每經編輯｜每經記者 胡廷鴻 發自深圳    

每經記者 胡廷鴻 發自深圳

深度調控之下，房地產行業有人歡喜有人愁。隨著上市房企半年報披露完畢，不難發現萬保招金等行業龍頭在上半年偷偷打折促銷回籠現金之后，現金壓力減輕，然而一些中小房企仍然面臨著資金緊張的局面。

9月6日，世紀星源（000005，SZ）公告稱，再次與中國民生銀行股份有限公司深圳分行簽署委托貸款協議，由世紀星源分別為深圳星苑物業管理服務有限公司向中國民生銀行股份有限公司深圳分行申請的兩筆合計1500萬元的委托貸款提供連帶責任保證擔保，并由公司以深圳市羅湖區人民南路深圳發展中心1棟1301和1306兩套房產為其中一筆500萬元委托貸款提供抵押擔保。

截至該公告日，世紀星源及其控股子公司的對外擔保總額達到3.29億元，占世紀星源最近一期經審計凈資產6.60億元的49.84%。

而上半年，世紀星源凈利虧損高達2925萬元。另據《每日經濟新聞》記者統計，從今年5月份開始，世紀星源大股東（香港）中國投資有限公司（以下簡稱中國投資）便以持有的公司股權做抵押，先后從深圳凱夏商貿、四川信托、長安國際信托等機構借款。

世紀星源曾公告顯示，中國投資持有世紀星源流通股1.842億股，占公司總股本的20.15％。而目前，中國投資持有的股份共計1.84億股被質押凍結，占公司總股本的20.12％。

這意味著，中國投資作為大股東為緩解資金壓力，已經幾乎將全部股權用作貸款抵押，一旦不能及時償還貸款，世紀星源大股東將不得不易主。

接連出售資產

8月底，世紀星源公布了上半年的業績報告，報告期內共實現營業收入2971.57萬元，比上年增加2.08%；凈利潤為-2925.82萬元，與去年同期暴跌207.87%；每股收益為-0.03元。根據和訊網的統計排名顯示，世紀星源成為A股房地產公司上半年盈利最差的公司之一。

對于上半年公司凈利潤出現嚴重下滑的局面，世紀星源公告解釋稱，是由于上年同期取得債務重組收益4700多萬元，本報告期內無此收益所致。

但這樣的解釋難以掩蓋主營業務經營不善的事實。截至今年上半年，世紀星源物業出租和客房業務收入僅為1714.61萬元，同比下降13.02%；物業管理業務收入733.38萬元，同比下降11.61%。除此之外，世紀星源的上半年的資產負債率達48.81%。

實際上，世紀星源已經發展至無力償還銀行利息，不得不通過債務重組來盈利的境地。

去年4月27日，世紀星源與農行深圳分行達成《減免利息協議》，雙方約定，在世紀星源償還7875.3萬元本金、分期償還4339.78萬元利息前提下，農行深圳市分行將減免剩余利息，該債務重組方案的預期重組收益約為4708.2萬元。

世紀星源近年來旗下發展的住宅銷售物業項目較少，大多屬于出租物業和物業管理，且虧損連連。

據今年半年報顯示，世紀星源旗下上海大名星苑酒店有限公司虧損771.14萬元；深圳世紀星源物業發展有限公司虧損158.48萬元；深圳國際商務有限公司虧損405.93萬元，僅深圳星苑物業管理服務有限公司盈利222.09萬元。

對于上半年的虧損情況，世紀星源董秘羅曉春在接受記者采訪時表示，受房地產調控的影響，目前市場形勢不太好，能否扭虧還不能確定。同時，目前公司正在準備轉型，以后地產方面的業務會減少一些，但具體的轉型方向還沒有確定。

不得已之下，世紀星源只能持續出售資產。

為了用于深圳平湖鳳凰商務酒店的相關經營性物業的開發投入，2011年9月15日，世紀星源公告稱，將星源物業旗下管理的華樂大廈二十七、二十八層房產，建筑面積共計1349.48平方米，以單價人民幣15500元/平方米、總價人民幣2091.69萬元出售給深圳市合眾建筑裝飾工程有限公司，由此獲得1000多萬元的利潤。

而2012年3月27日，世紀星源與深圳優瑞商貿公司簽署了《關于深圳市南山區“南油工業區福華廠區”城市更新項目的合作開發協議》，南油工業區福華廠區原本屬于世紀星源持有經營出租物業，雙方約定組建項目公司共同開發。由此，世紀星源也獲得南油福華廠區拆遷補償款項2億元。

然而，目前世紀星源旗下除了位于長沙的“太陽星城”項目、深圳發展中心大樓和深圳東海岸實業發展有限公司管理之下的金海灣度假酒店之外，已沒有太多資產可賣。

大股東接連舉債

目前，由于并無太多固定資產可抵押，世紀星源大股東只能以股權質押的方式獲得貸款。

2012年5月21日世紀星源公告稱，中國投資于2012年5月18日將其持有的世紀星源無限售條件的流通股8000萬股質押給深圳市凱廈商貿有限公司用于擔保質押，并向后者進行短期借款。

為了金海灘度假酒店的裝修和改造工程，以及償還向深圳市凱廈商貿公司的借款，中國投資于2012年7月17日將其持有的世紀星源無限售條件的流通股3500萬股質押給長安國際信托股份有限公司用于借款質押，并向后者融資1.5億元。同日，原質押給深圳市凱廈商貿有限公司的8000萬股中5000萬股被解除質押。

實際上，為了進一步發展屈指可數的盈利項目，世紀星源大股東同樣以股權質押和房產抵押等方式融資。據《每日經濟新聞》記者統計，從今年5月開始，中國投資先后通過深圳凱夏商貿、四川信托、長安國際信托、民生銀行深圳分行等金融機構借款。

此外，世紀星源子公司首冠國際開發的位于長沙的“太陽星城”項目目前實際控制人已經變更為新加坡上市公司力寶集團旗下的ChampMark。2011年1月，ChampMark成為長沙“太陽星城”項目2.47億港幣的貸款人。

今年8月，由于上述長沙項目銷售回款不足以償還該筆貸款，為了獲得該項貸款展期，中國投資與ChampMark達成協議，在不影響世紀星源原有權利義務的前提下，ChampMark在2012年8月31日成為首冠發展50%的股東權益的持有人。

實際上，世紀星源大股東接連舉債，已經讓這個大股東成為“空殼”。

中國投資原本持有世紀星源20.15％股份，截至9月，在20.15%股份中共計1.84億股被質押凍結，占總股本的20.12％。這意味著，世紀星源大股東能夠進行抵押融資的股權已幾乎全部抵押殆盡。

上述情況在A股市場并不多見，但世紀星源董秘羅曉春稱，這是大股東的事情，利用股權質押貸款也很正常。

但證券分析人士指出，這恰好印證了大股東現金流不足的尷尬境地。