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開發商篇

細則未落地 新盤短期難降價

每經記者 尚希 李怡 發自北京

“樓市調控國五條細則公布，賣房差額按20%征稅。”手機上的一行字讓北京通州某樓盤銷售劉敏（化名）心里一緊，草草看完整個新聞，他懸著的心才稍微放松了一些。隨后，劉敏發短信向領導詢問第二天的工作安排，得到的回復是，“一切照舊”。

3月2日，也就是“國五條”新政細則公布的第二天，劉敏所在樓盤如期開盤。“這個政策對我們目前來說影響不大。”劉敏向《每日經濟新聞》記者展示的照片顯示，燈光閃爍的沙盤四周擠滿了看房的人群。劉敏告訴記者，相比1月份首次開盤的均價，這次上調了1000元/平方米，但看房者的熱情似乎并未受到影響。

價格明漲暗“降”/

劉敏告訴記者，由于此次新政不同于此前的“限購令”，對房地產市場的影響主要集中在二手房，其所在的新房樓盤“免遭此難”。

3月3日，記者在該項目售樓處看到，由于正值周末，前來看房的客戶的確不少。售樓大廳里二十多個接待客戶的圓桌座無虛席，銷售人員穿梭在看房者中，不時拿出手機計算價格。

“昨天開盤我們一共簽約了100多套房。”劉敏告訴記者，由于項目主打高端住宅，主力戶型集中在三居和四居，所以項目中為數不多的兩居戶型總價較低，吸引了很多購房者。

劉敏稱，目前已開盤的162套兩居室房源，已經消化了60%。不過，記者采訪發現，銷售人員口中的價格上漲，可能更多的是一種刺激購房者的“營銷手段”。

“我們一期開盤的均價優惠后是在23000元/平方米左右，現在為24000元/平方米。”劉敏告訴記者，一期開盤時最多能享受5萬元抵15萬元的優惠，而現在只能享受5萬元抵10萬元。同時，據其介紹，一期貸款的客戶可以享受每平米2000元的優惠，而目前只能優惠1000元。

然而，當記者以購房者身份提出想要選購一套三居室時，劉敏算出的最終銷售均價為22000元/平方米左右，此前提到的一期的優惠也依然可以“特別”執行。

《每日經濟新聞》記者從北京市住房與城鄉建設委員會網站上查詢到，該項目的擬售均價為26938元/平方米。

“對于購房者來說，經歷了幾次調控之后雖然預期有所改變，但一旦看對了產品，還是會出手的，并且此次調控主要是針對投資性購房。”上述銷售總監表示，3月份計劃推出的全新項目目前也并未改變推盤節奏，同時，也沒有制定特別的優惠政策，“還是會根據產品的品質而定。”

推盤策略或生變/

昨日，記者走訪了北京多個在售樓盤，售樓處大多表示“暫時并未下調銷售價格”，不過銷售人員也暗示未來是否會調價尚未確定。

“現在具體的實施細則還沒有落地，不好去談策略的改變。”一位開發商人士表示。蘭德咨詢總裁宋延慶向記者強調，市場預期的改變可能會影響部分房企的銷售收入，從而加大房企現金回籠壓力。

有消息人士指出，某知名房企已經著手調整推盤節奏，重新制定部分項目的銷售計劃，其推盤節奏顯然已經被新政打亂。“新政對整個樓市都會有很大影響，整個市場的心態都可能會發生改變，二手房首當其沖，一手房也會受到影響”。北京一家央企開發商負責人表示，目前很多項目都在等北京版細則出臺后再決定推盤的策略和定價。

“從北京的市場情況來看，等3月年度新建商品住房價格控制目標實施后，如果房價走勢繼續上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。”鏈家地產市場研究部張旭告訴記者。

記者發現一些樓盤打起了新政之后的 “優惠牌”。“二套房貸的首付比例如果提升到70%，我們還有一個操作辦法可以幫您降低首付款。”劉敏神秘地告訴記者，目前項目針對二套房貸款購房者可以享受首付比例低至40%的優惠，“到一年半之后放款之前，您再補齊這部分首付款就可以了。”

“其實這樣的操作手法可以說是打了政策的擦邊球。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，在限購令來臨之初也有很多樓盤通過分期首付來吸引購房者，“其實這樣也是想通過降低首付比例吸引購房者，但這也可能是短期效果。”在郭毅看來，在市場出現觀望情緒后，購房者更多還是會關注其所購項目房價的上漲趨勢，而非首付比例。

郭毅告訴記者，國五條細則完全落地前，放緩推盤可能會是開發商最主要的策略，“市場觀望態度尚不明顯，開發商暫時不會做出價格的大幅調整，只是說心理預期會有所降低，也許會下調價格上漲的幅度。”郭毅表示，隨著購房者糾結情緒的加重，不排除一部分項目價格會出現微幅下調。