每經編輯｜每經記者 尚希 徐學成 胡廷鴻 楊羚強 發自北京 廣州 深圳 上海    

深圳：

樓市庫存處高位 業界預計房價平穩增長

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

2013年初，深圳樓市延續去年火爆行情，繼續呈現供銷兩旺的局面。

1月，深圳樓市新房成交套數創下3年來的新高，成交面積達56.85萬平方米，環比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均價為19694元/平方米，環比上漲8.4%，同比上漲15.1%。

但是，由于去年底新盤供應集中入市，深圳庫存量仍在高位運行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套數為31469套，可售面積為290.97萬平方米，仍處于2010年4月份以來的高位，按照近兩個月的去化速度，預計需要8至9個月時間消化存量。

今年，深圳市將迎來新房供應高峰。對此，世聯地產研究報告分析指出，目前市場整體供應量處于高位，開發商仍需以跑量為主。

上述報告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面積為290.97萬平方米，可售套數為31469套，為2010年以來的最高點。若按近8周深圳全市新房周平均939套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為34周。

雖然1月深圳樓市成交放量使得新房庫存量從300多萬平方米下降至290萬平方米左右，但受春節長假影響，2月新房成交量大幅減少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市場共成交6套，但成交均價為20394元/平方米，環比上漲7.86%。

但目前開發商加快周轉速度，積極推貨，新增供應量持續爆發。1月，深圳有11個項目入市，新增供應面積達34萬平方米，其中光龍崗地區新增供應量就達30.84萬平方米，預計2013年深圳新盤供應量將迎來高峰。

目前，市場對后市房價普遍看漲。2012年四季度，世聯購房者信心指數為57.0，較上季度提升0.4，表明購房者對未來半年房地產總體走勢的樂觀程度持續提高。

多位深圳房地產界人士在展望2013年房價變化情況時，都表示房價不會暴漲，將表現為整體平穩。

世聯地產研究部分析員曹取分析認為，由于新盤項目去年底集中入市，深圳新房庫存回升至高位。2013年，較受關注的龍華片區預計將有超過100萬平方米的新盤入市，供應增加將使得房價走勢表現平穩。

上周，深圳新房成交均價從1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米，環比上漲7.86%。

廣州：

3月成交量將回升房價難大幅反彈

每經記者 徐學成 發自廣州

與去年12月以及今年1月連續兩個月的“瘋狂”相比，廣州樓市度過了一個稍顯冷清的春節。

對于3月份的市場走勢，相關研究機構認為，開發商推貨的熱情會高漲，同時剛需買家和改善型客戶也會積極出手，導致成交量出現回升。但由于供應量依舊處于高位，而剛需買家仍舊占據了市場主流，如果定價過高，會影響開發商去化速度，從這個角度來看，房價并不存在大幅反彈的基礎。

成交量將環比回升

根據搜房網監控到的數據，春節假期期間（2月9日至15日），廣州10區兩市7天總成交量僅為82套，同時成交均價也回落到萬元以內，此前兩個月成交量連續破萬套的紀錄就此戛然而止。

根據搜房網數據監控中心此前統計的數據，春節前一周，廣州全市共派出8張住宅預售證，7個項目合計新增供應2420套。

由此不難預測，由于春節期間成交不理想，這些貨量將到節后才能得以消化。

“春節假期是傳統的淡季，受長假影響，這些數據并不能反映真實的市場情況。”經緯行研究中心總監朱欣苑對 《每日經濟新聞》記者表示。

她同時指出，相比2月份，3月份在成交量上的增幅將會十分明顯。

經緯行研究中心曾在一篇對2013年的展望報告中指出，從3月開始，發展商或逐步加快推貨節奏。目前來看，由于買家懼漲心理的存在，若政策無加碼的話，無論是剛需客戶還是改善型客戶，入市的積極性仍會比較高，且隨著樓市的向好，部分投資型客戶也有可能通過其他途徑曲線進入樓市，客戶構成有望得到進一步豐富。

同時，與2012年相比，今年的成交量中有很大一部分是之前積累一年多的需求的集中釋放，而明年更多的將是新增需求，再加上客戶結構的擴大化，從這個角度看，成交量也會處于相對高位。

房價無暴漲基礎

對于3月份房價將出現大幅反彈的說法，朱欣苑并不認同：“今年整個廣州市場的供應相對來說是十分充足的，但由于市區價格相對較高的樓盤不會太多，所以市場將維持基本的穩定。”

目前尚無機構披露3月份廣州市場供應量的預測數據，由于全年供應量將保持在高位，開發商去庫存的壓力也并不小。

據經緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調研統計，預計2013年廣州10區新推貨量將近7.07萬套，合計面積約792萬平方米，加上截至2012年底的余貨3.73萬套，2013年10區合計貨量將達10.8萬套，合計面積約1209萬㎡。若保持今年的消化速度，預計一年半左右才能消化完畢。

該機構分析認為，進入2013年，多數發展商資金回籠理想，降價讓利動力普遍不足，而個別功能板塊和區域因有規劃利好支撐，房價也將不斷攀升，在此背景下，房價總體或將高位微漲，但大幅反彈的基礎并不具備。究其原因在于，一方面，今年的新增供應量處于高位，只有合理的定價才能保證較快的消化率；另一方面，市場買家依然主要是對價格敏感的剛需客戶，投資、投機型客戶仍被政策明顯打壓。