每經記者 彭斐 發自成都

2012年，對于國家或是每個人來說，都是不平凡的。尤其在經濟生活領域，中國經濟正經歷著改革開放以來最大的變革和調整，其中房地產行業面臨的挑戰更是前所未見。

今日（12月28日）下午，中國西部第一大報《成都商報》與中國主流財經日報《每日經濟新聞》再度攜手，舉辦成都地產界的年度盛宴--“2012中國價值地產成都年會暨2012中國價值地產成都榜頒獎典禮”。知名財經評論家馬光遠在現場發表《2013中國宏觀經濟形勢與房地產的應對》主題演講并表示，之所以仍要發展房地產，是因為目前仍然短缺。

2013年中國宏觀經濟政策的基調、方向和主要任務已清晰可見，“城鎮化”被中央經濟工作會議列為未來中國經濟新增長點及最大潛在內需之源。“城鎮化肯定是對房地產業的推動。未來10年，房地產肯定是未來發展最好的產業之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠稱。

“房地產抓住10年城鎮化的發展機會，10年后會怎么樣？”在馬光遠看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個結局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產。”

房地產回暖成定局

“房地產回暖從6月份已經成為定局。”在下午舉行的“2012年中國價值地產成都年會”上，馬光遠對我國房地產如是研判。

今年房地產產業的投入、銷售數字，儼然能夠佐證馬光遠的判斷。2012年1-11月份，全國房地產開發投資64772億元，同比名義增長16.7%，增速比1-10月份提高1.3個百分點。商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1-10月份提高3.5個百分點。11月末，商品房待售面積33567萬平方米，比10月末增加519萬平方米。

“未來一年，房地產政策不會有大的變化，房地產悄然進入了不算太壞的‘均衡’。”馬光遠認為。

在十八大之后，2013年中國宏觀經濟政策的基調、方向和主要任務已清晰可見，“城鎮化”被中央經濟工作會議列為未來中國經濟新增長點及最大潛在內需之源。在馬光遠看來，十二五期間，我國房地產行業的總體機遇大于挑戰，其中，城鎮化進程的推進將成為房地產發展面臨的重大機遇。

以京津冀、長三角、珠三角三個大城市圈為例，馬光遠表示，一線城市城鎮化過程中沒有風險，人口向大城市轉移是一個必然的趨勢。

“城鎮化肯定是對房地產業的推動。未來10年，房地產肯定是未來發展最好的產業之一，而且很有可能沒有之一。”馬光遠稱。他同時強調，他所說的發展僅限于房地產行業本身的發展，并不包括房地產價格的上漲。

房價暴漲可能習慣不大

“十一五”期間，銷售面積和銷售額的年增長率都在下降，但價格一直呈現上升勢頭。但馬光遠認為，房地產回暖從6月份已經成為定局，但房價暴漲的可能性不大。未來房價更可能出現一個緩慢的上漲，在個別城市甚至會有所下降。

在經濟生活領域，中國經濟正經歷著改革開放以來最大的變革和調整，其中房地產行業面臨的挑戰更是前所未見。在近期的十八大中，中央高層表態強調房地產調控不會動搖，最新的表態是：決不讓調控出現反復。

“這是迄今為止最嚴厲的表態。”馬光遠表示，政府之所以調控房地產，并不是要抑制產業的發展，而其關鍵還是因為短缺：3億年輕人需要住房。

馬光遠將中國房價問題，比作是世界經濟學領域最復雜的邏輯之一。在其看來，在政府一系列調控政策下，房價的黃金時代已經結束，但還會有白銀時代。

泡沫10年后破滅？

“從目前來講，一線城市的房子確實過剩的，從一些大城市來看，也改變了以前房子絕對短缺的狀況，很多人擁有多套房子。在90年代的時候，城市的住房私有率是80%，過了這么多年以后才到89%、90左右，說明了多套房子的人太多。”馬光遠此前公開表示，“要搞清楚這個問題，首先必須進行房地產的普查，告訴我們現在中國真正有多少房子，還需要多少房子，這不僅僅是我一個人關心的問題，是很多人需要關心的問題。”

馬光遠表示，我們現在有很不健康的問題，有很不穩定的地方，但未來政策的總方向不會改變：讓大家住上房子，住上好房子。

馬光遠分析認為：真正完成城鎮化50%的過程，還需至少15年。但房地產的暴利期已經結束，房地產進入下半場。

按照諾貝爾經濟學家福格爾做過的研究，經濟減速邊界指標為：制造業就業人數占全部就業人數的比例達到23%，以2005年的不變匯率，按照購買力平價，人均GDP達到11750美元。馬光遠表示，就上述理論依據而言，這兩個指標中國都已經達到。而此前作為拉動投資的重要組成部分，房地產狀況似乎并不樂觀。

“房地產抓住10年城鎮化的發展機會，10年后會怎么樣？”在馬光遠看來，觀察全世界的泡沫，都是同樣一個結局：崩盤。10年后只能趕快逃離房地產。”