每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

4月初，以商業地產為核心的金融街 （000402，SZ）發布了2012年年報，《每日經濟新聞》記者注意到，2012年金融街住宅產品的增速卻遠高于商業地產的銷售增長。

在住宅產品業績去年同比增長超過135%的背景下，金融街今年仍將加大對商業地產的開發力度。金融街控股副總經理王志剛近期就公開表示，金融街將增大對商業地產的關注，大型綜合體項目的開發和銷售，依然是未來公司支柱性營收來源。

不過，從嚴征收“20%個稅”、加強限購和提高二套房貸之后，近期北京市住建委主任楊斌在媒體上的表態，對金融街2012年的月壇項目會有怎樣的影響？業內分析人士表示，這或將影響項目的推盤節奏。

2013將偏重商業地產/

2012年也許是金融街住宅銷售業績最好的一年。

2012年年報顯示，金融街整體銷售突破200億元，全年實現銷售簽約額約205億元。其中住宅產品銷售簽約額約111億元，較上年增長約135%，占全年銷售額54.15%；全年實現商業地產銷售簽約額約94億元，較上年增長約13%，占全年銷售額45.85%。而在2011年年報里，金融街實現的130億元簽約額中，商務地產銷售約為83億元，占比63.85%，公司住宅銷售約為47億元，占比36.15%。

雖然金融街2012年住宅項目的銷售取得了非常好的業績，但公司方面仍偏向在商業地產領域的發展。公司在2012年年報中稱，將積極把握外部環境變化帶來的機遇和挑戰，強化商務地產特色，圍繞經營增長與盈利提升開展工作，打造競爭、健康、和諧企業，實現公司的可持續發展。

事實上，金融街的2012年年報顯示，商業地產行業的整體形勢并不容樂觀。全國辦公樓的開發投資額超過3300億元，同比增長31.6%，銷售額為2700多億元，僅同比增長12.2%；商業營業用房的開發投資額達到9312億元，同比增長25.4%，銷售額為7000億元，僅同比增長4.8%。

顯然，商業地產的投資大于需求的風險已露出苗頭。相比之下，住宅市場的情況看起來要好一些。全國全年投資總額4.94萬億元，同比增長11.4%，但銷售額卻達到5.35萬億元，同比增長10.9%。

對于公司加大對商業地產開發投入的原因。金融街品牌經理付韻韻對《每日經濟新聞》記者表示，這其實是保持對商業地產的關注。雖然2012年住宅銷售相比以往占整體銷售的比重較大，并且是歷史上最大的一年，但按照公司原來的戰略，還是以商業地產為主。

月壇項目或受制限價令/

盡管金融街采用仲量聯行研究數據，來表達公司對北京商業地產市場的看好，如2012年北京甲級寫字樓供應平穩，空置率穩步下降，租金漲幅超過10%，但在業內看來，北京的商業地產市場并不像金融街所認為的那么美好。

近期，北京市住建委主任楊斌在媒體上表態，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。

而金融街公告顯示，2012年9月24日,金融街西擴地塊月壇南街地塊，以34億元被金融街控股股份有限公司競得。該地塊土地面積1.62萬平方米，折合樓面價30429元/平方米。

記者在北京市住建委的網站上，以“月壇”為項目地址進行搜索，只查到4個預售許可證，取得時間從2001年~2005年不等。最近一個項目是2008年的融澤府嘉園，其住宅擬售價格僅為1.6萬元/平方米，而其最高成交均價也僅在16713元/平方米，其銷售價格僅為金融街月壇項目拿地成本的6成不到。

同時，該地塊所在的月壇區域，目前已是比較成熟的高檔社區。周邊中介工作人員向《每日經濟新聞》記者證實，2008年以后，區域內基本已無期房住宅供應。該區域最近幾年無新盤入市。

那么，金融街月壇地塊這種近期無新盤推出，2008年的價格水平無法參照的情況，該政策對公司會產生怎樣的影響？

記者致電金融街相關負責人，詢問該項目的開盤時間、預計售價、建設成本等問題，均未能得到回復。

對此，房地產行業分析人士對《每日經濟新聞》記者表示，個別城市通過收緊預售許可證發放過程，延發高端樓盤預售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當中的成交，從而結構上控制整個房地產市場的成交均價。從表面上來看，使整個市場均價走勢相對平穩，“但對于項目本身而言，短期內難以回收資金，從而影響項目的推盤節奏。”

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也表示，金融街競得月壇南街地塊，倘若沒有限價令出臺，該項目前景仍較好。限價令出臺，可能會打亂該項目的既定思路。

事實上，去年雖然北京甲級寫字樓租賃市場不錯，但銷售型的商務地產還是遭遇 “寒冬”。以往依靠銷售北京甲級寫字樓，曾有過非常不錯業績的SOHO中國，2012年的合同銷售額僅為94億元，SOHO中國由售轉租，一度也被認為是北京寫字樓銷售不佳的一個原因。

為了避免寫字樓市場滯銷帶來的沖擊，部分房企在明知會受到處罰的情況下，依然違規“商改住”，把商業性質的寫字樓改成公寓進行銷售，一定程度也反映了北京銷售型寫字樓的困境。