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每經記者 羅倫 發自上海

“這只是一個新起點。”談及公司已于11月23日成功登陸港股，旭輝集團董事長林中在接受 《每日經濟新聞》記者專訪時表示。

臨近年關，準備多時的旭輝地產終于成功進入資本市場。11月23日，旭輝控股集團（00884，HK）在香港聯交所主板正式掛牌。據了解，旭輝此次上市共發行12.55億股，其中90%公開發售獲超購19%，集資16.69億港元。旭輝集團的上市，使其成為繼去年6月武漢卓爾成功上市16個月后，首家叩開港交所大門的內地房企。

盡管樓市的未來走向依然充滿變數，但這一可能掀起內地房產企業上市浪潮的序幕，成為經歷了“史上最嚴厲調控”洗禮后，房地產行業必然洗牌的佐證。

顯然，在此輪調控中，一些此前專注高端產品的房企正在經歷生死存亡的考驗，而同時，如旭輝集團一般堅持“宜居住宅、大眾精品”的產品戰略，以剛需為主要目標消費群體的房企，則正在“大變局”中努力把握著“彎道超越”的機會。

“一直以來都致力于打造剛需產品，是因為我們很早就意識到，無論政策怎么調控，首次置業需求和首次改善需求是不會被調控的，它將成為未來幾年支撐中國房地產發展的主要動力。”林中坦言。

“兩高一輕”的發展戰略

“在目前的市場環境下，如果產品結構不對路，降價也賣不出去。”旭輝集團董事長林中快人快語，“中國房地產市場已經開始告別高利潤、投資性需求、跑馬圈地的時代。由于限購政策在短期內不太可能取消，企業想要生存，就必須調整自身的經營模式和策略，從而適應市場的變化。”

或許正是基于這樣一種戰略判斷，旭輝集團在本輪調控初期就提出了“兩高一輕”的發展戰略，即高周轉、高去化、輕資產，并據此在產品結構、拿地策略上進行了相應調整。

林中稱：“目前公司的兩大主力產品——中小戶型、剛需樓盤與銷售型的商辦樓都比較好地適應了市場的需求，這也是旭輝集團能夠在近兩年嚴厲的調控下實現平穩快速發展的關鍵所在。”

在林中看來，自從進入招拍掛時代，房地產企業的盈利模式和利潤率水平都發生了質的變化。

“目前，受新調控政策影響，新一輪的行業洗牌已經在悄然進行，發展模式是否與國家調控方向一致，現金流是否穩健，抗周期性市場調節能力是否過硬，將是決定企業生死存亡的關鍵因素。”林中說。

確實，2011年以來，在信貸緊張、資金成本高企的特定環境下，高周轉顯然已成為眾房企的追求目標，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間。而旭輝也憑借“快進快出”的高周轉，實現了近幾年的持續健康發展。

據相關數據顯示，旭輝集團6月份的銷售金額創出了年內新高。另外，中國房地產測評中心發布的《2012上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，旭輝集團2012年上半年的銷售金額為42億元，排名第47位，銷售面積為46萬平方米，排名第37位。

不少業內人士也表示，旭輝集團上半年的業績體現了良好的潛力，源于其專注于剛需產品的發展戰略，加快了其周轉速度，同時，精細化的成本核算也保證了利潤率。

“應該說，我國住宅產品回歸居住屬性的趨勢已經確立。隨著市場調整的持續，未來房地產企業的暴利時代已成過去，依賴于土地紅利、人口紅利的粗放發展模式，將逐漸被品牌競爭、產品競爭、戰略競爭的企業核心競爭能力和競爭模式所替代。”林中對記者表示。

“不是每個企業都能做商業地產”

林中在接受記者采訪時坦言，公司旗下降價的項目基本都是 “微利”銷售，“房地產企業高利潤時代已經過去”。

旭輝集團相關人員對記者透露，該集團住宅與商辦占旭輝集團銷售收入的比例約為85：15。目前，成立于2000年的旭輝集團已經成長為一家準全國性的房企，開發項目覆蓋了上海、北京、重慶、長沙、合肥等多個一二線城市。

除了堅持開發高周轉的住宅產品外，旭輝集團亦有意加強毛利率相對更高的商業地產在公司業務中的比重。

以上海為例，旭輝如今在上海同時開發的項目有：旭輝·玫瑰灣、旭輝·圓石灘、旭輝·虹橋國際廣場、旭輝·依云灣、旭輝·江灣墅、旭輝·上河郡、旭輝·朗悅庭、旭輝·商業廣場、旭輝·朗香郡等12個項目，既有聯排、洋房，也有總部辦公，更有綜合商業廣場，類型多樣，涵蓋了房地產開發的大部分物業類型。

記者觀察到，今年，旭輝除了在上海的嘉定區、寶山區競得土地外，在蘇州、天津均購入土地，投入資金超30億元。2010年，旭輝在上海的拿地數量也僅次于綠地，總計買地6宗；而2011年，旭輝集團拿地數為12宗，耗資逾35億元。

其中，新近拿下的上海嘉定地塊用地性質為商業，該地塊正對嘉定新城大型的遠香湖以及在建的保利大劇院，整體規劃中處于嘉定新城商業核心位置，發展潛力巨大。

林中表示，“我們擬將其打造為新型的社區中心商業，這將是旭輝在商業地產上的新探索，同時也豐富了集團的產品線。”

對于目前不少房地產企業轉戰商業地產的現象，林中認為：“商業地產不僅毛利率相對更高，對平衡公司的現金流也有著不可或缺的作用，這塊市場潛力依然很大。”

然而，林中同時指出，商業地產與普通地產的模式大相徑庭，“不是所有房地產企業都適合做商業地產。”

對于旭輝集團而言，頻頻拿地的初衷并不是上市后的戰略調整或轉型，而是“有限儲備，滾動開發”策略的持續實施，為的是“區域板塊-中心城市-城市集群”的區域發展戰略，使一、二、三線城市的資源配置更為合理，也使旭輝在房地產周期波動下的曲線更為平滑。

“到目前為止，今年旭輝已經拿下了10個地塊，分布在上海、蘇州、天津三個城市。在土地儲備戰略上，旭輝幾乎從來不拿那些牽扯動拆遷問題的地塊，主要選擇那些能夠進行快速滾動開發的土地，這與高周轉的經營策略相契合。同時，滾動開發也對項目定位和產品設計提出了很高的要求。”林中表示。

看好市場輻射全國

赴港上市、頻頻拿地、輻射全國……一系列的舉動正展現著旭輝的雄心。

林中對記者強調，“旭輝集團上市的目的，第一是打造一個企業長遠發展的融資平臺，第二是打造一個吸引人才的事業平臺，第三是打造資本市場的品牌。”

據林中透露，旭輝集團此次所募集的資金預計大部分將用作可供開發的新項目或土地，焦點仍集中在7個已有發展項目的一線及二線城市。而根據旭輝集團的招股書，截至今年8月，公司土地儲備總建筑面積為616萬平方米，足夠未來4年的開發。另據分析，2011年旭輝集團的合約銷售約65億元，今年銷售預期可達100億元。

從旭輝集團的全國布局來看，立足于以上海為中心的 “長三角區域”、以北京為核心的“環渤海灣區域”、以重慶、長沙為核心的“中西部區域”，同時將主營業務向具有成長潛力的二三線城市拓展的思路，頗為清晰。

“在土地的戰略布局上，我們堅持‘聚焦、深耕、細作’的理性經營戰略。”林中解釋稱，聚焦，是指未來五年旭輝投資聚焦在已有開發經驗，已有開發團隊的城市。

目前，旭輝集團已完成了上海、北京、重慶、合肥、廊坊、蘇州、長沙、鎮江、嘉興、唐山等13個城市的布局,未來五年旭輝將著力于在這13個城市深耕細作，并且按既定戰略完成區域板塊內的中心城市布點。

“深耕，是指旭輝選擇在有發展潛力的、有輻射力的、有活力的、規范的城市深度耕耘，長期發展，不輕易進入，更不輕易言退。”林中認為，這13個城市的選擇和布局，正符合旭輝一直所謀求的“區域板塊-中心城市-城市集群”的戰略部署，形成一、二、三線城市全覆蓋的戰略縱深布局。

這種布局，使得旭輝集團在經營和投資上有戰略縱深，首先保持整體業績上的穩健，其次增多了公司的投資機會。因為局限在一個城市受各種因素的影響比較大，風險也就比較大，市場空間也有限；而在一、二、三線城市的均衡分布可以讓公司發展更加從容。

對于“細作”，就是要精細化，更深更細地去挖掘土地的價值，精細化地塑造產品力，提升產品和服務的溢價。

林中認為，對土地的利用就像“一魚要多吃”一樣，要充分發揮每個部位的價值，對景觀價值的利用，對朝向價值的利用，對地段價值的利用，對容積率、密度價值的利用，對規劃價值的利用等，這樣才能提高“畝產量”，為客戶創造價值。

不過，綜上所述，林中坦言，“都是因為我們看好中國房地產行業的未來。”

2011年，是旭輝集團的文化建設年。林中也告訴記者，在旭輝快速發展的過程中，人員擴張迅猛，難免造成企業文化的流失與稀釋，客觀上需要全員統一管理思想，澄清員工共同語言和行為準則，這就是為什么旭輝在企業內部要通力傳播一種正能量的原因。

“當前的外部市場競爭環境激烈，旭輝文化需要變革提升，推動企業戰略的有效實施，從而提高組織的運作效率，提高企業核心競爭能力，實現旭輝持續健康增長。”林中表示，這其中就包括旭輝在慈善方面的投入與努力。

隨著企業的成長，旭輝肩負的社會責任亦日益重大，自企業成立開始，其回饋社會的腳步從未間斷。2005年，旭輝即捐助建甌市教育局百萬元用于建設改善當地三所小學的基礎設施，并設立獎學金，未來將依托“旭日行動”計劃，運用更多的資金支持貧困地區學校人力資源及物品資源的捐助。

至今，旭輝集團“愛的光輝”已遍灑中華大地。

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