每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

城市價值的提升是一座城市發展的核心目標之一，城市開發是實現城市價值提升的必由之路。在眾多城市改建過程中，尤其是二三線城市，都不乏品牌開發商的身影。華潤置地無疑是一個先行者。

截至2012年上半年，華潤置地已進入全國39個城市，以北京、成都等4個城市為重點發展區域，三四線城市所占比例近四成。8月17日，華潤置地2012年中期業績公布，上半年華潤置地實現營業額79.19億港元，較去年同期增長2.9%；包括酒店在內的投資物業營業額達到17億港元，較去年同期增長38.5%。

一直致力于住宅開發的華潤置地再次在住宅開發上獲得可觀收益：上半年共實現簽約233.14億元，與上年同期相比增長76.4%。瑞信報告預計，華潤置地2012年可超標完成全年400億元的合約銷售目標。

而華潤置地去年一項“新5年計劃”顯示，公司5年后實現銷售額1000億元，年凈利潤150億元，等于“再造一個華潤”。這在眾多大型實力房企中，也是極其罕見。華潤置地繼續深入內地發展的雄心可見一斑。

深厚資本實力踐行社會責任

在宏觀調控、市場飽和等多重因素下，品牌房企陸續轉戰二三線城市尤其是中西部地區，在二三線城市掀起一股建設風潮。

以華潤置地為例，早在2002年，華潤置地選擇了成都，并將之作為拓展大西部市場的橋頭堡，目前已持續發展至重慶、綿陽等城市。華潤項目所到之處，無一不是區域價值提升的推動力。

十年前的成都，僅是領先西部的國內二線城市，而今它卻成為領跑中西部的準一線城市，原本“東窮、西貴、南富和北亂”的舊格局漸行漸遠，遙看迄今炙手可熱的城東價值板塊，若要找尋現代都市繁榮背后的拓荒者，華潤置地更是欲繞開而不能，它注定要為區域發展續下一段城市地產傳奇。

華潤置地開啟成都地產開發的首站便是翡翠城。在初入成都尚未盈利之時，華潤置地做的第一件事讓整個成都地產界為之耳目一新：首發東湖整改項目，直接斥資約1億元打造市政公園。

經過綜合規劃整改，東湖從一個原本荒蕪的“臭水湖”，改建成為以自然生態為主，兼具有文化傳播、親水、健康、休閑、娛樂、生態教育等多功能的綜合城市公共開放空間。一番打造，東湖公園由185畝原生湖泊，235畝生態綠地構成，成為成都市內目前最大的，也是唯一保持原生態景色的湖泊。背靠東湖稀缺自然景觀的翡翠城，也第一次讓成都人民意識到，城東也能有高品質的宜居社區。成都城市建設東進的序幕，也由此拉開。

并不是每個開發商都具有如此實力，華潤置地對于實現社會責任的自信與執著，來源于其雄厚的資本實力。據最新數據，2012年華潤集團躋身全球500強第233位。截至2012年上半年，華潤置地已進入全國39個城市。據華潤置地官網數據顯示，截至2011年6月，華潤置地總資產已超過1581億港元，凈資產超過534億港元。

深度城市運營樹立區域價值標桿

多年來，華潤置地留給地產界的印象是穩健。每走一步，都是經過對所在區域進行通盤考量，也正是基于此，華潤所到之處均引領著區域的整體提升。華潤的每一個項目規劃，幾乎都是站在為區域做“五年發展規劃”的高度而進行。業界也因此將之冠以“城市運營專家”的稱號。

華潤置地開發的成都二十四城、北京橡樹灣、武漢中央公園、蘇州平門府、上海灘花園、合肥幸福里、重慶二十四城等都是由舊城改造演變而來，而這些項目也因此而備受關注。

2012年5月，中國第四座萬象城在成都開業，開業當天涌入10萬人流。成都東二環，也由此首度列入了城市的一線商業中心隊列。二十四城—萬象城社區的陸續呈現與日漸成熟，令萬年場板塊徹底脫胎換骨。

以萬年場為代表的城東的蛻變，還要從新世紀初的成都“東調”戰略說起。作為西部中心城市的成都，在西部大開發戰略中，起著輻射周邊乃至引領西部的重要作用，而成都在確立向城南推進時，若要實現城市格局協調發展，唯從城東老工業基地破局，“東調”戰略隨之浮出水面。成都“東調”戰略目的就是通過騰籠換鳥，實現土地綜合開發，改善東郊環境，提升城市形象。

華潤置地憑借一部翡翠城的伏筆，配合政府“東調”戰略，繼續深入城東，率先入主萬年場板塊。而且，一下手就是210萬平方米的大體量、大手筆。可以說，如果沒有華潤的率先落子，城東遠不及如今的風光：數十家國內外知名開發商陸續進駐，高端住宅、商務商業中心集量匯聚。短短3、4年光景，二十四城—萬象城已徹底改變了城東板塊。一個以二十四城為中心，融合了國際化城市功能的新城區正在迅速集結和成型。

獨特開發模式實現區域居住品質

生活配套建設在區域建設中的地位，可謂舉足輕重。任何區域的拓展與發展，都離不開生活配套的同步提升。而開發商在進行土地開發時，鮮有愿意投入資金到配套建設，更遑論整合開發層次。而華潤的開發理念，早已不是基礎開發，而將開發的視線放寬拓長，著眼于最大化地實現區域價值。

華潤的生意邏輯并不難理解，它將項目價值與區域價值捆綁并生，利用自身產品的高端價值，帶動區域價值的提升整合，從而促進開發物業的價值增長。這是一種長遠的經營視界。

經過長期的地產開發實踐，華潤置地也逐漸形成了 “住宅+大配套”這一獨特的地產開發商業模式，將生活配套視為住宅項目打造的一項指標。經過多年運營，華潤置地已形成八大住宅產品線系列：萬象高端系列、城市高端系列、郊區高端系列、城市品質系列、城郊品質系列、城市改善系列、郊區改善系列、旅游度假系列。

以二十四城為例，目前在成都、重慶均有布局。成都二十四城，處于以萬象城為核心的大型國際城市綜合體中。二十四城作為其中高端住宅部分，其周圍存在著多種城市價值配套：3.5萬平方米的中央公園、高達200米的超甲級寫字樓、24.4萬平方米的萬象城購物中心，還引進了久負盛名的石室小學、金蘋果幼稚園等優質教育資源。華潤決意以品質配套為基本標準的魄力，可見一斑。

鎖定高端商業力促區域經濟活力

在房地產調控大背景下，不少原本專注于住宅開發的實力房企紛紛調整公司戰略，將一部分精力投向商業地產領域，尤其是高端商業物業的開發領域，以獲取持續的現金流。對區域經濟發展而言，品質商業的引進有著莫大的推動作用。

早在2010年時，華潤置地就曾對外界透露，預計到2015年左右，在公司資產的比例和盈利貢獻方面，商業地產所占比例要達到40%左右。最新出爐的中期業績報告中，華潤置地明確提出商業物業將是未來集團發展的重點產品系列。

目前，華潤置地在全國已擁有多個商業品牌：超甲寫字樓“華潤大廈”，城市級綜合體“萬象城”、以五彩城為代表的區域商業中心和 “歡樂頌”所代表的社區商業中心。

華潤大廈在香港、北京、上海、深圳等城市因出色的物業管理和高于周邊平均水平30%以上的租金已成為區域翹楚。2011年，北京華潤大廈、上海時代廣場、深圳華潤中心等三大物業，平均出租率均超過98%。

全球第一座華潤大廈是1983年建于維多利亞灣的香港華潤大廈，是當時香港的第一高樓，之后陸續建造的華潤大廈都是當地當之無愧的地標性建筑。2002年初，北京華潤大廈被建設部評為“全國物業管理示范大廈”，得分居全國之首；曼谷華潤大廈與深圳華潤大廈吸引了眾多世界頂尖企業、國際金融機構及國內外大型企業進駐。

去年9月亮相的成都華潤大廈，是華潤置地在國內的第五個超甲級寫字樓，目前穩居成都第一高樓的顯赫地位。華潤大廈與萬象城并輔一體，面向全球500強企業招租，除了提升項目未來的持續運營和有序管理外，更會因巨型企業的大量聚集而形成城東財富的溢出效應。

深圳萬象城是華潤置地萬象城開發的第一站，目前18.8萬平方米的購物中心已成為全國最具示范效應的超大型室內購物中心，LV、GUCCI、CARTIER、PRADA、HERMES的旗艦店位列其中。2010年、2011年，杭州、沈陽萬象城相繼開業。

據最新發布的中期業績顯示，2012年上半年杭州萬象城營業額上漲22%，沈陽萬象城營業額更飆漲1936.8%。繼5月成都開業之后，萬象城未來還將在南寧、合肥、重慶等多個城市陸續開業。

此外，華潤置地商業發展的優勢在于“集團軍”作戰，華潤集團旗下的幾大產業關聯度較高，如地產、燃氣、電力、水泥、零售等，這對于地方政府將有著巨大的吸引力。

華潤置地的融資能力也非同一般。據悉，華潤置地僅2012年上半年就有6次融資行動，實現融資60億港元，且融資成本僅3.6%，而其他房企的融資成本多在13%~15%之間，甚至20%，這讓其他公司難以望其項背，也為華潤置地進一步發展商業地產奠定了基石。