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政策篇

出售自有住房按20%征稅 局地早有存在

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

上周五（3月1日），中國政府網發布 《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），樓市調控再度加碼，這被業界稱為 “國五條”。“國五條”要求，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

昨日 （3月3日），《每日經濟新聞》記者在采訪相關部門負責人時得知，二手房交易環節個稅按20%征收政策在深圳早已有之。

由于目前各地尚未出臺“國五條”的具體實施辦法，此次按“轉讓所得的20%計征”與此前各地的20%征收有何差異，目前尚無法確定。

20%的個稅標準各地一直存在/

在“兩會”召開之際，近幾月樓市回暖跡象致使新的房地產調控政策祭出。

“這次調控政策的出臺與此前所提的堅持房地產調控不動搖有關，政府擔憂兩年多的樓市調控政策可能成為‘空調’”。對此，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析說。

記者仔細研讀上述 《通知》發現，新的調控政策更多是重申繼續嚴格執行過去調控的措施，凸顯政府堅持房地產調控不放松的決心。除了繼續明確各地從嚴執行商品房限購、差別化信貸政策、加強土地供應和保障房建設之外，還規定將提高二套房首付比例和利率，加快推進房產稅試點工作。

此次調控新政出臺，最引人關注的是，要求稅務、住房城鄉建設部門密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

實際上，上述20%的個稅標準，早在各地執行的二手房交易環節稅收征管過程中就一直存在。值得注意的是，“國五條”并未規定具體執行時間和期限，而此前在各地執行的二手房交易中，已有相關個人所得稅征稅標準。

據了解，2011年7月，深圳推出二手房按評估價過戶征稅新政，其中就規定，二手房交易環節個人所得稅征收有兩種方式，即核實征收和核定征稅。核實征收方式以計稅價格與房產原值差額的20%征稅，而核定征稅方式是普通住宅按核定價1%征稅，非普通住宅稅率是1.5%。無論何種征收方式，自用滿5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征個人所得稅。

上述《通知》規定，按規定應征收的個人所得稅，并且能核實房屋原值的，才依法嚴格按轉讓所得的20%征。而各地具體執行政策細則尚未明確規定。也就是說，按照深圳市現有的政策，購房滿5年或以上出售的仍然屬于免征個人所得稅范疇，不用繳納20%的個人所得稅。

對于上述政策的影響，宋丁認為，新政增加的交易成本將被轉嫁到購房者頭上，沒有施行二手房按評估價征稅政策的城市，陰陽合同等不合理現象可能增多。

深圳市地稅局相關負責人表示，二手房交易環節個稅按20%征收的政策早已有之，稅收調節只是樓市調控的一個方面，該政策執行兩年多來，對深圳市場影響不大。

據悉，在實際操作過程中，深圳按核實征收方式征收個稅的情況較少，大部分均以按評估價核定征收的方式。目前國內已有北京、上海、廣州、深圳、成都、南昌等多個城市已經開始試行二手房按評估價過戶征稅政策，其中按核實征收方式征稅的稅率也大多為20%。

或致二手房成交量下降/

“國五條”主要是重申從嚴執行以往調控政策，其影響如何將視各地方政府執行力度。可以預見的是，如果二手房交易嚴格征收20%的個人所得稅，將使短期炒房行為得到遏制。

“二手房交易個稅的20%以及二套房首付比例提高，會增加交易成本，影響炒房者和購房者心態，可使二手房交易短期出現降溫。”中原地產華南區總裁李耀智稱。

據了解，2011年7月，深圳開始執行二手房按評估價過戶征稅政策，一周之內二手房成交量暴跌九成。從以往經驗來看，樓市成交量出現驟降，將使房價面臨巨大下行壓力。

對“國五條”的解讀，美聯物業全國研究中心預估，交易環節的稅率上提，業主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。根據過往稅收方面的政策經驗，征收高額稅率（10%以上），將減少一半的交易量。

此外，短期而言，新的調控政策將使二手房價橫盤，如果買賣雙方僵持的時間超過半年，房價則會下行。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場的供需失衡。