“二手(shou)房(fang)差(cha)價的20%上繳，還(huan)不包(bao)括(kuo)約5%的購房(fang)成(cheng)本和期間的貸款(kuan)利息，一套房(fang)子(zi)至少要漲40%賣(mai)出(chu)才能保(bao)本！”盡管開春以來的樓市依然火(huo)爆，職業炒(chao)房(fang)人王劍(jian)卻(que)略(lve)感“高(gao)處不勝(sheng)寒”，并趕在細(xi)則出(chu)臺(tai)前拋出(chu)了最后一套房(fang)產。

在往(wang)年限(xian)購(gou)、限(xian)貸政(zheng)策(ce)的基礎(chu)上(shang)，“國五條”擬對二(er)手房(fang)征(zheng)20%的差(cha)價稅(shui)的舉(ju)措，進一(yi)步(bu)壓(ya)縮了炒房(fang)人(ren)的“套利空間(jian)”。房(fang)地產“去投(tou)資化”已(yi)成共識(shi)，而此時多年沉積在房(fang)地產上(shang)的巨量(liang)逐利資金將流向(xiang)何處？

從容納資(zi)金的(de)體量上講，唯有股(gu)市(shi)能吸收與(yu)樓(lou)市(shi)相當的(de)資(zi)金，而此時對資(zi)金饑渴的(de)國(guo)內股(gu)市(shi)仍處于相對低位。于是，“賣房炒股(gu)”、“引資(zi)入股(gu)”等觀點也成(cheng)為不(bu)少市(shi)場人士的(de)心之所盼。

然而記者(zhe)(zhe)在調(diao)查(cha)中發現，在從房地產撤(che)出(chu)的(de)(de)資金(jin)中，的(de)(de)確有(you)部分資金(jin)流向(xiang)股市，但分紅不足等(deng)制度痼(gu)疾所帶(dai)來的(de)(de)“虧錢(qian)效應”仍是(shi)阻止主流資金(jin)入場的(de)(de)最大障礙。相比(bi)而言(yan)，流向(xiang)銀行理財(cai)、信托、債券等(deng)固定收益類產品仍是(shi)主渠(qu)道，但后者(zhe)(zhe)也常陷入“傾巢之下(xia)，焉(yan)有(you)完(wan)卵”的(de)(de)悖論――其標的(de)(de)物相當(dang)比(bi)重亦是(shi)房地產。

“除了買房，我(wo)們還有哪些更(geng)好的(de)跑贏(ying)通脹的(de)投資(zi)渠道？”一句(ju)來(lai)自普(pu)通投資(zi)人的(de)反問，也(ye)引(yin)起了國內(nei)不(bu)少投資(zi)人對投資(zi)渠道“乏善(shan)可選(xuan)”的(de)共鳴(ming)。

值得(de)注(zhu)意的(de)是，在對國內(nei)(nei)投(tou)資(zi)渠(qu)道倍(bei)感困惑的(de)同時，也(ye)有部分投(tou)資(zi)人(ren)開始進行(xing)全球資(zi)產配置的(de)嘗試(shi)，來自多家移民(min)中介機(ji)構的(de)數據顯示(shi)，近年投(tou)資(zi)移民(min)的(de)人(ren)數正逐年攀升，國內(nei)(nei)資(zi)金外流的(de)現實(shi)引(yin)起多方關注(zhu)。

預期改變：樓市已過入市黃金期

業內人(ren)(ren)士認為，二手房(fang)(fang)差價的(de)(de)20%上(shang)繳，一套房(fang)(fang)子(zi)至少要漲40%賣(mai)出才能(neng)保(bao)本。為此(ci)，炒房(fang)(fang)人(ren)(ren)“囤房(fang)(fang)”的(de)(de)套利空間大(da)大(da)壓縮，房(fang)(fang)產的(de)(de)增(zeng)量需求(qiu)也受到影響，供求(qiu)關系的(de)(de)此(ci)長彼消，未來樓價不跌才怪

3月(yue)18日上午9點(dian)，位于北京市大興(xing)區(qu)興(xing)政街29號(hao)的(de)區(qu)建委房屋(wu)登記大廳內(nei)，早已(yi)是人頭攢動，印有(you)“房屋(wu)所有(you)權證”的(de)紅色房本(ben)和裝滿各種證件(jian)的(de)檔案袋，成為這(zhe)里區(qu)別于其他繁華集市的(de)鮮明特征。

自3月1日“國(guo)五(wu)條(tiao)”細則(ze)出臺后的兩周多(duo)時間里(li)，這里(li)也和全國(guo)各(ge)大中城市的房(fang)屋(wu)登記(ji)大廳一樣繁忙，買(mai)賣房(fang)產(chan)的雙方都希望趕在細則(ze)落地前過戶，以避免憑空多(duo)交20%的差價稅。

在大興一(yi)家房(fang)產中介(jie)經理小(xiao)廖眼里，現年五(wu)十多歲(sui)的(de)老(lao)張是他(ta)們(men)最難(nan)伺候的(de)一(yi)個賣房(fang)客(ke)戶。他(ta)手里只有兩套(tao)房(fang)，一(yi)套(tao)小(xiao)兩居自住，一(yi)套(tao)大三居常年以(yi)高出市場價(jia)掛在中介(jie)，曾嚇跑(pao)不少買(mai)房(fang)人，成為(wei)中介(jie)眼里難(nan)以(yi)消化(hua)掉的(de)“困(kun)難(nan)房(fang)”。

“市場稍微漲一點(dian)，他就(jiu)(jiu)撤單(dan)多掛十(shi)幾萬，但喜歡這種戶(hu)型的客戶(hu)本來就(jiu)(jiu)不(bu)多，一來二去(qu)反錯過了很多成交(jiao)機會。”小趙告訴記者，老張這套房子買于十(shi)多年前，位置不(bu)錯，靠租金早收回(hui)了成本，可能覺得不(bu)愁(chou)賣，也不(bu)慌著成交(jiao)。

去年3月，同(tong)小(xiao)區同(tong)戶型的(de)一套房子以130萬元成交，老(lao)張自認為樓層比(bi)它(ta)好，就索性(xing)掛了150萬元，隨(sui)后(hou)市場回暖看(kan)房的(de)人多起來，他又撤單掛了170萬元，到今年2月他最高掛到了190多萬元，總想賣到成交價(jia)的(de)浪(lang)尖(jian)上。

直(zhi)到最(zui)(zui)近(jin)兩周，老張聽說國家(jia)出(chu)臺了二手房新(xin)政(zheng)，要(yao)征收20%的(de)差價(jia)稅，如(ru)果按最(zui)(zui)終200萬成(cheng)交(jiao)的(de)話，減去他當初(chu)不(bu)足20萬的(de)購買成(cheng)本(ben)，等(deng)于要(yao)多(duo)交(jiao)36萬元的(de)稅，聽完業內人士的(de)分析，老張慌了起來，最(zui)(zui)終以185萬元找到了買家(jia)。

嚴格意義上說，僅擁有(you)兩套房(fang)的(de)老張并不算(suan)是職業(ye)“炒房(fang)人”，但通過多年(nian)的(de)“囤房(fang)”，著實讓他獲得了遠超工(gong)作本身的(de)豐厚收益，而(er)“硬幣(bi)的(de)另(ling)一面”，則是被視為(wei)“窮忙族(zu)”的(de)眾(zhong)多“剛需們”為(wei)直入云霄的(de)房(fang)價買(mai)單(dan)。

“二手(shou)房(fang)差價的(de)20%上繳(jiao)，還不(bu)包括約5%購房(fang)成本（滿五年）和期間(jian)的(de)貸款利息(xi)，一(yi)套(tao)房(fang)子(zi)至(zhi)少要漲40%賣出才(cai)能保(bao)本。”盡管(guan)房(fang)地產市場依然火爆，職業炒房(fang)人王劍卻(que)略感“高處不(bu)勝寒”，準備在細則出臺前拋(pao)出最后一(yi)套(tao)房(fang)產。

在此之前，王劍曾(ceng)考察(cha)了(le)有(you)“首都第二(er)機場”概念(nian)的(de)河北固安，但最終(zhong)放棄了(le)。“你看當地的(de)二(er)手(shou)(shou)房(fang)信(xin)息(xi)，大都是轉手(shou)(shou)賣房(fang)的(de)，盡管可能(neng)(neng)還會有(you)幾(ji)千元的(de)升值空間(jian)，但到時能(neng)(neng)否(fou)出手(shou)(shou)還不好說。最賺錢的(de)時候(hou)一去不復返了(le)！”

對此(ci)，上海交通大學安泰經濟(ji)與管(guan)理學院教授(shou)潘英麗(li)解(jie)釋稱(cheng)，過(guo)去市場對房地產政策不敏(min)感，主(zhu)要(yao)是因為持有成本(ben)比較(jiao)低。在沒征(zheng)稅之前(qian)，每年房價(jia)或許要(yao)漲10%才可以(yi)保(bao)本(ben)，而未來征(zheng)收20%的所(suo)得稅，投機的利潤空(kong)間肯定(ding)就縮小(xiao)了。

香港著名(ming)投(tou)資(zi)人周顯(xian)在(zai)(zai)其新(xin)書(shu)《炒(chao)樓(lou)密碼》中，對(dui)香港過去半個世紀(ji)樓(lou)市漲跌(die)(die)的(de)分(fen)析，對(dui)內地樓(lou)市或許有參考意義。他認為，樓(lou)市完(wan)成一(yi)個升跌(die)(die)周期可能長達20年，而在(zai)(zai)其中只有5至6年適(shi)合買樓(lou)，一(yi)旦錯過就要等下一(yi)個適(shi)合的(de)入(ru)市時間，這往往會(hui)慢(man)長到超過一(yi)般投(tou)資(zi)者(zhe)的(de)忍耐力。

“不少(shao)人都(dou)知道買樓最(zui)重要(yao)的(de)是位置（location），其(qi)實(shi)要(yao)戰勝市(shi)(shi)場，能(neng)(neng)夠掌握時機(ji)（timing）同樣重要(yao)，甚至可能(neng)(neng)更(geng)重要(yao)。”周顯判斷，香港樓市(shi)(shi)可能(neng)(neng)升(sheng)(sheng)至2015年才(cai)真正見頂，但目前已過了(le)入市(shi)(shi)的(de)黃金期(qi)，只有當樓價跌了(le)一(yi)半，或(huo)升(sheng)(sheng)了(le)周期(qi)底部(bu)的(de)三分(fen)之一(yi)，才(cai)是入市(shi)(shi)的(de)適(shi)當時機(ji)。

房(fang)(fang)地(di)產投(tou)資(zi)人(ren)士分析，盡管不(bu)(bu)如(ru)直接征收(shou)高額房(fang)(fang)產稅更有效，但此(ci)次“國(guo)五條(tiao)”亦大大壓縮了(le)炒房(fang)(fang)人(ren)“囤房(fang)(fang)”的(de)(de)套利空(kong)間――一是(shi)通過高過戶稅擠出(chu)存量閑置房(fang)(fang)資(zi)源，增(zeng)加供應；二是(shi)讓投(tou)資(zi)人(ren)在買房(fang)(fang)前需要(yao)仔細盤算，漲(zhang)多(duo)少才(cai)能賺(zhuan)錢？這自然會壓縮房(fang)(fang)產的(de)(de)增(zeng)量需求。供求關(guan)系的(de)(de)此(ci)長彼(bi)消，未來樓(lou)價不(bu)(bu)跌才(cai)怪。

資金分流：理財機構虎視眈眈

信(xin)托(tuo)、銀行(xing)理(li)財(cai)(cai)、私募、券商、基金(jin)(jin)、第三方(fang)理(li)財(cai)(cai)機(ji)構(gou)等(deng)財(cai)(cai)富(fu)管理(li)機(ji)構(gou)，都盯上了(le)從房地(di)產市場(chang)撤(che)出部分資金(jin)(jin)的(de)客(ke)戶。而從房地(di)產撤(che)出的(de)資金(jin)(jin)中，的(de)確有(you)部分資金(jin)(jin)流向(xiang)股市，但并(bing)非屬(shu)于主流。相(xiang)比(bi)而言，流向(xiang)銀行(xing)理(li)財(cai)(cai)、信(xin)托(tuo)、債券等(deng)固定收益類(lei)產品仍是主渠道

“關上一扇門(men)，開(kai)啟(qi)一扇窗(chuang)！”3月4日一早，海(hai)通證(zheng)券(quan)策略高級(ji)分析師(shi)荀玉根在向其機構客戶發出(chu)定期研究(jiu)報(bao)告中亮明觀點――從(cong)資(zi)產配置(zhi)角度理解(jie)，地(di)產調控(kong)關閉實物投資(zi)的門(men)，金融(rong)(rong)改革開(kai)啟(qi)金融(rong)(rong)投資(zi)的窗(chuang)。

荀(xun)玉根判斷的邏輯(ji)是，與歷(li)次調控最大(da)的不同是，此次調控貨(huo)幣未收縮，地產投(tou)資客將(jiang)轉戰其他市場(chang)，而(er)自去年以來(lai)的資本市場(chang)不斷改革，股(gu)市的吸引力上升，而(er)“國五條”恰如導火索，將(jiang)強化投(tou)資人大(da)類資產配(pei)置從實(shi)物轉向金融。

盡管“國五(wu)條”問世的首個交(jiao)易日，上(shang)證指(zhi)數(shu)重挫3.65%，地產(chan)指(zhi)數(shu)更以9.25%的跌(die)(die)幅和(he)40多只跌(die)(die)停(ting)，令“看多者(zhe)”大(da)跌(die)(die)眼鏡。但荀玉根(gen)判斷的邏輯仍得到了部分(fen)市場人士認(ren)同。

私募人(ren)士煜融投資董事長吳國平判斷，在最嚴厲房(fang)產調控政策(ce)下，一旦房(fang)地產的資金(jin)(jin)被迫徹底轉向的話，對股市必然(ran)是帶來(lai)極大推動作用，這對股市不是利(li)空(kong)，絕對是利(li)好，從房(fang)市轉戰(zhan)參與股市的資金(jin)(jin)可能超(chao)過(guo)很多人(ren)的想象。

而一(yi)直(zhi)對市(shi)場(chang)看空的(de)民族證(zheng)券(quan)財(cai)富中心(xin)總經理徐一(yi)釘，今年(nian)(nian)也徹底扭轉(zhuan)了他(ta)的(de)空頭邏輯。他(ta)認為，資金持續流出是(shi)A股(gu)市(shi)場(chang)長(chang)期低迷的(de)直(zhi)接(jie)原(yuan)因――股(gu)市(shi)缺乏賺錢效應，“理財(cai)產品”年(nian)(nian)化8%-12%年(nian)(nian)的(de)收益率太有吸引力了。

不過，這(zhe)些年(nian)化8%以上的(de)收(shou)益預(yu)(yu)期并(bing)非沒有風險，最大的(de)風險是違約。一(yi)旦違約，別(bie)說預(yu)(yu)期收(shou)益，連本金都可能無法收(shou)回。基于這(zhe)一(yi)判斷，徐一(yi)釘(ding)認(ren)為2013年(nian)將是各類(lei)資金重新回流A股(gu)市(shi)場的(de)一(yi)年(nian)。

從資(zi)金(jin)的容量上(shang)看(kan)，唯(wei)有股市能吸收與(yu)樓(lou)市相(xiang)當(dang)的資(zi)金(jin)，而此時備(bei)受(shou)資(zi)金(jin)饑渴(ke)的A股市場仍處于(yu)相(xiang)對低位。于(yu)是，“賣房炒股”、“引資(zi)入股”等觀點也成為上(shang)述(shu)市場人(ren)士(shi)的心之所盼和望之所切。

不過，在記者對多位房地產投資(zi)人(ren)和(he)理財機構的調查中發現，在從房地產撤(che)出的資(zi)金中，確有(you)部分資(zi)金流(liu)向(xiang)股市，但并非屬(shu)于(yu)主流(liu)。相比(bi)而言，流(liu)向(xiang)銀行理財、信托(tuo)、債券等固定收益類(lei)產品仍(reng)是主渠道。

王(wang)棉棉是華北(bei)一家(jia)信托公司駐京辦事處(chu)的業務經理，過去開拓(tuo)客(ke)戶時常(chang)常(chang)面對這(zhe)樣的質問――“既然房(fang)地產信托也(ye)是投資房(fang)地產，為何我不自己炒(chao)房(fang)？既看得著，回報也(ye)更高？”而現在(zai)，情勢似乎(hu)正(zheng)在(zai)悄然發(fa)生轉變。

“最近主動(dong)找(zhao)上門的客(ke)戶很(hen)多，很(hen)多都是(shi)手里(li)有(you)幾套房(fang)(fang)子的。”王棉棉告訴記(ji)者，他手里(li)有(you)一(yi)個客(ke)戶是(shi)北京(jing)獨生(sheng)子小夫妻，除自己有(you)兩套房(fang)(fang)子外(wai)，雙方父母手下也各有(you)兩三套房(fang)(fang)子，除自住(zhu)的一(yi)套外(wai)，其他都在(zai)出租。

早在(zai)去(qu)年年底，王棉棉就(jiu)告訴這位(wei)客戶，從資產(chan)(chan)配(pei)置(zhi)的角度看，房子本身(shen)流動性不足，其絕(jue)大多(duo)數資產(chan)(chan)全(quan)押在(zai)房子上(shang)很危險，而從資產(chan)(chan)收(shou)益(yi)率(lv)上(shang)看，目前不到3%租(zu)金回報率(lv)，遠不如賣出去(qu)存在(zai)銀行收(shou)益(yi)率(lv)高。“他(ta)們有一套位(wei)于(yu)市(shi)區(qu)的平房，每(mei)月租(zu)金才(cai)1千(qian)多(duo)。”

在聽取了(le)專(zhuan)業人(ren)士(shi)的(de)建議并重新審視自(zi)身資產(chan)配置(zhi)后(hou)，這對獨生子夫妻決定先賣出手中(zhong)一套房，并拿出部分資金購買(mai)一款(kuan)兩(liang)年(nian)期(qi)年(nian)化(hua)9.5%收益率(lv)的(de)信托(tuo)產(chan)品(pin)，其他(ta)的(de)錢去買(mai)些期(qi)限更靈活的(de)銀行理財產(chan)品(pin)，以備不(bu)時之需。

事實上，類似受益于房地產(chan)調(diao)控而客(ke)戶(hu)回升的并不(bu)獨在信托。記者從(cong)多家理(li)財(cai)機(ji)構(gou)了解(jie)到，除(chu)信托外，銀行理(li)財(cai)、私募(mu)、券(quan)商基金、第三方理(li)財(cai)機(ji)構(gou)等財(cai)富管理(li)機(ji)構(gou)，都盯(ding)上了從(cong)房地產(chan)市場撤(che)出部分資金的客(ke)戶(hu)。

“不(bu)排除會有部分資(zi)金(jin)(jin)流入(ru)股市(shi)(shi)，但是(shi)由于(yu)資(zi)金(jin)(jin)風險(xian)偏好(hao)不(bu)一(yi)樣，希望(wang)樓市(shi)(shi)資(zi)金(jin)(jin)大舉(ju)進入(ru)股市(shi)(shi)并不(bu)現實，因為投(tou)資(zi)房地產的(de)資(zi)金(jin)(jin)追(zhui)(zhui)求的(de)是(shi)穩健收(shou)益，而(er)投(tou)資(zi)股市(shi)(shi)的(de)資(zi)金(jin)(jin)追(zhui)(zhui)求的(de)是(shi)風險(xian)收(shou)益。”一(yi)家理財機(ji)構(gou)負責人分析稱。

重新布局：資產配置偏固定收益產品

對于(yu)投(tou)資(zi)人(ren)(ren)而言，20%差價(jia)稅無(wu)疑(yi)改變了過往炒房(fang)暴(bao)利的(de)預(yu)期，這也(ye)給長期“高配”房(fang)地(di)產的(de)投(tou)資(zi)人(ren)(ren)一個提醒：必須重(zhong)新審(shen)視(shi)自身的(de)資(zi)產配置(zhi)(zhi)結構，并適時降(jiang)低房(fang)地(di)產配置(zhi)(zhi)

一(yi)邊是“失血”嚴(yan)重，資金仍在紛(fen)紛(fen)出逃的股(gu)市(shi)；一(yi)邊是堆積如山，資金仍在瘋(feng)狂(kuang)涌入(ru)的樓市(shi)。國(guo)內(nei)樓市(shi)、股(gu)市(shi)此(ci)番“冰(bing)火兩重天”格局也與美國(guo)形成(cheng)強烈反差――道瓊(qiong)斯指數已創出歷史新高(gao)。

緣何(he)從房地產(chan)撤出的資(zi)金難以大(da)規模(mo)流向股(gu)市？市場(chang)普遍認(ren)為，偏重融(rong)資(zi)、分紅不(bu)足等制度痼疾所帶來的“虧錢效應”仍是阻止主流資(zi)金入場(chang)的最大(da)障(zhang)礙。

東(dong)吳(wu)證券研究所(suo)副所(suo)長寇建勛觀點(dian)頗具代表性。他認為，盡管目前大(da)盤仍在相對低(di)位，但股市中仍有(you)相當部分(fen)個股的(de)估值依然較高，且股息率(lv)仍然偏低(di)，無法帶來穩定(ding)的(de)回報，這是大(da)部分(fen)樓市資金不會轉(zhuan)戰股市的(de)主要原(yuan)因。

“除了買房(fang)，我都想(xiang)不到還(huan)有別的(de)更(geng)好投資方(fang)式。”春節期間(jian)，記者(zhe)接(jie)觸(chu)到的(de)一位在縣城擁有多套(tao)住房(fang)的(de)居民稱，只要有錢，還(huan)是買套(tao)房(fang)子比較值。他(ta)的(de)一句“還(huan)有哪些跑贏通脹的(de)投資渠道？”的(de)反問，也讓投資渠道“乏(fa)善可選”成為共鳴(ming)。

相比少數大(da)城市(shi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)擁有更(geng)多投(tou)資(zi)(zi)(zi)渠道(dao)選擇，分布區(qu)域(yu)更(geng)廣、聚集人(ren)(ren)群更(geng)多的(de)(de)廣大(da)地市(shi)縣區(qu)域(yu)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)的(de)(de)所喜所懼(ju)，更(geng)能代表大(da)眾投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)的(de)(de)現實困惑(huo)。在他們印象中，“炒股”一(yi)詞幾(ji)乎等同(tong)“虧錢”和“賭博”，而“買房”仍(reng)是其投(tou)資(zi)(zi)(zi)理財最靠(kao)譜的(de)(de)主渠道(dao)。

而許多投資(zi)人(ren)身(shen)邊無數鮮(xian)活的(de)(de)案例，也(ye)印證了“買房”、“炒股(gu)”兩類投資(zi)人(ren)涇(jing)渭(wei)分明(ming)的(de)(de)境遇，這也(ye)強化了投資(zi)人(ren)的(de)(de)“棄(qi)股(gu)買房”的(de)(de)意識。

在北(bei)京一(yi)家(jia)基層券商營業部經理王(wang)偉印象里，營業部不少大戶是炒(chao)房發家(jia)的，在前(qian)幾年股市大牛市行情中，曾嘗試(shi)賣房入市，但(dan)大多(duo)最(zui)終(zhong)虧(kui)損慘重，后又重回樓市的，他們覺得(de)房子才是最(zui)踏實的，而股市中賺的錢最(zui)終(zhong)還會(hui)“吐(tu)出來”。

“直到今天，主流思(si)維仍堅持(chi)認(ren)為1949行情是(shi)大牛(niu)巿或大反彈的(de)(de)起點，但我們認(ren)為至少(shao)在2013年上半年，2478可(ke)望而不可(ke)即(ji)！”不久前來自(zi)和訊市(shi)場(chang)研究(jiu)中心的(de)(de)一篇名為《珍(zhen)惜最后減倉(cang)機會》原(yuan)創文章在市(shi)場(chang)瘋傳，認(ren)為支持(chi)1949行情的(de)(de)估(gu)值修復、經濟(ji)復蘇，政策救(jiu)市(shi)、改革預期等四大基礎已全面動(dong)搖。

盡管誰也無法預(yu)知“國五條”能否將高房(fang)價(jia)(jia)拉下來，而(er)對于投(tou)資人(ren)而(er)言，20%差價(jia)(jia)稅(shui)無疑改變了過往(wang)炒房(fang)暴(bao)利的(de)預(yu)期，這也給長期“高配”房(fang)地(di)產(chan)的(de)投(tou)資人(ren)一個提醒：必須重新審視自身的(de)資產(chan)配置結構(gou)，并適(shi)時降低房(fang)地(di)產(chan)配置。

“炒房的黃金時代已經一去(qu)不返了，且從置(zhi)(zhi)產(chan)配置(zhi)(zhi)的角度是，做事情必須留(liu)有余(yu)地(di)，不可貿(mao)然把(ba)全部身家(jia)都(dou)押在(zai)一個籃子里(li)。”在(zai)前兩年決(jue)意告(gao)別房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)后，有“中國(guo)房產(chan)投(tou)資(zi)界的第一人(ren)”張羽沖告(gao)誡后來的房地(di)產(chan)投(tou)資(zi)人(ren)。

不過，在對股市(shi)心生畏懼后，從房(fang)地產溢出(chu)的巨(ju)量(liang)投(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)金多(duo)傾(qing)(qing)向于流向銀行理財、信托、債券(quan)等固定收益(yi)市(shi)場，但投(tou)資(zi)(zi)人的疑惑和悖論也隨(sui)之而來(lai)，因其標的物(wu)相當比重亦(yi)是房(fang)地產。“傾(qing)(qing)巢之下，豈有完卵”？

在(zai)過去兩(liang)年(nian)間，房地(di)產信(xin)托(tuo)兌付危機一直籠罩在(zai)投(tou)資人(ren)上空。盡管迄今(jin)為止，尚未有一家房地(di)產信(xin)托(tuo)項目逾期(qi)兌付，但隨著(zhu)此輪房地(di)產調(diao)控的(de)深入，目前正(zheng)在(zai)發行的(de)房地(di)產信(xin)托(tuo)不排除會出現無法兌付的(de)風險。

此(ci)外，一(yi)直以“資金池”運(yun)行(xing)的銀行(xing)理(li)財(cai)產品，由于其對(dui)應(ying)項目的非透明性，也(ye)不排(pai)除(chu)部分銀行(xing)理(li)財(cai)產品對(dui)應(ying)的是劣質房(fang)地(di)產項目，而這些都被(bei)視為(wei)此(ci)類“固定收益類產品”的潛在風險(xian)。

全球套利：到美國買樓去

在經歷金(jin)(jin)融危機后，歐美房地(di)產市場步(bu)入長期低迷，便宜的(de)房價激(ji)發了中國(guo)人抄底(di)的(de)熱情，而抄底(di)的(de)錢多來自(zi)國(guo)內樓市擠出來的(de)套(tao)利資金(jin)(jin)。自(zi)2011年起，中國(guo)已成為僅次于加拿大(da)的(de)第二大(da)美國(guo)房地(di)產買家

值得注意的(de)(de)是，在(zai)對國內投資(zi)渠道倍感困惑的(de)(de)同時，也有部分投資(zi)人(ren)開(kai)始嘗試全球(qiu)資(zi)產配置，來(lai)自多家移(yi)民中(zhong)介機構的(de)(de)數(shu)據(ju)顯示，近年(nian)投資(zi)移(yi)民的(de)(de)人(ren)數(shu)正逐年(nian)攀升，國內資(zi)金(jin)外流的(de)(de)現狀當引起外界(jie)的(de)(de)重(zhong)視(shi)。

從北京地鐵國(guo)貿(mao)站E口向北300米，二十多(duo)層的數碼01大廈在(zai)CBD中(zhong)(zhong)并(bing)不(bu)起眼，但(dan)這里(li)卻(que)聚(ju)集了國(guo)內幾家知名的投資(zi)移民(min)機構。曾在(zai)銀行(xing)工(gong)作八(ba)年(nian)的張正岳正是其(qi)中(zhong)(zhong)一家名為“錦國(guo)怡凱”移民(min)中(zhong)(zhong)介公司的創業元老。

或許正(zheng)基于張(zhang)正(zheng)岳在銀行(xing)(xing)的(de)(de)(de)經歷，這(zhe)家公司與北(bei)京(jing)十多家銀行(xing)(xing)保持合作(zuo)，其(qi)客(ke)戶(hu)也都來自(zi)銀行(xing)(xing)對私業(ye)(ye)務部門的(de)(de)(de)推(tui)薦，并自(zi)稱是行(xing)(xing)業(ye)(ye)內唯一不(bu)做廣(guang)告的(de)(de)(de)投資移民中介。而在這(zhe)些(xie)高凈值客(ke)戶(hu)中，不(bu)乏以(yi)房地產投資起家的(de)(de)(de)投資人(ren)。

“從理財的(de)角度講，你在資產(chan)配置中拿出(chu)20%，可能(neng)擱北京啥也(ye)干(gan)不了，但換(huan)一地方，沒準還真能(neng)掙點錢。現在北京有錢人出(chu)國買房的(de)人其(qi)實挺多的(de)，比(bi)如過去這半(ban)年美(mei)國拉斯維加(jia)斯的(de)房子就漲了20%！”張正岳告訴記(ji)者。

在(zai)張看(kan)來(lai)，隨著國際化(hua)程度越來(lai)越高，有錢人對于“把錢放出去”這種害(hai)怕、懷疑的(de)心(xin)理也會越來(lai)越低，整(zheng)個(ge)世界其實都是一(yi)個(ge)可(ke)選擇的(de)市場，如果國內沒有更好的(de)投資渠道(dao)，將目光投向海(hai)外也未嘗不(bu)可(ke)。

在(zai)(zai)問(wen)及投(tou)資移民的訴求(qiu)時，張正岳向記者透露，在(zai)(zai)選擇投(tou)資移民的客戶中(zhong)(zhong)，特別是(shi)移民美(mei)國的，絕大多(duo)(duo)數是(shi)為(wei)了子(zi)女的教育，100個(ge)中(zhong)(zhong)能占(zhan)90個(ge)，而在(zai)(zai)年齡上，投(tou)資移民的客戶以(yi)30歲到45歲居(ju)多(duo)(duo)。

過(guo)(guo)去兩年賣掉(diao)北京(jing)市區房(fang)子，并轉(zhuan)手(shou)抄(chao)底一(yi)套美國學區別墅的郭先生(sheng)，正是通過(guo)(guo)投資移民實現(xian)“全(quan)球(qiu)套利”的一(yi)個典(dian)型。

2010年(nian)年(nian)初，郭先生以(yi)總價600萬(wan)元(yuan)賣掉了(le)四環(huan)內一套160多平方米公(gong)寓，兩年(nian)后，他又以(yi)26.5萬(wan)美元(yuan)抄底了(le)一套位于美國西海岸某(mou)大學附近的(de)230平方米別墅——此房(fang)產已較房(fang)地產泡沫頂峰跌去一半，而他賣出的(de)這套房(fang)子，已經從2002年(nian)的(de)7000元(yuan)漲到了(le)3萬(wan)多元(yuan)，足足翻了(le)四倍！

從表面上看(kan)，郭先生不僅以(yi)環(huan)境噪雜且(qie)(qie)污染嚴重的(de)鬧(nao)市房，換了套帶花(hua)園的(de)美國鄉間別墅，而且(qie)(qie)還(huan)賺足(zu)了將(jiang)來定(ding)居美國的(de)本錢。但(dan)真正讓他做出(chu)此項(xiang)決定(ding)的(de)還(huan)是(shi)因為孩子的(de)教育，趁(chen)著美國樓市低迷買套房，也好為日后(hou)孩子移民(min)做準(zhun)備。

在經(jing)歷2008年以來(lai)的金(jin)融危機(ji)后，歐(ou)美房(fang)地產市(shi)場步入(ru)長期(qi)低迷，便宜的房(fang)價激發了中國(guo)人(ren)抄底的熱情(qing)，而抄底的錢多來(lai)自國(guo)內樓市(shi)擠出來(lai)的套利資金(jin)。

來自全美(mei)(mei)房地產(chan)經紀人協會的(de)數據顯示，自2011年(nian)起，中國以90億美(mei)(mei)金、總占比11%的(de)份(fen)額，超(chao)越(yue)墨西哥(ge)、英國，成為僅次(ci)于加拿大的(de)第(di)二大美(mei)(mei)國房地產(chan)買家，中國買家的(de)最大特點是(shi)購房多集(ji)中在學(xue)區或實驗室附近(jin)。

“資金總(zong)是要追(zhui)求利潤的！”一位私人銀行人士告訴記者，在其接觸的客戶中，他們對投資渠道的選擇越(yue)來越(yue)挑(tiao)剔，大資金總(zong)喜歡從估值(zhi)高的地方溢(yi)出，流到有潛在升值(zhi)潛力的“價(jia)值(zhi)洼(wa)地”，過去是國內范圍，現在則是全(quan)球范圍。

除在海外買房外，通過QDII基金投(tou)資(zi)海外股(gu)市(shi)也(ye)不失為投(tou)資(zi)人全球資(zi)產(chan)配置另一(yi)工具(ju)。隨(sui)著(zhu)歐美經濟的復蘇(su)和(he)道指的聯創歷(li)史新高，今(jin)年以來多款QDII基金產(chan)品已(yi)實現20%的收益。