每經編輯｜每經記者 徐杰 發自杭州    

每經記者 徐杰 發自杭州

樓面價3578元/平方米，起價5588元/平方米，實際成交均價6219元/平方米——作為九龍倉在杭州的首個項目，九龍倉·君廷在經歷了長達2年的等待后，開出的價格并不高。

包括君廷項目在內，目前九龍倉在杭州共親自操盤5個項目，有些項目早在2009年就已經拿下土地，但多年來一直徘徊不前。

在“高周轉”的口號下，九龍倉在杭州呈現亂象：有的項目因土地閑置而被舉報，有的項目因為未獲施工建設許可擅自施工而受到處罰。

杭州首盤利潤空間恐有限

2012年12月16日，位于杭州錢江經濟開發區的九龍倉·君廷項目首次開盤，推出高層公寓房源9、10號樓，主力戶型為87平方米，起價5588元/平方米，均價6600元/平方米，累計256套房源。

君廷項目是九龍倉在杭州第一個開始銷售的項目。據當地媒體報道稱，開盤現場吸引了500余名意向購房者，主要是30歲左右的剛需人群。

杭州市余杭區建設局旗下的余杭透明售房網公示信息顯示，九龍倉·君廷項目此次申領商品房預售的時間是在去年11月25日。根據杭州有關商品房預售監管規定，申領預售證后三天內必須開盤，但君廷開盤時間比規定期限推遲了半個月。

余杭透明售房網顯示，截至今年1月6日，君廷項目銷售的256套房源已預售156售，可售套數為100套，銷售率約為61%。

與周邊項目相比，君廷項目成交價格并不高。

余杭透明售房網顯示，九龍倉·君廷項目申報的銷售價格為7332元/平方米，但已預售房源的實際成交均價為6219元/平方米。而周邊較為知名的住宅——啟城項目，最新開盤的成交均價為7120元/平方米。

實際上，君廷項目的成交價并沒有比樓面價高出太多。杭州國土部門公示的土地成交信息顯示，該項目地塊總價為7.87億元，折合樓面價為3578元/平方米。

有業內人士向記者粗略算了一筆賬：3578元/平方米的樓面價加上建安成本、稅費等費用，以及融資成本和近兩年時間成本等因素，首期開盤的房源盈利空間已非常有限。

杭州杰盟房地產投資管理有限公司執行長蘭洪海表示，“按照這個價格，基本上沒有什么盈利空間。”

該項目售樓處人員則透露，該項目除高層外，還有疊墅項目，目前開盤時間和價格均未定，單價可能在一萬多元。銷售人員還表示，該項目為九龍倉在杭州的首個銷售項目，開盤定價較低主要是為了積累客戶口碑，后期房源價格可能會出現上漲。

幾大項目“徘徊不前”

2011年8月6日，九龍倉曾舉辦進入杭州的首次品牌發布會，宣告其布局杭州的五大項目正式啟動，并同時公布了五大項目的案名。據九龍倉杭州公司官網稱，5個項目開發體量近100萬平方米。

但是，九龍倉在杭州的開發節奏并沒有提速：九龍倉·君廷項目從拿地到首次開盤歷時2年，而位于杭州市中心的杭一棉地塊碧璽項目，拿地3年才開盤。

2009年11月，九龍倉以總價29.4億元競得2宗橋西地塊 （九龍倉·碧璽），折合樓面價分別為13555元/平方米和12838元/平方米。杭州透明售房網顯示，九龍倉·碧璽于2012年12月20日拿到預售證，首批共93套房源。據銷售處銷售人員介紹，整個項目包括高層和洋房，首先推出的洋房價格在3萬~3.4萬元/平方米，“按現在的優惠，部分房源單價只有2.8萬元左右，屬于精裝修”。

除了君廷和碧璽外，九龍倉在杭州還有三個尚未面市的項目，分別是九龍倉·君璽、世紀華府和雍景山。截至目前，這三個項目均進展緩慢。

事實上，九龍倉在親自操盤前已提前布局杭州。2007年，九龍倉和杭州本土房企綠城共同成立公司開發藍色錢江地塊，九龍倉占40%股權，綠城占60%股權。2009年，九龍倉將持有的藍色錢江項目40%的權益與綠城持有的上海新江灣城項目100%權益進行置換，退出該項目。此外，九龍倉還與杭州本土開發商金都房產共同開發了之江項目高爾夫藝墅，但該項目并未引起較大的市場反響。

“九龍倉當初可能試圖通過與金都房產合作迅速了解并快速進入杭州市場，但該項目并未帶來預想中的效果，相反還造成了一定的負擔。”杭州一資深房地產人士表示。

杭州透明售房網顯示，高爾夫藝墅項目從2010年首次開盤至今年1月6日，856套預售房源中還有364套處于可售狀態。

“當初拿的土地價格比較高，沒有踩準時點，同時市場反應沒有想象那么好。”杭州雙贏機構總經理章慧芳向《每日經濟新聞》記者表示。

土地成交數據顯示，九龍倉2010年3月擠走綠城拿下的文暉地塊（君璽項目）折合樓面價24621元/平方米，成為當時的地王，也是目前杭州宅地樓面價第二高；錢江經濟開發區地塊折合樓面價3578元/平方米，也是區域新高。

蘭洪海認為，九龍倉此前對樓市存在較高的預期，同時沒有吃透杭州市場，“九龍倉定位中高端，但對于高端房源，購房者更傾向于綠城等本土開發商。”

漢嘉地產顧問執行總裁梅杰表示，截至目前，九龍倉在杭州還沒有一個完整的項目呈現出來，緩慢的開發節奏可能不適應杭州這種“面粉高過面包”等區域特征較強、快速增長的城市。

有業內人士將九龍倉和嘉里兩家港資地產商在杭州的項目進行了比較：“嘉里旗下的樺楓居項目當初樓面價只有2000多元/平方米，但售價達到了1萬多元，而且旺季淡季銷量都不錯。”

無施工許可受罰

值得注意的是，九龍倉于2年前拿下的“地王”文暉地塊因閑置遭到舉報。

2010年3月25日，九龍倉旗下的堡業投資有限公司 （以下簡稱堡業公司）以20.2億元的總價拿下該地塊，24621元/平方米的樓面地價創下杭州宅地樓面單價新高。爾后，該項目被命名為君璽。

2012年2月28日，有網友在杭州相關職能部門主辦的“杭網議事廳”上反映，該地塊拿地兩年沒有動工跡象。隨后3月7日，署名為杭州市國土資源局的回復稱，2010年4月1日，該局與堡業公司簽訂《出讓合同》，約定該地塊應在2011年10月1日前開工。2010年6月7日，該局和堡業公司及堡盈房地產（杭州）有限公司（以下簡稱堡盈公司）共同簽訂 《補充協議》，將該地塊權利義務轉移給堡盈公司，該地塊尚未動工建設。

該回復還明確，堡盈公司正在有關部門辦理開工前期手續。根據《閑置土地處置辦法》規定，該地塊已構成閑置，但閑置時間尚不滿一年。下一步該局將加強監管，督促該地塊盡早開工建設。

如果按照上述回復，該項目應于2012年10月1日前動工開發。記者昨日在現場看到，該地塊已經開始打樁。但記者通過杭州市建委網站查詢獲悉，文暉地塊項目辦結公示上并未出現施工許可證辦結的信息，目前完結的只是施工前的前期條件。

無獨有偶，近日，九龍倉杭一棉地塊因未取得施工許可擅自施工被杭州市城鄉建設委員會網站公示，遭到行政處罰。

對于文暉地塊尚未取得施工許可證，以及是否因土地閑置受到處罰等問題，截至記者發稿，九龍倉方面尚未作出回復。