每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

明發集團（00846，HK）在3月19日公布2012年業績并對2013年進行展望時表示，“簽署土地諒解備忘錄可向集團提供機會，并與地方政府建立更為緊密的戰略和合作關系，符合本集團的長遠利益。”根據明發集團的觀點，諒解備忘錄對于明發增加土地儲備，以及參與城鎮化建設有非常大的價值。

但商業地產大佬恒隆地產董事長陳啟宗在談及“備忘錄”時的態度，卻與明發集團完全不同。按照他的觀點，即使有備忘錄，如果地方政府無意落實計劃也沒有辦法，“除非我們確實對項目有興趣，否則我們不會簽署備忘錄”。

一些長期負責拿地的房地產行業人士證實了陳啟宗的上述看法，認為土地諒解備忘錄的意義并不大。由于土地備忘錄沒有法律約束力，在地價上升時有無法兌現承諾的風險，在地價下跌時則有被迫強制交易的可能。

反復提及備忘錄作用/

明發集團并不是第一次高調宣揚公司所簽署的土地諒解備忘錄。早在赴港上市時，土地備忘錄就被大量提及。當時，明發曾在招股說明書上透露，土地諒解備忘錄一直對該公司收購土地有重要作用，包括不同地區的重建項目和一二級土地的獲得渠道。

根據明發集團披露的信息，在與政府簽訂土地諒解備忘錄之后，一旦獲得土地，就可以獲得來自地方政府的支持。根據2012年年報，明發簽署的土地諒解備忘錄多達13項，其中2012年新簽署的備忘錄，涉及的土地總建筑面積超過200萬平方米。

這些諒解備忘錄所涉及的土地儲備，大大減輕了明發因新增土地儲備不足而帶來的壓力。根據年報，在2012年預售面積新增接近60萬平方米的背景下，明發的土地儲備由2011年末的875萬平方米增加至919萬平方米，增加面積僅40多萬平方米。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶認為，在香港上市的內地地產開發商之所以要披露這些土地諒解備忘錄，真實目的就是為了證明自己的可持續經營能力。事實上，很多非上市企業的投資部門也會用上述諒解備忘錄來向老板證明自己的業績，盡管當年度可能一塊土地都沒有獲得。

備忘錄蘊藏風險/

與明發對土地備忘錄的看重不同，恒隆董事長卻在年報中指出，簽署備忘錄其實并無意義。

陳啟宗稱，“地方政府往往要求我們簽署交易備忘錄，但其實無意落實計劃。除非我們確實對項目有興趣，否則我們不會簽署備忘錄。我們不愿意承受地方政府改變主意并試圖完成交易所帶來的風險。”

對于陳啟宗的表態，一位長期在一線拿地的百強房企投資總監向《每日經濟新聞》記者證實，土地諒解備忘錄不僅作用不大，而且企業要承擔非常高的風險。

他告訴記者，多數土地諒解備忘錄是企業在和政府達成一級土地開發時簽署的。地方政府由于財政上的壓力，會邀請一些企業參與地方的土地前期整理，并承諾可以在企業獲取開發用地上獲取一定的扶持。但事實上，這些承諾很多時候無法兌現，尤其是在地價大幅走高的背景之下。

由于備忘錄沒有法律約束力，即使簽訂了土地備忘錄，仍然需要走招拍掛（招標、拍賣、掛牌）的流程來獲取土地。最終獲得土地的地價，并不會比其他地塊來得低，僅僅只是因為地塊出讓有特定門檻，從而降低了土地招拍掛的激烈程度而已。

雖然參與土地拍賣最終未必能獲得成功，但地產商卻要在簽署備忘錄后對土地的前期整理投入大量資金。盡管這些資金在拍地后會被返回，地方政府也會將土地招拍掛中收益的一部分提供給開發商作為補償，但上述收益幾乎可以忽略不計。

相反，如果土地市場處于跌勢，地方政府就會根據土地備忘錄要求開發商執行備忘錄中簽訂的協議，如果開發商執行，會面臨風險。

他說，截至目前，鮮有聽說參與土地一級開發并獲取豐厚收益的房企，特別是那些和地方政府下屬負責地方城建的國有開發公司簽署諒解備忘錄的企業，更有面臨前期開發投資無法收回的風險。

明發負債庫存高企/

根據上述財務總監的說法，在三四線城市，由于土地供應量龐大，地方政府對企業執行諒解備忘錄的意愿非常強烈，會要求他們提前履行備忘錄規定，參與土地招拍掛，購買土地。

財報顯示，明發集團2012年未經審核的合約銷售額為53.36億元，比2011年的32.51億元增長約64.15%，但公司財務狀況并未徹底改善。年報顯示，明發集團被抵押給銀行的受限制現金和現金等價物總額僅有11.38億元，但需要償還的短期債務總額卻高達149億元，相比2011年末增加了43億元，各類流動負債占總負債的近八成。

與此同時，明發集團存貨的周轉速度卻在放慢。年報顯示，已竣工的待售物業價值達到了73億元，占到明發集團流動資產的近四成，遠遠超過了2012年度53億元的銷售額。

在財務壓力沒有完全化解的大背景下，明發集團如何兌現和地方政府簽訂的備忘錄引人關注。比照明發集團2011年年報和2012年業績公告可以發現，有多項土地諒解備忘錄已從 “諒解備忘錄及相關項目概要詳列”中消失，其中包括南京明發家具中心、南京明發濱江新城二區。

而本報記者采訪明發集團，詢問公司目前的財務情況，以及如果地方政府要求履行多項備忘錄協議，明發將如何應對上述風險。但截至發稿，后者未回應。