每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

自從今年3月底公司高層涉貪腐案爆發之后，香港新鴻基地產就一直處于被港府檢調和郭氏兄弟內斗的漩渦之中。

上周，新鴻基公布其股東周年大會投票結果，盡管新鴻基聯席主席兼董事總經理郭炳江獲得78.5%的贊成票連任董事，但由于外界擔心郭炳江因港府調查而無暇顧及新鴻基在香港及內地業務發展，仍有20%的股東反對其入選董事。

一向在內地大城市發展高端豪宅和商業的新鴻基如今早已落后于“長實系”和“新世界”。去年，和黃、長江實業、新世界等港資房企紛紛在內地拿地，而新鴻基則一直原地踏步。

新鴻基2011至2012財年年報顯示，公司在內地的土地儲備進一步下降，目前所占樓面面積為8380萬平方英尺（1平方米=10.76平方英尺，約合778.5萬平方米），比上半年下降150萬平方英尺，今年上半年新鴻基在內地沒有競得新地塊。

持續下降的土地儲備量和偏重高端住宅的土地機構，或許將成為新鴻基內地發展的掣肘。

物業銷售收入下降

7月中旬，郭炳江和郭炳聯兄弟正式遭香港廉政公署檢控，隨即，新鴻基宣布郭炳江之子郭基輝以及郭炳聯之子郭顥灃分別被任命為各自的替代董事，新鴻基“第三代”提前被推向前臺。

然而，郭氏兄弟并無退位之意。11月15日，新鴻基公告股東大會新一屆董事會成員選舉決議案，郭炳江獲78.5%贊成票連任董事。盡管如此，仍有持3.76億股或21.5%的股東投票反對，反對股數占已發行股本14.4%。

就在股東大會召開前的10月底，由于擔心郭氏兄弟內斗和郭炳江為應對香港廉署調查而無法集中精力管理公司業務，MSCI旗下獨立議案投資顧問ISS報告建議，中小股東應當投票反對郭炳江連任董事。

長達半年之久的公司高層動蕩，對新鴻基經營業績產生了一定影響。

新鴻基9月份發布的新一財年的年報顯示，新鴻基全年物業合約銷售額382.17億港元，上年同期銷售為391.48億港元，下降近10億港元。物業銷售收入為370.32億港元，物業銷售利潤為130.74億港幣，比上年166.47億港元下降35億港元。上半年物業銷售收入達到214.3億港元，相比之下，下半年僅實現銷售收入156億港元。整體租金收入同比增加15%，達到144.44億港元；租金凈收入上升16%至110.69億港元。

內地業務發展遇挑戰

除了在物業銷售方面收入下降之外，新鴻基在內地的房地產業務也令人擔憂。

向來只在內地發展高端豪宅的新鴻基，在內地房地產業務主要集中于北上廣等一線核心城市及珠三角和長三角地區，其中超過66%未開發土地儲備集中在珠三角區域。

盡管土地儲備從2005年底的107萬平方英尺飆升至2011年底的8530萬平方英尺，但新鴻基在內地的房地產業務發展明顯落后于和黃、長江實業、新世界等港資開發商。

一直以來，新鴻基在內地房地產業務的發展得益于人脈廣闊的郭炳湘。在擔任聯席主席期間，郭炳湘將新鴻基在內地和香港地區的資產配置比例從1:9調升至3:7，從2007年開始，新鴻基在內地大舉拿地。

新鴻基在內地擴張主要集中在2010年，佛山禪城舊改項目、廣州林和村、宏城廣場等項目。其中佛山禪城舊改項目總建筑面積超過280萬平方米，成為新鴻基內地最大單體項目。

就在郭炳湘“下臺”之后，新鴻基在內地的部分項目隨即被轉售或放棄。有行業分析人士指出，新鴻基近年來在內地的業務發展較為緩慢。2011年中期業績內地銷售額僅為20億港元，主要來自廣州天鑾、無錫太湖國際和成都悅城項目，而2011至2012全年內地銷售僅60億港元出頭。

此外，截至2012年6月30日，新鴻基在內地土地儲備樓面面積為8380萬平方英尺，其中可建物業7440萬平方英尺，已建成投資物業面積940萬平方英尺，在建或未開發土地儲備高達89%。而2011年底，新鴻基在內地土地儲備為8530萬平方英尺，其中在建物業面積7780萬平方英尺，土地儲備呈逐漸下降趨勢。

《每日經濟新聞》記者調查發現，近一年來，新鴻基并未在內地城市新增土地儲備，而和黃、長江實業、九龍倉、新世界等港商則在內地頻頻拿地。

另外，目前新鴻基在內地已建成的940萬平方英尺的物業中，大多屬于商場和寫字樓，主要集中于北京、上海核心區域。而未開發的7740萬平方英尺的土地儲備中，有77%將建成高端住宅。

由于受內地樓市調控政策的影響，高端住宅市場首當其沖，市場消化較慢，讓在內地專注豪宅開發的新鴻基業務蒙上陰影。

2011至2012財年，新鴻基在內地合約物業銷售額超過60億港幣。公告顯示，新增銷售收入主要來自今年3月份推盤的上海濱江凱旋門項目。

但新鴻基并未放棄內地市場，11月15日新鴻基地產代理執行董事蘇仲強對媒體表示，過去的穩定措施已見成效，相信中央會維持現有的調控力度。而對于內地樓市，蘇仲強指出，近期內地成交量健康，房價平穩，對房地產市場長遠發展仍然有信心。未來集團仍然會在北京、上海、廣州及深圳等大城市物色合適地皮。

盡管如此，持續下降的土地儲備量和偏重于高端住宅的土地結構，預期將對新鴻基在內地房地產業務發展產生一定影響。

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