作為國家戰略的上海兩個中心建設，是未來10年上海發展的重心。借力上海兩個中心建設，正在虹橋動工、開發虹橋時代中心的龍湖高調宣布了未來15年的商業地產百億營收戰略。

對于虹橋來說，龍湖——這個在國內具有票房號召力的商業地產開發商必定能為虹橋吸引大量的品牌企業，促進地區商業的迅速繁榮。本月20日開幕的龍湖重慶時代天街，將至少吸引1000家時尚品牌入駐。因此，對虹橋天街這樣一個可以輻射長三角二十余城市的綜合體項目來說，將來入駐的品牌極有可能會超過1000家。龍湖和虹橋將有望實現雙贏。

商業收入百億雛形初現

幾乎在每一輪調控后，和記黃埔、新鴻基、嘉里建設等香港地產商的高租金收入，都受到眾多內地地產商的艷羨。上述地產商的財報顯示，來自商業地產的租金收入往往占到集團總營業收入的一半。這意味著這些地產公司在住宅銷售市場極端困難的情況下，依然可以有不錯的業績。

很多地產商紛紛效仿這些地產商，進軍商業地產領域，想要打造自己的國金中心和嘉里中心。但直至目前，進入商業地產領域并獲得成功的房地產公司并不多。多數地產商雖然投入商業地產的總資金量和住宅相同，但從商業地產獲取的租金收入，卻只占公司總收入的5%。

商業地產開發的這一現狀，讓很多人不看好其前景。不過，龍湖地產在這一領域所取得的成功，卻讓很多人看到了這一領域的開發前景。龍湖地產主席吳亞軍曾透露，龍湖的志向是在未來的10～15年，商業項目要做到收入超過100億元，利潤占集團整體利潤由目前的5%提升到30%。

吳亞軍所說的收入，僅指租金收入。如果算上銷售收入，那么龍湖地產商業項目的收入早已過百億元。截至今年11月，龍湖天街系商業綜合體銷售物業的貢獻總額已達到130億元左右。僅僅北京一地，天街系列的合同銷售額就超過百億元。最早涉及商業地產開發領域的龍湖，已經獲得了可觀的回報。

對龍湖和龍湖的業主來說，開發城市綜合體是個多贏的結果。一方面靠銷售物業，龍湖可以快速回籠資金，減輕開發及持有大型商業項目的財務壓力；另一方面，銷售寫字樓和住宅，能為龍湖的商業項目帶來穩定的人流，在未來培育并產生可觀的回報。而龍湖業主也因為商業項目的成熟，而享受到更多的生活便利，以及物業升值的收益。

事實上，龍湖在商業地產開發領域的造詣，絕不遜色于住宅開發領域。重慶北城天街的前身是一塊被轉手20多次無人問津的客車修理廠地塊，但如今卻成為西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業步行街，亦是重慶市的行政地名。以商業地產項目成為國家行政地名者，國內迄今僅有重慶北城天街一家。

品牌商戶的銷售業績增長，可以看出龍湖運作商業地產的能力。遠東百貨2003年隨重慶北城天街一起開業，2010年，遠東百貨北城天街店業績高達近10億元，連續四年成為遠東集團大陸地區百貨事業成長率第一名，2011年銷售業績成長超過20%。同樣跟隨北城天街一起開業的UME國際影城北城天街店在2010年榮獲全國票房亞軍、觀影人次冠軍。2011年成為全國影院觀影人次第二名，連續多年蟬聯重慶影院票房冠軍，UME占重慶票房收益70%。2006年進入北城天街的哈根達斯，2010年已經是西南地區單店業績第一名。

成功秘訣：精準定位

龍湖的商業地產之所以能如此成功，和其精確到數字的科學化管理密不可分。

在項目前期研發階段，龍湖會經過相當長時間的市場調研及產品調研，以此來作為項目產品定位、規劃乃至分鋪的重要依據，這也為商業項目后期各業態、各層級商家能對應找到合適的商鋪奠定堅實基礎；另一方面，在此推進過程中，龍湖商業也通過相關相近的計劃、制度化規定來保證各階段任務、目標能按時按量完成。

龍湖的定位很精確。目前全國中產人群大約占23%，而在北京、上海，這個比例則超過40%。美國波士頓咨詢公司的報告稱，中國將有半數家庭到2020年都會邁入中產，這意味著，未來10年，中國中產及富裕消費群體將新增約2.7億消費者。可以毫不夸張地說，誰把握住了城市中產人群的消費需求，誰就把握住了未來社會的絕對財富中堅力量。龍湖所需要做的，便是為這群正在興起的城市中產人群打造出一個變革性的產品，完美詮釋都市生活的范本。

龍湖對于天街系列的構思，便是希望其能成為一個塑造出城市生活新樣本的劃時代產品，以解決當前中產人群城市生活 “對豐富資源的高要求”與“生活資源獲取的低效率”之間的矛盾。

除此之外，此前香港貿發局的一份報告也給龍湖靈感，在參與調查的1050名中國城市中產消費者中，93%的受訪者愿意為家人提供最好的物質生活，82%的受訪者表示，能夠為自己和家人提供舒適和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩樂，66%的受訪者更愿享受自己或與家人朋友在一起的休閑平靜時光。

在高效獲取生活資源，全方位服務家庭生活的理念之下，便有了北京長楹天街的規劃和設計。“地鐵上蓋”，擁有“不打傘商業”的“三分鐘城市生活圈”，完善業態“一站式”地滿足家庭生活需求。“走出地鐵就是Mall，下樓就逛街，出門就是公園”，龍湖試圖以這樣的產品來詮釋自己的商業理念，并將其成功復制到全國。

然而，僅僅靠精準的定位，顯然還不足以成就龍湖在商業地產領域的成功。龍湖用10年時間形成了一套龍湖獨有的科學、完整的商業地產開發、建設、招商、運營模式，以此來保證招商工作能高效、準確、按期地實現相應目標。

以招商階段為例，龍湖有五個方面確保品牌客戶的積累及招商目標完成——主力店的成功引進，吸引了相關業態新品牌客戶；10年龍湖商業運營經驗，積累了相當規模的老客戶資源；運用推廣渠道，來實現定點目標客戶爆破式招商目標及積累；龍湖集團專門成立了商業地產部，以此整合了全國商業資源，也為各地產項目積累、介紹了新的品牌客戶資源；公司內部相應的例會及匯報制度，保證了各階段性招商目標的準時、按質完成。

“最賺錢商業地產”邂逅百萬客流

在業內，龍湖有“最賺錢的商業地產商”之稱。

龍湖天街系列商業綜合體開業之初的招租率一般便高達90%以上。龍湖重慶北城天街現在的租金收入接近3億元，而當時開發這一項目的總資金投入不過2億元。

更多的數據顯示，龍湖所運營的商場的毛利率達到了81%，可與香港頂尖商場媲美。龍湖因此被諸多商業品牌譽為 “國內最賺錢的商業地產公司”。這些品牌追隨龍湖天街項目前往全國開店，與其形成緊密的共同發展關系。

與此同時，上海大虹橋又被視為最具潛力的商業圈。規劃資料顯示，虹橋商務區核心區一期開發總規模約160萬平方米。該區域建成后，將成為未來上海西部的市中心，并與南京路、外灘和陸家嘴的東部商務區遙相呼應，形成上海市“雙中心”的新格局。

匯聚機場、高鐵、地鐵、客運中心等的虹橋樞紐已經基本形成，以此為中心的1.5小時經濟圈可覆蓋到長三角區域內所有重要城市，長三角都市圈的同城效應將顯著增長，形成世界級都市圈。目前已有龍湖、萬科、香港瑞安、協信、寶業、萬通等多家開發商進駐。得天獨厚的地理交通位置，讓大虹橋成為上海唯一一個覆蓋長三角數十城市的商業圈。僅通過虹橋交通樞紐進出上海的游客就達到三四十萬人，加上虹橋商業圈建成后所輻射的周邊長寧、閔行等地的常住人口，再加上一部分在虹橋辦公的商務客群，待商圈培育成熟后，極有希望形成一個日均人流量百萬人次的特大型商圈。

一個是百萬人流量商圈，一個是最會賺錢的商業地產商，兩者相遇會是怎樣的結果？虹橋地區未來會出現像上海的淮海路、南京路那樣的高租金商場嗎？龍湖又能在虹橋復制重慶北城天街的奇跡嗎？一切尚是未知數。

但有一點可以肯定的是，已經在商業地產市場擁有相當票房號召力的龍湖，將注定給上海人一個驚喜——12月20日即將開業的重慶龍湖·時代天街，僅僅第一期就吸引了超過1000個時尚品牌加盟入駐。

（文/楊羚強）

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