新華(hua)網(wang)上(shang)海3月26日電記者(魏宗凱 鄭(zheng)鈞(jun)天)由于樓市(shi)調控(kong)“國五條”地方細則開(kai)始在3月最(zui)后一周密集出臺，部分城(cheng)市(shi)二(er)手房市(shi)場成交量出現(xian)高位回落態(tai)勢。專家(jia)認(ren)為(wei)，在政策“真空期(qi)”搶搭“末班車”造成的成交火爆現(xian)象，也(ye)將隨著(zhu)“末班車”到站而終結，部分城(cheng)市(shi)二(er)手房市(shi)場可(ke)能會異(yi)常冷清。

這個點兒買房流行“閃簽”

在(zai)上(shang)海一家銀(yin)行工作的唐小姐(jie)，上(shang)周(zhou)末剛(gang)剛(gang)搬進新(xin)租的房子(zi)(zi)，正(zheng)準(zhun)備開(kai)始新(xin)的生(sheng)活，就接到了房東(dong)的電話：“實在(zai)對(dui)不(bu)起，這房子(zi)(zi)我今天(tian)賣了，請搬出來(lai)吧(ba)。”

前(qian)一天(tian)還在(zai)(zai)出租，后一天(tian)就把房(fang)(fang)子給賣了(le)，這(zhe)樣的(de)房(fang)(fang)東近期并不少見(jian)。記者走訪上(shang)海多家房(fang)(fang)產中介了(le)解到，由于擔(dan)心樓市調控(kong)“國五條”地方細則(ze)可(ke)能(neng)在(zai)(zai)3月底出臺(tai)，二手房(fang)(fang)買賣雙方都急于成交，在(zai)(zai)價格上(shang)各有讓步。21世紀(ji)不動產在(zai)(zai)上(shang)海部分門店(dian)成交客戶中有30%以(yi)上(shang)是“閃簽”，個(ge)別門店(dian)單日八成以(yi)上(shang)成交量都是這(zhe)種“一拍即合”型的(de)。

“3月上(shang)海二(er)手房成交量(liang)很有可能超過3萬(wan)套，甚至會超過2009年11月3.2萬(wan)套的紀錄。”德佑地產(chan)研究總監陸騎(qi)麟說，目(mu)前(qian)僅德佑的成交量(liang)就環比增長了3.5－4倍。

由于地方版細則尚未落地，政策的“末班車效應(ying)”使(shi)得3月以來的二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場尤為(wei)活躍。中國房(fang)地產信(xin)息(xi)集團研究中心提(ti)供的交易數據(ju)顯示，在“國五條(tiao)”細則出臺后(hou)的第一周(zhou)，該(gai)機構(gou)所監測(ce)的14個(ge)重點城市(shi)中，二(er)手(shou)商品住宅成交套數幾乎全線暴漲，多個(ge)城市(shi)單周(zhou)成交量環比增幅(fu)超過300%。

業內預(yu)計，今年一季(ji)度，北京二手房交易量(liang)將超過6萬套(tao)。不過對于中(zhong)介市(shi)場而言，這只是短暫的(de)繁(fan)榮，下兩(liang)個(ge)季(ji)度或將迎來小中(zhong)介門店關閉潮。

上海中原地產(chan)金楊店工作(zuo)人員稱，進入3月的最后一周，雖然(ran)二手房(fang)交(jiao)易仍較為活(huo)躍，但與(yu)前(qian)段時間的火爆情形(xing)相(xiang)比，已不可同日(ri)而語。“現在客戶也(ye)不急(ji)著連(lian)夜過戶了，‘閃簽(qian)’的情況也(ye)很少，特別是買家產(chan)生觀望情緒，交(jiao)易量(liang)明顯下降(jiang)。”

不少(shao)業內人士認為，3月政策(ce)真空期(qi)透支了市場需求，同時地方落(luo)實(shi)“國五條”的措(cuo)施也(ye)會抑制部分(fen)需求，可以預(yu)見，隨著“末班(ban)車”到站，部分(fen)城市二手房市場可能會異常冷清。

地方細(xi)則應避免誤傷(shang)合理需(xu)求

“國五條”出臺(tai)后，為“突(tu)破(po)”限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離(li)(li)婚(hun)來規避(bi)，網上甚至流傳(chuan)著“離(li)(li)婚(hun)買房攻略”。

易居(ju)房地產研(yan)究院副院長楊紅旭稱，讓居(ju)民通(tong)過(guo)離婚的(de)(de)方(fang)式規避交易稅費，并不(bu)是(shi)調(diao)控(kong)政策(ce)的(de)(de)本意。居(ju)民在(zai)不(bu)同(tong)階段有不(bu)同(tong)的(de)(de)居(ju)住需(xu)求(qiu)，調(diao)控(kong)政策(ce)應(ying)當鼓勵“梯(ti)度(du)”購(gou)房，合理(li)考(kao)量(liang)不(bu)同(tong)人群的(de)(de)購(gou)房需(xu)求(qiu)變化(hua)，才能平衡多種需(xu)求(qiu)。對于(yu)改善型需(xu)求(qiu)來說，地方(fang)政府(fu)在(zai)落(luo)實細則時應(ying)避免誤傷(shang)，而不(bu)是(shi)一味地通(tong)過(guo)增加交易成本來限制合理(li)需(xu)求(qiu)。

21世紀不動(dong)產上(shang)海(hai)區域市(shi)場研究(jiu)部近(jin)日發(fa)布(bu)的(de)報(bao)告稱，目前樓市(shi)調控(kong)政策已有效擠出投資者，去年上(shang)海(hai)樓市(shi)成交量的(de)九(jiu)成由(you)剛需(xu)構成。自(zi)“國五條(tiao)”調控(kong)細則(ze)發(fa)布(bu)后，上(shang)海(hai)市(shi)二手房市(shi)場掀起的(de)一波成交高峰中，首次改(gai)(gai)善(shan)型(xing)(xing)需(xu)求和二次改(gai)(gai)善(shan)型(xing)(xing)需(xu)求的(de)占比均出現比較(jiao)明顯(xian)的(de)上(shang)升。

21世紀不(bu)動產上海銳豐總經理葉厚(hou)彪稱(cheng)，按差額的(de)(de)20%征收個人所得稅，雖然短期(qi)可(ke)能導致成交(jiao)量下降(jiang)，但肯定(ding)不(bu)會像限(xian)購一(yi)樣對樓(lou)市產生非(fei)常大的(de)(de)影響。從長期(qi)來看，在買賣(mai)雙(shuang)方(fang)的(de)(de)博弈中，可(ke)能會糾正現在樓(lou)市買賣(mai)中的(de)(de)不(bu)良習慣，即由買家交(jiao)付所有稅費，而改(gai)為買賣(mai)雙(shuang)方(fang)稅費各付的(de)(de)健(jian)康(kang)市場行(xing)為。

樓市泡沫隱憂再現

近年來，隨著房(fang)價(jia)(jia)一路走高，樓市(shi)“春天(tian)派”的預測似乎每言必中(zhong)，在與一些看空者的打賭中(zhong)也大多贏得勝局(ju)。但隨著房(fang)價(jia)(jia)繼續上(shang)漲(zhang)，業內(nei)對樓市(shi)也開始(shi)持謹慎態度(du)。萬科董事會主席王石認為，中(zhong)國樓市(shi)存在明(ming)顯泡沫，且可能(neng)因(yin)失控而破裂。

根據國家統計局日前公布的(de)2月份70個大中(zhong)城市住(zhu)宅銷售價(jia)格變動情況，新建住(zhu)宅價(jia)格環比超九(jiu)成上(shang)漲，京滬穗等一線城市漲幅居首，且均創(chuang)歷史新高，引起了業界的(de)普遍擔(dan)憂。

北京中原地產(chan)研(yan)究(jiu)總監張大(da)偉(wei)稱，由于貨幣供應量(liang)的(de)提高、購房者對新政(zheng)策(ce)的(de)恐(kong)慌(huang)以及開發(fa)商的(de)加速(su)投資，近期樓市泡(pao)沫，尤其是一線(xian)城市，愈發(fa)明顯。

上(shang)海房(fang)地產經紀協會副會長朱大(da)鳴(ming)表(biao)示，房(fang)價上(shang)漲(zhang)壓力大(da)并不(bu)等于部分城市(shi)的房(fang)地產市(shi)場沒(mei)有泡沫。一線城市(shi)房(fang)價的反彈(dan)速度很快，樓市(shi)“國五條(tiao)”能否(fou)抑制其漲(zhang)幅，目(mu)前尚不(bu)好說。

王石則指出，過去兩年中國樓(lou)市調(diao)控還(huan)是(shi)有效(xiao)的，抑(yi)制(zhi)了房價(jia)瘋漲。但僅(jin)靠硬性行政措(cuo)施的抑(yi)制(zhi)做法不(bu)可(ke)持續(xu)，政策(ce)還(huan)需調(diao)整。

張大(da)偉也認為，擠碎泡沫，即控制房(fang)價(jia)(jia)上漲(zhang)并(bing)非(fei)治本(ben)之策，只有提(ti)高(gao)居民收入，使其與(yu)現在(zai)的(de)房(fang)價(jia)(jia)相(xiang)匹配，同時降低(di)經濟對房(fang)地產行業的(de)依賴，才能消(xiao)除房(fang)地產市場的(de)泡沫。