每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰 發自北京

近日，華僑城宣布與北京招商地產及九龍倉全資附屬公司大連盈致共同開發北京朝陽區來廣營大體量項目。

在樓市調控政策持續收緊的大背景下，開發商以合作模式規避項目風險并不鮮見，九龍倉也不是第一次和內地開發商一起合作開發項目，但這種合作模式也易滋生出各種隱患。

九龍倉再次聯姻

2012年12月12日，華僑城（亞洲）（03366，HK）公告稱，其全資附屬公司華京與北京招商地產及九龍倉全資附屬公司大連盈致訂立增資協議，三方將向北京廣盈現金出資，分別注資4154.03萬元、125.88萬元及28元。

完成注資后，北京廣盈的注冊資本將由1000萬元增至1515.16萬元；股本權益方面，華僑城亞洲、北京招商地產及大連盈致的股權比例分別為33%、34%及33%。

據了解，目前北京廣盈的主要資產為位于北京朝陽區來廣營鄉的兩幅地塊，地塊于2012年初由九龍倉聯合招商地產以招標方式取得，土地總面積約為7.27萬平方米，總土地代價為23.7億元。據了解，這一地塊計劃開發為住宅，其中最大可開發住宅總建筑面積約為18.18萬平方米，計劃于2016年完成。

華僑城亞洲在公告中提及，如果北京廣盈今后要求進一步股東貸款或擔保，華京、北京招商地產及大連盈致各自將向北京廣盈提供的股東貸款及擔保累計總金額分別不得超過9.24億元、9.52億元及9.24億元。對于今后可能投入的資金來源，華僑城亞洲表示，擬用其內部資金、股東貸款或銀行借貸以現金支付。

對于此合作模式，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出，這符合九龍倉一貫的作法。會德豐地產私有化后，九龍倉有了更多資金和實力進軍內地市場，這也促進了其品牌效應的發揮。在樓市調控之初，九龍倉頻繁與各大房企聯姻，通過提供財務規劃與資金，從而配合了另一合作方的項目運營。

地塊恐“面粉貴過面包”

相關分析認為，正是由于樓市持續調控帶來了新的不確定性，九龍倉才會繼續延續原有合作模式，積極尋求新的合作伙伴，從而實現風險規避。

不過，有業內人士稱，來廣營地塊可能將會“面粉貴過面包”。

據鏈家地產早前統計，該地塊成交樓面價為12523元/平方米，是歷年來廣營板塊樓面價最高的用地，其樓面價甚至高于2011年成交的同區域居住用地。

鏈家地產當時還分析稱，以成交樓面價來看，來廣營地塊后期定價空間有限，且周邊供應不少，入市后預計會面臨較強的市場競爭。北京中原地產的數據顯示，目前該地塊區域內商品房售價在2.5萬~2.7萬元/平方米之間。實際上，在2012年初該地塊出讓之前，曾有消息稱，包括中海、龍湖、中國水電、融創、金地、葛洲壩等近10家企業都對該地塊頗感興趣。不過，地塊拍賣當日，搶地現象并未出現，報價的僅有招商九龍倉聯合體一家。

業內人士認為，九龍倉愿意高價拿地，是因為極其看好這一地塊。朝陽區來廣營鄉土地儲備項目A4和B4地塊，處在北京“一主一副三新四后臺”總體布局的框架下，發展潛力較大。不過，樓市的持續調控，給此地發展高端住宅業帶來了很大的沖擊，容易導致這一項目停滯。

項目開工與周轉速度較慢，正是“面粉貴于面包”下房企失落的表現。愿拿地、敢拿地，是九龍倉進軍內地的一個策略。當樓市調控持續不放松的預期形成后，九龍倉能明顯感受到發展空間的壓縮以及原有合作模式的脆弱。

三方股權均等的合作模式分工明確，但也使九龍倉進一步喪失了對整個項目的把握。嚴躍進表示，九龍倉延續原有的合作開發模式需要注意風險。一方面，合作方增加會加大利益協調難度，增加項目運營的不確實性；另一方面，九龍倉有必要從過去提供資金的角色轉向經營規劃上來。“在反省中改進合作模式，仍是當務之急。”