上周北京商品住宅共實現成交1860套，成交面積17.32萬平方米，環比分別減少34.6%、44.6%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為22492元/平方米，與之前一周基本持平。

上周成交量的暴跌，說明京版“國五條”細則開始逐漸顯現威力。亞豪機構副總經理高姍分析認為，京版細則公布之后，4月首周由于暫停網簽致成交量為零，而第二周成交量也未現大幅波動，從第三周開始，政策威力開始顯現，市場成交開始銳減。

高姍指出，4月份原本是新一輪銷售周期中供應量開始逐漸爆發的階段，但由于“國五條”的出臺以及北京版細則的落地，直接打擊了項目入市的積極性，使得4月份破天荒成為供應淡季，預計全月開盤數量將維持在20個左右,相比去年同期的33個開盤項目量有大幅減少。隨著“限漲令”之后對于項目取證資格的限制，將使得后續開盤項目價格逐漸走穩。

“北京調控政策最為嚴厲，從目前來看，北京樓市調控政策壓力最大的并非二手房市場，反而是新建住宅市場。”中原地產市場研究部總監張大偉表示，如果監管時間超過兩個月，各家房企不僅要面臨客戶需求變化的影響，其資金壓力也將明顯加大。所以預期經過一兩個月的市場博弈后，很可能出現部分項目加快預售，短期房價零上漲的可能性大。

搜房網數據檢測中心發布的《2012年北京房企商品房銷售金額榜》顯示，2012年銷售額為134億港元的方興地產，在北京地區的銷售收入便已達到人民幣68.26億元(折合85.75億港元），占到了商品房銷售總額的一半以上。

前不久，摩根大通在其研報中也指出，過往方興地產欠缺足以表現其執行力的記錄，目前僅長沙及北京項目能展現其快速資產周轉策略。

上海易居研究院研究員嚴躍進分析，方興地產在亦莊以高溢價率拿地，雖切合其高端項目的定位，但在樓市調控趨于嚴苛的形勢下，這些項目面臨的政策壓力將加大。

同時，在地方政府嚴格審查高端項目預售證發放的情況下，方興地產的開發模式將遭受各種阻力。從市場來看，剛需盤在政策扶持下將擠占高端盤的市場份額。從政策來看，高端項目面臨的監管將增加，房企被政府約談的可能性也將加大，并可能影響可售量及銷售回款，資金狀況或將惡化。“方興地產的困境，恰是樓市調控政策導向的必然。”嚴躍進指出。